Quem nunca morou em um condomínio e escutou relatos de vazamento dentro de alguma unidade? O assunto é comum e gera muito debate dentro dos condomínios.
Para identificação do responsável pelo reparo decorrente de vazamento, faz-se necessária a identificação do tipo de coluna que foi afetada e está ocasionando o problema.
Dentro dos condomínios existem duas redes de encanamento: A rede horizontal e a rede vertical, também chamada de coluna principal.
Na rede horizontal encontramos os encanamentos que ligam a coluna do prédio ás unidades, ou seja, são os encanamentos para uso particular.
Na rede vertical, encontraremos os encanamentos que conduzem a água e esgoto para as ruas e para os andares, ou seja, para uso geral do condomínio.
Vazamento nas colunas verticais:
Quando o vazamento é identificado na coluna vertical do condomínio, a responsabilidade, em regra, será da massa condominial.
Nestes casos, o síndico, logo que cientificado do ocorrido, deve iniciar a obra para sob pena de ser responsabilizado pelos danos causados pelo prolongamento do vazamento.
Lembrando que o síndico, para o código civil, possui responsabilidade civil pelos seus atos.
O condomínio poderá ser isento de responsabilidade pelo vazamento em uma das colunas verticais quando este for ocasionado por dolo ou culpa de um dos condôminos ou prestador de serviços.
Como exemplo podemos citar o condômino que contrata uma empreiteira para obras em sua unidade. O instalador de móveis da empreiteira acaba furando uma das tubulações verticais na instalação de uma prateleira sem consultar a planta hidráulica da unidade, ou seja, no local furado, passava um encanamento de água. Nestas situações, onde o dever de zelo não é observado, não podemos falar em responsabilidade da massa condominial.
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Vazamento nas colunas horizontais:
No caso de identificação de vazamento nos encanamentos horizontais do condomínio, que servem as unidades para uso particular, a responsabilidade pelo reparo será da unidade e não do condomínio.
Nestes casos, após a ciência do vazamento, caso o condômino se recuse a iniciar o reparo do mesmo, poderá ser multado e responsabilidade civilmente pelos danos causados as demais unidades ou áreas comuns do condomínio.
Caso o vazamento venha do andar de cima da unidade, o responsável pelo reparo, inclusive indenização pelos danos da unidade inferior será o proprietário da unidade de onde vem o vazamento.
Como exceção á regra, os vazamentos causados na área comum do condomínio, independente se forem ocasionados de colunas verticais ou horizontais, serão de responsabilidade da massa condominial. As sacadas ou varandas se incluem nesta exceção.
DIEGO VICTOR CARDOSO TEIXEIRA DOS REIS – Graduado em Direito pela Universidade Paulista; Pós-Graduado em Direito Imobiliário com ênfase em Direito Notarial e Registral pelo Legale; Especialista na área imobiliária e condominial; Sócio-Proprietário do escritório Teixeira e Reis Sociedade de Advogados
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