A assembleia em condomínio é um dos momentos mais importante na vida em sociedade condominial, nela são discutidos e decididos atos para uma gestão melhor e mais eficiente de acordo com o interesse da coletividade, prezando sempre pela participação de todos em suas opiniões.
Mas antes de acontecer uma assembleia, seja ela ordinária ou extraordinária, há uma série de procedimentos a ser seguido pelo síndico ou pelo administrador contratado pelo condomínio. Estes procedimentos normalmente estão previstos na convenção do condomínio, posto que compete a este como preceitua o art. 1.334, inciso III, do Código Civil:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
(…)
III – a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;
Devemos alertar que o síndico deve seguir todos os passos descritos na convenção, sob pena de ilegalidade e por consequência se tornar nula a assembleia.
Acerca das formas de convocação, deve-se ter uma atenção a mais, pois, é neste ato que estabelece qual procedimento a ser seguido para que o condômino fiquei ciente da assembleia que ocorrerá. Como exemplo: forma de convocação por carta registrada (via AR), notificação por email, whatsApp, telefone, aviso nos elevadores, dentre variadas formas.
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Consoante a isto, são os seguintes julgados:
PROCESSO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO. CONVOCAÇÃO. IRREGULARIDADE. I – E nula a Assembleia Geral Ordinária de condomínio realizada sem observância das formalidades previstas para convocação, uma vez que não é possível aferir se a finalidade do ato de convocação foi atendida. II – Apelação desprovida. (Grifo nosso).
(TJ-DF 07129278920178070001 DF 0712927-89.2017.8.07.0001, Relator: VERA ANDRIGHI, Data de Julgamento: 13/09/2018, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 18/09/2018 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. MAJORAÇÃO DE TAXA. ELEIÇÃO DE SÍNDICO. NULIDADE DA ASSEMBLÉIA. É nula a assembléia realizada para majoração de taxa de condomínio e eleição de síndico em desacordo com a convenção do condomínio. (Grifo nosso).
(TJ-DF – APC: 20130110264793 DF 0007399-57.2013.8.07.0001, Relator: FERNANDO HABIBE, Data de Julgamento: 10/12/2014, 4ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 18/12/2014 . Pág.: 162)
Independentemente do processo a ser seguido, todos os condôminos devem ficar cientes da assembleia, sem exceção alguma, pois, caso isso aconteça, será ela nula, conforme descreve o art. 1.354 do Código Civil:
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Passado todas as regularidades para convocação, edital devidamente com suas pautas para deliberação, chega o dia assembleia, na qual todos os condôminos se fazem presentes no ato.
Antes de iniciar para os debates, começam os preparativos, desde os mais simples como arrumar cadeiras, slides caso haja, como para a escolha do presidente da mesa e o secretário que redigirá a ata. Normalmente, a maioria das convenções estipulam que os membros acima referidos não poderão ser o síndico, devendo ser escolhido entre os próprios condôminos, esta também é nossa recomendação.
É inequívoco também, que no ato da assembleia, a convenção do condomínio e o regimento interno estejam postos à mesa para consulta e dúvidas quanto ao regramento, estes devidamente atualizados.
Feitos estes procedimentos, o presidente deverá conduzir a assembleia dentro de suas formalidades legais e de boa-fé, agindo com imparcialidade com os demais, dar a palavra aos condôminos, e especialmente evitar tumulto, bem como não deixar fugir o assunto da pauta para discussão, o que não foi colocado no edital não poderá ser discutido na assembleia.
A respeito do tumulto é importante mencionarmos o art. 40, da lei de Contravenções Penais, Decreto-Lei 3.688/41, o qual é crime:
Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembleia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave;
Pena – prisão simples, de quinze dias a seis meses, ou multa, de duzentos mil réis a dois contos de réis.
É importante também evitar brigas e saber advertir um participante que esteja causando problemas. Sempre com calma e respeito, nunca comprando uma briga. Até porque, provavelmente, será necessário conversar com ele em particular mais tarde e compreender seu ponto de vista e a razão de ter se exaltado.
Não podemos deixar de esclarecer também que, caso um condômino solicitar que sua fala seja registrado em ata, é necessário que se proceda, em razão de que, eventualmente não se torne ilegal a assembleia. Devendo ser escrito totalmente de forma clara e especifica.
Aquele condômino/possuidor que pedir a palavra, para debater ou opinar o assunto que foi posto na pauta, terá seu pedido de manifestação concedido, em razão de que há um interesse seu e da coletividade em questão. O síndico não pode, sem exceção, ignorar este pedido, debochar, ou outras formas de não corresponder à solicitação. Entendemos ser uma forma de ilegalidade, devendo o mesmo agir com total imparcialidade.
Portanto, todos os procedimentos devem ser respeitados, não só anteriormente ao ato da assembleia, conforme descrito na convenção, como também já ao decorrer da assembleia, prezando sempre pela imparcialidade e direito ao voto e opinião dos condôminos.
MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).
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