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Por Antonio Artêncio Filho
Tenho recebido questionamentos sobre a validade do abaixo assinado em substituição à realização das assembleias gerais de condôminos.
Primeiro, cumpre dizer que a assembleia de condomínio é o órgão máximo, da mais alta hierarquia no condomínio, e por essa razão é a oportunidade mais relevante da vida em comunidade.
Isso porque a presença de todos os condôminos é de extrema importância, obrigando ao faltoso acatar as decisões ali deliberadas. É o momento em que os condôminos se reúnem para discutir e tomar decisões sobre questões administrativas e que afetam a rotina do condomínio.
É a ocasião única para sanar dúvidas, debater e se inteirar sobre a administração condominial e o trabalho exercido pelo síndico.
Quatro tipos de assembleias de condomínios:
1. Assembleia Geral Ordinária (AGO);
2. Assembleia Geral Extraordinária (AGE);
3. Assembleia Geral de Instalação (AGI);
4. Assembleia Geral Permanente (AGP).
Comum a todas as reuniões assembleares, determinados atos são praticados antes de começarem os trabalhos, principiando geralmente por duas chamadas para que se inicie a reunião.
Após o início, é necessário eleger um presidente da mesa, que será o responsável por orientar os moradores ao longo da ordem do dia, que inclusive nomeará um secretário para anotar os fatos, redigir a ata e submetê-la ao crivo do presidente.
Os assuntos tratados devem obedecer a ordem do dia expresso no edital de convocação, distribuído previamente aos condôminos e exposto nas áreas comuns do condomínio (salutar estabelecer um limite de tempo para cada tópico antes dos debates e deliberações se iniciarem).
Durante a assembleia, ocorrem diversas situações, como a escolha de um presidente e um secretário; a verificação de quais condôminos podem ou não votar; as deliberações e votação sobre a ordem dia; a declaração da soma dos votos (permitindo aferir se houve ou não aprovação).
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Tudo o que se decide na assembleia, como modo dos condôminos decidirem as questões que norteiam a vida condominial, são traduzidas, de forma similar, ao exercício da democracia (ensino proporcionado por Atenas na Grécia Antiga), na qual todos os condôminos têm igual voz e direito a voto, obedecidos os regramentos.
Então, emerge a ideia em relação às assembleias, da participação democrática dos condôminos, com amplo e irrestrito direito a externar o entendimento próprio, votar e ser votado e de colaborar com a decisão dos destinos do condomínio.
Por mais que existam, e sabemos que acontece, nos condomínios pessoas intencionadas em não permitir o rodízio da administração, querendo manter consigo o poder, a intenção da lei é a de propiciar o máximo de participação democrática nas assembleias de condomínio.
Esta, certamente, foi e é a primeira intenção do legislador (presto minhas homenagens ao Grande Jurista Caio Mário da Silva Pereira) ao instituir o atual conjunto de leis que regram e disciplinam a matéria.
Viver em condomínio significa que um conjunto de pessoas que compartilham os mesmos espaços e podem ter muitos objetivos em comum, podem também ter opiniões divergentes que precisam ser avaliadas em conjunto e não individualmente (porque retira a reunião democrática participativa).
Quando o condômino participa da assembleia condominial, pode opinar nas decisões sobre o dia a dia da vida em grupo no seu condomínio e, como em toda comunidade, a vivência num mesmo local exige acordos e parcerias que são firmados nesses encontros.
Ao se tentar substituir a assembleia geral de condôminos pelo documento de abaixo assinado, impede-se principalmente o exercício democrático de direito de participação, deliberação e votação dos destinos condominiais.
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Este documento pode servir para outras intenções, mas nunca terá validade pretendida para substituir uma assembleia geral de condôminos, essencialmente porque não permite a reunião (ainda que virtual) assemblear, sepultando algumas das características da assembleia: o exercício regular do Direito Democrático, a observação e cumprimento das regras legais e condominiais; deliberação e troca de informações, bem como a tentativa de convencimento; exercício do voto e a declaração de aprovação ou não da ordem do dia.
(*) Antonio Artêncio Filho é advogado, conta com a experiência de 30 anos de exercício nas áreas contenciosas e consultivas do Direito; cursou pós-graduação em Processo Civil e Direito Civil (com ênfase em Contratos); possui a Certificação de Especialista em Administração de Condomínios pela Universidade Secovi/SP; é Síndico Profissional com Diploma de Reconhecimento Público pela Câmara Municipal de São Paulo; é membro efetivo da Coordenadoria de Direito Condominial da OAB-SP (2018, 2019, 2020 e 2021); Escritor e Palestrante.
Fonte: Antonio Artêncio Filho
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