Vivendo em condomínio caso 34: Ajuizamento de pedido para produção antecipada de provas em caso de vícios construtivos em condomínios

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Quem me acompanha profissionalmente, sabe que não milito mais na área contenciosa há quase oito anos, me dedicando exclusivamente ao atendimento consultivo condominial, porém foram quase 14 anos “guerreando” no contencioso e algumas vezes dou os meus “pitacos” nos processos do escritório e até arrisco a minha redação quando lá atrás eu atuei no consultivo, e portanto sendo eu conhecedora a fundo do caso por ter atendido o condomínio anteriormente.

No caso de hoje propomos uma ação de PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS, que deverá ser realizada nas dependências do condomínio requerente e para acompanhá-la requisitamos a citação da construtora e incorporadora, e já vou explicar os motivos para isso.

Antes se faz necessário esclarecer que o art. 381 do CPC prevê que a produção antecipada da prova será admitida nos casos em que:

 I – haja fundado receio de que venha a tornar-se impossível ou muito difícil a verificação de certos fatos na pendência da ação;

 II – …

 III – o prévio conhecimento dos fatos possa justificar ou evitar o ajuizamento de ação. 

Em resumo, o procedimento de produção antecipada tem como finalidade garantir o direito à prova produzida autonomamente. A causa de pedir deverá expor a necessidade que tem o autor de produzir a prova de forma antecipada.

Assim, este condomínio que foi atendido por mim desde o início no consultivo condominial, necessitou do ajuizamento para este fim específico por conta dos inúmeros vícios construtivos detectados no empreendimento.

Vou tentar explicitar no texto de hoje o que constou desta inicial, os seus pedidos, para que possa de alguma forma orientar e esclarecer casos semelhantes. 

PRELIMINARMENTE eu pedi a aplicação da LEI 8078/90 AO CASO. A INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. FACILITAÇÃO DA DEFESA DOS DIREITOS DOS CONSUMIDORES. 

Importante ressaltar que condomínio nada mais é que uma reunião de proprietários que, quando contratam com prestadores de serviços, estão protegidos pela Lei 8078/90 por tratar-se de uma relação de consumo.

Por ser o autor eminentemente consumidor, é assegurada “a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências” (art. 6º, VIII, CDC).

Desta forma, a inversão do onus probandi se faz necessária em uma ação com este escopo, visto que, sendo hipossuficiente em relação à Ré, o Autor (condomínio) não tem condições técnicas, tampouco econômicas de combatê-la. 

Sobre os fatos que narrei na petição e que são importantes para que vocês possam entender este caso: o Condomínio Autor é um residencial com 11 blocos residenciais com 186 apartamentos e demais áreas comuns com vagas de garagens, na cidade de Guarulhos, em São Paulo.

Depois da entrega do empreendimento (Janeiro 2017 – Ata anexa nos autos para comprovação), em face de inúmeros vícios construtivos constatados nas áreas comuns, foram feitas várias tentativas frustradas junto à construtora e incorporadora para obter atendimento às solicitações, sem êxito infelizmente.

As solicitações eram feitas através de diversos e-mails, reuniões, notificações, tudo devidamente documentado e todos os documentos comprobatórios instruíram a inicial.

A construtora sempre manifestava que atenderia a algumas das solicitações. Outras não eram realizadas, sob o argumento de tratar-se (equivocadamente) de questão de “manutenções necessárias e de responsabilidade do Condomínio”, ou seja, uma forma de se furtar aos seus compromissos e suas responsabilidades para com o condomínio.

Para termos uma ideia da gravidade da situação, o próprio “Manual do Condomínio” somente foi entregue após muita insistência do síndico, isto no final de 2018, já muito tempo depois da entrega.

Após alguns atendimentos pela construtora, o condomínio constatava que não resolviam os problemas, ou apresentavam apenas paliativos, o que obrigou a mudar a forma de tratar a questão.

Com isso, através do consultivo ainda realizado por mim, orientei à contratação dos serviços de elaboração de um laudo técnico, com o propósito de identificar as falhas e anomalias na construção, as quais necessitavam de reparos, recuperações e reformas urgentes.

De acordo com o laudo técnico elaborado, este expôs uma série de vícios construtivos em toda as áreas comuns do condomínio, o que também foi anexado aos autos como prova.

Cumpre destacar que além do mencionado laudo produzido por uma conceituada empresa, outros problemas, diversos e posteriores, surgiram e foram encaminhados à construtora inúmeras outras solicitações de atendimento e notificações  sobre os diversos vícios construtivos e anomalias que surgiram e encontravam-se ocultos na data da entrega do empreendimento nas áreas comuns, não tendo sido possível a identificação inicialmente.

Mas infelizmente a empresa não respondeu as notificações ou limitou-se a destacar prepostos ao até o condomínio, que não sanaram de forma   definitiva as anomalias. 

Importante ressaltar que algumas das pendências são progressivas e a postergação da solução tem o potencial de aumentar significativamente os danos, então senhores leitores, caso sejam síndicos e possuam condomínios com este mesmo problema, atentem-se para isso: quanto mais tempo passar sem solucionar o problema, pior. Essa demanda inicial iniciou no começo de 2020 pois o Condomínio tentou um acordo amigável até o momento que foi possível, mas este laudo constatou danos perigosos e latentes, não podendo mais esperar a boa vontade da construtora e incorporadora.

Assim, diante da inércia destas e para a solução amigável minimamente satisfatória, não restou outra alternativa a não ser a propositura da presente medida judicial e que, de acordo com os laudos técnicos podia-se verificar claramente que foram constatadas diversas IRREGULARIDADES, restando evidente a má qualidade dos materiais empregados, serviços mal efetuados, mau atendimento da equipe, falta de supervisão necessária entre outros que colocaram a segurança dos condôminos em risco, constatados, portanto, sérios DEFEITOS CONSTRUTIVOS.

E por que buscar a tutela jurisdicional com a PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS? 

Nos termos do artigo 382, para fins de justificar a necessidade de antecipar a prova, esclarecemos que tal medida serve para que as partes saibam das possibilidades e responsabilidades atribuídas a cada uma, a serem apontadas em laudo técnico – a ser produzido por expert de confiança do Juízo – permitindo ter a dimensão exata dos problemas técnicos apontados e suas causas construtivas, eventualmente indicando os responsáveis.   

Nos termos do artigo 381, inciso I, é necessária a antecipação da produção de provas diante da dificuldade de se buscar verificação de todos os fatos apontados enquanto estiver pendente eventual ação indenizatória ou obrigacional. 

Nos termos do mesmo artigo, incisos II e III, a prova a ser produzida de forma antecipada talvez servisse às partes para a busca de uma composição, ou ainda, para evitar ajuizamento ou até mesmo para justificar a demanda a ser proposta futuramente. 

A vistoria liminar pleiteada faz-se necessária, pois não se sabe ao certo qual o grau das infiltrações apontadas, a extensão das rachaduras, os riscos decorrentes da falha de instalação e acabamento da construção, etc. Tais defeitos representam grandes riscos aos condôminos, prejudicando a segurança e bem-estar dos consumidores que ali habitam. Daí a necessidade da URGENTE Produção Antecipada de Provas, nos termos do Artigo 381 e seguintes do Código de Processo Civil.

É de inteira responsabilidade da construtora e incorporadora a entrega do empreendimento, a realização das obras necessárias, o emprego do material adequado bem como a reparação de todos os vícios e defeitos que dessas possam advir.

Tal responsabilidade tem previsão legal no Art. 618, caput do CC que assim dispõe:

“Art. 618 – Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo”. 

Os defeitos apresentados refletem a imensa falta de cuidado e atenção destas, resultando em uma obra de má qualidade, com inúmeros defeitos de execução, despreparo da mão de obra, bem como falta de fiscalização durante a execução das obras, impossibilitando os proprietários – condôminos de usufruírem de forma satisfatória e segura as suas unidades e a área comum do condomínio.

A produção antecipada de provas visa, portanto, detectar a real profundidade e gravidade das irregularidades e defeitos apontados, possibilitando assim orçar o valor necessário para sanar todos os defeitos construtivos.

Ainda não tenho o resultado desta demanda para trazer aqui, mas fica aqui esta orientação de como proceder no caso contrato caso você, gestor condominial, esteja passando por este mesmo problema.

Um forte abraço e até a próxima.

Amanda Accioli: Advogada formada em 1996, pós-graduada em Direito Empresarial (Mackenzie), em Direito Público (Federal Educação) e em Direito Imobiliário (Escola Paulista de Direito).  Possui formação complementar na área condominial, como de Administração Condominial e Síndico Profissional, de Direito Condominial e de Direito Imobiliário, todos pela Escola Paulista de Direito (EPD), entre outros. Hoje realiza trabalhos como síndica profissional e presta consultoria para síndicos de condomínios residenciais e comerciais, bem como atua como advogada consultiva condominial para grandes escritórios jurídicos. Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e membro da Comissão de Direito Urbanístico e de Vizinhança da OAB/SP –  Subseção  de Pinheiros.

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