Utilização exclusiva de áreas comuns e as despesas decorrentes

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Utilização exclusiva de áreas comuns e as despesas decorrentes

De acordo com o enunciado 247 da III Jornada de Direito Civil do CJF é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos.

O condômino que exerce o uso exclusivo de área comum não pode adquirir a fração ideal da área comum por usucapião. Veja, se a área é comum, trata-se em verdade de copropriedades, e portanto, o condômino que usa com exclusividade, é apenas um mero detentor de coisa comum, e jamais haverá a aquisição pelo instituto do usucapião, ainda que se alegue uso exclusivo, continuado e incontestado, ainda que haja o animus domini, não pode o Poder Judiciário tolher o igual direito dos demais condôminos, que também possuem animus domini sobre aquela mesma área.

 

 

Não destoa desta tese Rizzardo (2018, p. 70):

Não se pense, porém, que é inviável a usucapião em área comum não edificada. Suponha-se que haja um espaço sem utilização comum, e que alguém construa ou passa a exercer a posse sobre esse espaço, de modo contínuo, pacífico, sem interrupção e sem oposição, por espaço de tempo suficiente ao reconhecimento do domínio.

Nada impede que se reconheça a aquisição originária da propriedade. Entretanto, não se está subtraindo espaço de utilização de todos, envolvendo a construção. Simplesmente verifica-se a posse em um espaço sem destinação específica do condomínio. De igual modo, não se impede a usucapião de uma unidade de uso exclusivo, se preenchidos os requisitos próprios. Exercendo uma pessoa a posse por longo período de tempo, de modo apto ao completar o prazo de usucapião, decorre o direito ao reconhecimento do domínio, com a respectiva parte comum.

Relativamente ao terraço, tem vingado certo entendimento da possibilidade de se manterem determinadas obras feitas por um condômino, se utilizado unicamente por ele, com a exclusão de outros consortes.

Decorrido certo período de tempo, de dez anos comumente, por aplicação do prazo do artigo 1.242 do Código Civil, consolida-se o direito de manterem-se as modificações, mas reservado o direito à indenização em favor dos demais condôminos. Não que se equipare estritamente a situação à aquisição por usucapião, tanto que fica ressalvado o direito à indenização aos demais condôminos.

 

 

Seguem essa mesma linha Farias e Rosenvald (2017a, p. 709):

Nada obstante exercite com exclusividade a posse de área comum do prédio, não poderá o condômino postular o reconhecimento da usucapião. O art. 3º da Lei nº 4.591/64 veda a prescrição aquisitiva ao coibir a utilização exclusiva de tais áreas por qualquer condômino. Dal poder-se afirmar que o morador que ocupe espaços comuns é mero detentor, pois apenas ocupará determinada área a título de tolerância do condomínio. É cediço que atos de permissão e tolerância não induzem à posse (art. 1.208 do CC).

O princípio da boa-fé deve estar presente em qualquer relação jurídica, e inclusive junto aos condomínios. Ao lado das funções desse basilar princípio, temos os deveres anexos, que decorrem diretamente da sua aplicação.

 

 

Em relação aos condomínios, a doutrina sustenta a possibilidade de aplicação derivada do princípio da boa-fé objetiva, senão vejamos:

Não obstante a proibição de aquisição da propriedade pela via da usucapião, no devido processo legal o magistrado poderá pronunciar a supressio, permitindo-se a qualquer condômino o direito de permanecer na posse da área comum, que ocupou por razoável período sem sofrer qualquer forma de oposição dos demais comunheiros. Pode-se conceituar a supressio como a situação do direito que, caso exercitado, geraria uma situação de desequilíbrio inadmissível entre as partes. O cerne do modelo jurídico “está na tutela da confiança da contraparte e a situação de aparência que o iludiu, perante o não exercício do direito”. (FARIAS; ROSENVALD, 2017a, p. 722).

A boa-fé objetiva impõe nas relações jurídicas o dever de as partes se comportarem de forma coerente, ou seja, sem a adoção de atitudes que, por sua contrariedade, indiquem desvio de comportamento capaz de caracterizar deslealdade na conduta do agente.

Deveras, o princípio da confiança decorre da cláusula geral de boa-fé objetiva, dever geral de lealdade e confiança recíproca entre as partes, sendo certo que o ordenamento jurídico prevê, implicitamente, deveres de conduta a serem obrigatoriamente observados por ambas as partes da relação obrigacional, os quais se traduzem na ordem genérica de cooperação, proteção e informação mútuos, tutelando-se a dignidade do devedor e o crédito do titular ativo, sem prejuízo da solidariedade que deve existir entre ambos. 13.

Assim é que o titular do direito subjetivo que se desvia do sentido teleológico (finalidade ou função social) da norma que lhe ampara (excedendo aos limites do razoável) e, após ter produzido em outrem uma determinada expectativa, contradiz seu próprio comportamento, incorre em abuso de direito encartado na máxima nemo potest venire contra factum proprium. (…) (REsp 1143216/RS, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA SEÇÃO, julgado em 24/03/2010, DJe 09/04/2010). (Grifo nosso).

 

 

Por sua vez, com a consolidação de determinada conduta continuada ou inércia qualificada de uma das partes, pode criar uma legítima expectativa na outra parte de que a execução seja mantida na forma como vem sendo realizada ou de que determinada faculdade não seja exercida.

Trata-se da aplicação do fenômeno da “supressio” que corresponde à perda, supressão, ou limitação do direito de alguma das partes por ação positiva ou negativa diante de determinada característica.

Situação inversa é caracterizada pelo fenômeno do “surrectio”, pela qual a outra parte acredita que em decorrência da ação ou omissão da outra conta gera, na outra, o sentimento da existência de um direito.

Sobre esses institutos, esclarece a doutrina:

A expressão Verwirkung, também referida pela doutrina de países latinos como supressio ou caducidade, foi consagrada pela jurisprudência alemã a partir do fim da Primeira Guerra Mundial, para designar a inadmissibilidade de exercício de um direito pelo seu retardamento desleal. (…) Na Verwirkung, a inadmissibilidade do exercício do direito vem como consequência de ter a conduta omissiva – a inatividade, o retardamento – do titular deste direito gerado em outrem a confiança de que aquele direito não seria mais exercido. O que se tutela é também a confiança no comportamento coerente daquele que se retardou em fazer valer o seu direito. Tratando-se, portanto, de uma subespécie de venire contra factum proprium, um não exercício de uma situação jurídica subjetiva. Recentemente, fala-se também em Erwirkung ou surrectio, como surgimento de um direito em decorrência de haver sido tido como presente na realidade social. Trata-se do mesmo evento, mas visto pelo prisma inverso. (SCHREIBER, 2018, p. 408-409).

Sobre a aplicabilidade de tais institutos aos condomínios, verifica-se na jurisprudência:

(Constata-se a configuração da supressio pelo decurso do prazo superior a 10 anos, sem exercício do direito com indícios suficientes de que não mais seria exercido (gerando expectativa) pelo condomínio. Sendo assim, a modificação de tal premissa, conforme pleiteada pelo recorrente, esbarra no óbice sumular n. 7 do Superior Tribunal de Justiça. (AgInt nos EDcl no AREsp 1054558/RJ, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/03/2018, DJe 03/04/2018). (Grifo nosso).

DIREITO CIVIL. VIZINHANÇA. CONDOMÍNIO COMERCIAL QUE ADMITE UTILIZAÇÃO MISTA DE SUAS UNIDADES AUTÔNOMAS. INSTALAÇÃO DE EQUIPAMENTO POR CONDÔMINO QUE CAUSA RUÍDO. INDENIZAÇÃO DEVIDA. DANO MORAL FIXADO EM QUANTUM RAZOÁVEL. O exercício de posições jurídicas encontra-se limitado pela boa-fé objetiva. Assim, o condômino não pode exercer suas pretensões de forma anormal ou exagerada com a finalidade de prejudicar seu vizinho. Mais especificamente não se pode impor ao vizinho uma convenção condominial que jamais foi observada na prática e que se encontra completamente desconexa da realidade vivenciada no condomínio. A ‘suppressio’, regra que se desdobra do princípio da boa-fé objetiva, reconhece a perda da eficácia de um direito quando este longamente não é exercido ou observado. Não age no exercício regular de direito a sociedade empresária que se estabelece em edifício cuja destinação mista é aceita, de fato, pela coletividade dos condôminos e pelo próprio Condomínio, pretendendo justificar o excesso de ruído por si causado com a imposição de regra constante da convenção condominial, que impõe o uso exclusivamente comercial, mas que é letra morta desde sua origem.(…).(REsp 1096639/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/12/2008, DJe 12/02/2009). (Grifo nosso).

CONDOMÍNIO. ÁREA COMUM. PRESCRIÇÃO. BOA-FÉ. Área destinada a corredor, que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos, com a concordância dos demais. Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não indispensável à existência do condomínio, é de ser mantido o statu quo. Aplicação do princípio da boa-fé (suppressio). Recurso conhecido e provido. (REsp 214.680/SP, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 10/08/1999, DJ 16/11/1999, p. 214). (Grifo nosso).

Consoante os julgados, em havendo prolongado comportamento omissivo dos demais condôminos, como se não mais quisessem exercer o direito sobre a área comum, criando a expectativa, justificada pelas circunstâncias, da permanência dessa situação.

 

As despesas relativas ao uso exclusivo de partes comuns

A utilização de áreas comuns de forma exclusiva é corriqueira na vida cotidiana dos condomínios, e admitida pela lei prevendo que as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

É preciso não perder de vista o Enunciado 247 da III Jornada de Direito Civil do CJF, que corrobora o art. 1.340 do CC, possibilitando a possível utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos.

Muito embora pareça haver uma violação ao princípio constitucional da igualdade (art. 5º da CF/88), o Art. 1.340 consagra o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, pois não haveria equidade na obrigação de um condômino assumir despesas que em nada lhe servem, seja de forma imediata ou mediata, mas apenas a um grupo reduzido de condôminos.

 

 

APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. AÇÃO DECLARATÓRIA COM PEDIDO DE REPETIÇÃO DO INDÉBITO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RATEIO. DESPESAS. UNIDADE COM ACESSO PÚBLICO. O art. 1.336 do CC/02 estabelece que as despesas do condomínio sejam rateadas na proporção das áreas de cada unidade (primeira parte do caput), ressalvado disposição expressa na convenção (segunda parte do caput) que pode, assim, prever o rateio pelo número de unidades.

 

O art. 1.340, sem ressalva, dispõe que as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve de modo que tais gastos sejam destacados no rateio para não onerar quem por eles não responde – Circunstância dos autos em que convenção atende ao ditame do art. 1.340 do CC/02 sendo expressa as lojas não se sujeitam às despesas comuns ou despesas de condomínio previstas no art. 15; a decisão recorrida anulou a decisão da assembleia que decidiu pela cobrança; as razões pelas quais o critério foi adotado não elidem o direito expresso na convenção; e se impõe reforma da sentença.

REPETIÇÃO DE INDÉBITO. CABIMENTO. A cobrança indevida implica no dever de restituição dos valores recebidos indevidamente, nos termos do art. 876 do Código Civil – Circunstância dos autos em que se impõe a repetição dos… valores na forma simples. SUCUMBÊNCIA. Sucumbência redimensionada. RECURSO PROVIDO. (TJ-RS – AC: 70076552157 RS, Relator: João Moreno Pomar, Data de Julgamento: 27/02/2018, Décima Oitava Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 02/03/2018). (Grifo nosso).

Portanto, o dever de concorrer com as despesas decorrentes do uso exclusivo de um bem condominial tem como base a utilização exclusiva do bem comum por um ou mais condôminos.

Logo, o encargo existirá se presente o binômio uso-benefício, critério consagrado na doutrina nacional e na jurisprudência, vedando-se o enriquecimento ilícito sem causa.

 

Fonte: Síntese do Direito Condominial Contemporâneo / Autor: Miguel Zaim, 1º Edição 2019.

 

 

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