O debate gira em torno de dois pontos:
DAS BENFEITORIAS
Por benfeitorias entende-se aquelas obras que se realizam no condomínio para embelezá-lo, melhorá-la ou conservá-la, excluindo-se os acréscimos. O Art. 96 do Código Civil estabelece três tipos de benfeitoras, ponde ser, conforme o caso, considerada necessárias, úteis ou voluptuárias. Vejamos o conceito definido pela legislação:
Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
Mesmo havendo definição legal, a classificação da obra como sendo necessária, útil ou voluptuária demanda uma análise do caso concreto.
Diante do texto legal, pode-se considerar como sendo:
DOS QUÓRUNS PARA A REALIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS
Nos termos do art. 1.341, de acordo com cada tipo de benfeitoria a ser realizada no condomínio, prevê-se um quórum correspondente:
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I – se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II – se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
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DO ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL ACERCA DAS BENFEITORIAS
De acordo com o exposto, para a realização de benfeitorias consideradas voluptuárias, de mero luxo ou recreio, sua realização, e consequente rateio na taxa condominial, depende da aprovação de dois terços dos condôminos (art. 1.341, I); Confira-se os seguintes julgados:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA – CONDOMÍNIO EDILÍCIO – CONSTRUÇÃO DE BENFEITORIA VOLUPTUÁRIA – EMBARGO DA OBRA E INDENIZAÇÃO EM VALOR EQUIVALENTE À DESVALORIZAÇÃO DO IMÓVEL – JUSTIÇA GRATUITA – CONCESSÃO – PRECLUSÃO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS SOB O PÁLIO LEGAL. DESPROVIMENTO DOS RECURSOS PRINCIPAL E ADESIVO.
Nos termos do que dispõe o art. 1.341 do Código Civil, a obra destinada à construção de benfeitoria voluptuária em condomínio edilício exige, tão somente, o voto de 2/3 (dois terços) dos condôminos.
(….)(Acórdão n.362848, 20040710194375APC, Relator: LÉCIO RESENDE, Revisor: NATANAEL CAETANO, 1ª Turma Cível, Data de Julgamento: 17/06/2009, Publicado no DJE: 29/06/2009. Pág.: 54)
CIVIL. CONDOMÍNIO. BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS. CARACTERIZAÇÃO.
Obras e aquisição de equipamentos destinados a aumentar a segurança dos condôminos ou vinculados à manutenção do edifício, tais como circuito fechado de televisão, central de portaria, impermeabilização e pintura das fachadas não caracterizam benfeitorias voluptuárias, porquanto nada tem a ver com mero deleite e recreio. Apelo não provido. Unânime. (Acórdão n.127700, 19990110517955APC, Relator: VALTER XAVIER 1ª Turma Cível, Data de Julgamento: 29/05/2000, Publicado no DJU SEÇÃO 3: 02/08/2000. Pág.: 12)
CONDOMÍNIO – MÁ-GESTÃO DE EX-SÍNDICO – RESSARCIMENTO DE VALORES – Realização de obra de natureza voluptuária (decoração do hall social do edifício) – Ausentes a prévia submissão da matéria à análise do Conselho Consultivo e a aprovação da obra pelo voto de dois terços dos condôminos – Indevido o ressarcimento dos valores referentes às “obras ordinárias” (pintura e restauração da rede elétrica) – Caracterizada a responsabilidade pessoal do Requerido pelos prejuízos causados ao Condomínio-Autor – Dano moral não caracterizado – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA, para condenar “a ressarcir ao condomínio as despesas efetivamente desembolsadas com aquisição de móveis para decoração do hall social” (com correção monetária desde “seus vencimentos” e “juros de mora” desde a citação) – Sentença contém erro material e omissão – RECURSO DO REQUERIDO IMPROVIDO E DECLARADO (DE OFÍCIO) QUE, SOBRE OS VALORES A SEREM RESSARCIDOS AO AUTOR, INCIDEM CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE OS RESPECTIVOS DESEMBOLSOS E JUROS MORATÓRIOS DE 1% AO MÊS DESDE 11 DE MAIO DE 2015 (TJSP; Apelação 1128197-59.2014.8.26.0100; Relator (a): Flavio Abramovici; Órgão Julgador: 37ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro Central Cível – 40ª Vara Cível; Data do Julgamento: 07/11/2017; Data de Registro: 07/11/2017)
Procedimento de Jurisdição Voluntária. Suprimento judicial para execução de obras em condomínio. Extinto o processo sem julgamento do mérito sob o entendimento de que as benfeitorias são, em sua maioria, voluptuárias e para sua realização devem ser aprovadas em assembleia com o quórum mínimo exigido. Apelação com pleito pela reforma da sentença sob alegação de que pode o Juízo intervir para suprimento do mínimo legal. Conforme artigo 1.342 do Código Civil, o quórum para realização de obras em áreas comuns, deve ser de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo admitido, para complementação do mínimo legal, a intervenção judicial. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO
(TJSP; Apelação 1031155-32.2017.8.26.0576; Relator (a): L. G. Costa Wagner; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/04/2018; Data de Registro: 03/05/2018)
Por sua vez, a realização e consequências jurídicas das benfeitorias úteis, de facilitação do seu uso, dependem de voto da maioria dos condôminos (cinquenta por cento mais um);
Confira o entendimento de alguns tribunais a esse respeito:
CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. PLAYGROUND. ÁREA DE ENTRETENIMENTO INFANTIL PREEXISTENTE. OBRAS DE MELHORIA. QUORUM. VOTAÇÃO PELA MAIORIA. 1. Não é benfeitoria voluptuária mas útil a obra de restruturação e melhoria do playground de condomínio de grande porte e densidade de moradores, posto que prevista na constituição do condomínio a área de entretenimento infantil, sendo essencial não só a sua existência como também o funcionamento satisfatório e seguro dos equipamentos que o guarnecem. 2. Tratando-se de melhoria que constitui benfeitoria útil é inexigível quórum especial, podendo a deliberação ser tomada pela maioria dos condôminos ou dos presentes, em segunda convocação (Código Civil, artigo 1.341, II, c.c. artigo 1.353). Sentença reformada. Recurso provido para julgar a ação improcedente. (TJSP; Apelação 1000294-04.2015.8.26.0004; Relator (a): Felipe Ferreira; Órgão Julgador: 37ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro Regional IV – Lapa – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/01/2018; Data de Registro: 08/01/2018)
ASSOCIAÇÃO. LOTEAMENTO FECHADO. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA PARA BENFEITORIAS. Ausente definição de quórum para a aprovação de obras no Estatuto da Associação, aplica-se analogicamente as normas relativas ao condomínio edilício. Entendimento do Enunciado nº 89 da I Jornada de Direito Civil do CNJ. Precedentes. Benfeitorias relacionadas à segurança que são úteis e não voluptuárias. Aplicação do quórum do art. 1.341, II, do CC, que estabelece maioria simples e não maioria absoluta. Precedentes. Quórum respeitado na assembleia. Cobrança devida. Recurso não provido. (TJSP; Apelação 1001012-58.2015.8.26.0082; Relator (a): Mary Grün; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Boituva – 1ª Vara; Data do Julgamento: 24/05/2018; Data de Registro: 24/05/2018)
Quando a benfeitoria a ser realizada for considerada necessária, ou seja, deve ser feita para evitar perda ou deterioração do imóvel, a lei a subdivide da seguinte forma:
Quando a benfeitoria a ser realizada for considerada necessária, ou seja, deve ser feita para evitar perda ou deterioração do imóvel, a lei a subdivide da seguinte forma:
Sobre a realização de benfeitorias necessárias, confira-se a jurisprudência:
DIREITO CIVIL. AGRAVO RETIDO. CONHECIMENTO. CONDOMÍNIO. REFORMA SISTEMA ELÉTRICO. OBRA NECESSÁRIA. PRÉVIA APROVAÇÃO DA ASSEMBLEIA. DANO MATERIAL E MORAL. INEXISTÊNCIA. CEB. SUSPENSÃO DA ENERGIA. LEGALIDADE. 1. Conhece-se do agravo retido quando a parte requer sua análise em sede de apelação, nos termos do art. 523 do CPC.
2. De acordo com o art. 264, do CPC, não é possível a emenda à inicial após o oferecimento da contestação.
3. Nos termos do art. 1.341, inc. II, do Código Civil, a realização de obras úteis no condomínio depende do voto da maioria dos condôminos. 4. Possível a suspensão do fornecimento de energia elétrica quando for constatada deficiência de segurança na unidade consumidora que caracterize risco iminente de danos a pessoas, bens ou funcionamento do sistema elétrico, conforme o art. 170 da Resolução nº 414/2010 da ANEEL. 5. Com a ausência de demonstração dos fatos constitutivos do direito, não tendo sido comprovado qualquer ato ilícito perpetrado pelo condomínio ou pela CEB, bem como o nexo causal entre o ato e o prejuízo experimentado pelo apelante, não há como atender ao pedido do autor. 6. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão n.892566, 20120111759374APC, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Revisor: SEBASTIÃO COELHO, 5ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 02/09/2015, Publicado no DJE: 14/09/2015. Pág.: 564)
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO EDILÍCIO DE USO MISTO. TAXAS ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIAS. TAXAS EXTRAS. APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA CONDOMINIAL EXTRAORDINÁRIA. NULIDADE. ALEGAÇÃO EM SEDE DE CONTESTAÇÃO. VIA INADEQUAÇÃO. DELIBERAÇÃO, ADEMAIS, REGULAR E EFICAZ. AUTORIZAÇÃO DE OBRA NECESSÁRIA E INSTITUIÇÃO DE COTA EXTRAORDINÁRIA. AUSÊNCIA DE QUÓRUM. VÍCIO NÃO CONFIGURADO. QUÓRUM SIMPLES (CC, ARTS. 1.351 E 1.352). ILEGALIDADE INEXISTENTE. DESCONSIDERAÇÃO DO DECIDIDO IMPOSSIBILIDADE. INADIMPLÊNCIA QUALIFICADA. CONDENAÇÃO IMPERATIVA. APELO. DESPROVIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO DA VERBA ORIGINALMENTE FIXADA. SENTENÇA E APELO FORMULADOS SOB A ÉGIDE DA NOVA CODIFICAÇÃO PROCESSUAL CIVIL (NCPC, ART. 85, §§ 2º E 11). SENTENÇA MANTIDA.
1. Aliado ao fato de que a ação de cobrança de taxas condominiais não encerra a sede adequada para invalidação de assembléia condominial na qual aprovada as taxas extraordinárias perseguidas, mormente quando sequer formulada pretensão reconvencional com esse desiderato, a subsistência de aprovação das parcelas, volvidas à realização de obras úteis e necessárias, via de reunião regularmente convocada, pela maioria dos condôminos presentes, ressoa revestida de legalidade e eficácia. 2. A exigência de quórum qualificado para deliberações assembleares é restrita às hipóteses pontualmente arroladas pelo legislador civil, não compreendendo essa exigência a aprovação de obras, independentemente da sua natureza, que não impactam alteração da destinação do edifício ou de unidade imobiliária, que podem ser aprovadas pela maioria dos presentes, quando realizada a reunião em segunda chamada (CC, arts. 1.351, 1.352 e 1.353).
3. As deliberações aprovadas no molde legal e convencional obrigam a todos os condôminos, pois, como ente coletivo, o condomínio está sujeito às inflexões derivadas da maioria, cabendo a todos os condôminos sujeitarem-se ao decidido, salvo eventual dissintonia de ilegitimidade ou ilegalidade, que, não ocorrente, transmuda o aprovado em lei interna a ser observada na gestão do ente condominial.4. Aprovadas as taxas extraordinárias em assembléia realizada sob os contornos legais e convencionais, observado o quórum para deliberação, tornam-se exigíveis, ensejando a condenação dos condôminos que, ignorando o decidido e a forma de gestão do ente condominial, incorrem em inadimplência quanto ao pagamento das parcelas legitimamente aprovadas pela maioria dos condôminos.
5. Editada a sentença e aviado o apelo sob a égide da nova codificação processual civil, o desprovimento do recurso implica a majoração dos honorários advocatícios originalmente imputados à parte recorrente, porquanto o novo estatuto processual contemplara o instituto dos honorários sucumbenciais recursais, devendo a majoração ser levada a efeito mediante ponderação dos serviços executados na fase recursal pelos patronos da parte exitosa e guardar observância à limitação da verba honorária estabelecida para a fase de conhecimento (NCPC, arts. 85, §§ 2º e 11).
6. Apelação conhecida e desprovida. Honorários recursais fixados. Unânime. (Acórdão n.1100303, 20160710177583APC, Relator: TEÓFILO CAETANO 1ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 30/05/2018, Publicado no DJE: 04/06/2018. Pág.: 229-253)
Para considerar uma despesa excessiva, deve-se levar em conta o vulto das despesas, a dimensão do edifício bem como a sua natureza, sua qualificação o volume global da obra, o orçamento anual, entre outros, assim, deve-se observar a natureza do caso concreto para saber uma benfeitoria importa em despesas excessivas.
Se o condômino assume a iniciativa pela realização da benfeitoria em favor do condomínio, realizando obras e reparos de caráter necessário, prestigiando o interesse comum, e em decorrência da urgência, deverá ser reembolsado das despesas que efetuar. No entanto, se realizar obras de interesse comum, mas que não sejam urgentes, ou ainda possuindo o caráter de benfeitoria útil ou voluptuária, não terá direito à restituição dos valores gastos (art. 1.341, § 4º).
Leia aqui mais artigos no colunista Miguel Zaim.
MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).
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