Tudo o que o Gestor Condominial precisa saber sobre penalidade moratória

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Tudo o que o Gestor Condominial precisa saber sobre penalidade moratória

O artigo 1.336 inciso I do CC, estabelece o dever do Condômino de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, o condômino que não efetue o pagamento da sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Ao tratar do descumprimento da obrigação de contribuir para com as despesas do condomínio, o Código Civil faz uso do termo “mora”.

A mora é uma das modalidades de inadimplemento das obrigações, expresso entre os art. 390 e 401 do CC. Em linhas gerais, trata-se do atraso, ou impontualidade no cumprimento de obrigação.

 

 

A esse respeito, esclarece a doutrina:

À luz do Código Civil, o inadimplemento divide-se em duas espécies: (a) o inadimplemento absoluto e (b) o inadimplemento relativo. O inadimplemento absoluto consiste no descumprimento definitivo da obrigação.

O inadimplemento relativo ou mora configura-se quando a inexecução da obrigação não é definitiva, afigurando-se ainda possível seu cumprimento pelo devedor de modo a atender o interesse útil do credor. (SCHREIBER, 2018, p. 348).

De acordo com art. 394 do CC, considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.

Daremos enfoque na mora do devedor (também chamada de mora debendi ou mora solvendi), pela qual este, por sua culpa, não cumpre no tempo, forma ou lugar convencionados, com a sua obrigação de contribuir para as despesas do condomínio (art. 1.336, inciso I do CC).

Os juros de mora são a pena imposta ao devedor pelo atraso no cumprimento de sua obrigação. O juro de mora funciona como uma espécie de indenização pelo retardamento na execução do débito, os juros podem ser convencionados entre as partes ou, na ausência de convenção, serão aplicados os juros determinados pela lei.

 

 

São acréscimos permitidos em lei ao credor de uma dívida, no caso, o condomínio credor de cotas condominiais, caracterizando-se como uma sanção punitiva a fim de evitar que ocorram vários atrasos sucessivos. A taxa de juros moratórios pode ser convencionada pelos condôminos, consoante o disposto no art. 1.336, § 1º.

Entretanto, caso não haja previsão acerca dos juros moratórios, a taxa será de 1% (um por cento) ao mês, acrescido de multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito.

Por sua vez, a multa moratória consiste na indenização pecuniária decorrente do atraso na execução da obrigação.

 

 

A jurisprudência confere caráter cogente à disposição que limita o valor da multa a dois por cento, vide seguintes julgados: REsp nº 753546/SC, REsp nº 718217/SP. Vejamos:

DESPESAS DE CONDOMÍNIO. MULTA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO CIVIL DE 2002, ART. 1.336, § 1°. PRECEDENTES DA CORTE. 1. A natureza estatutária da convenção de condomínio autoriza a imediata aplicação do regime jurídico previsto no novo Código Civil, regendo-se a multa pelo disposto no respectivo art. 1.336, § 1°. 2. A juntada da cópia integral da convenção de condomínio em grau de apelação não viola o art. 397 do Código de Processo Civil. 3. Recurso especial conhecido e provido, em parte. (REsp 718.217/SP, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/06/2005, DJ 01/07/2005, p. 532).

 (…) 2 – A correção monetária é devida desde o vencimento do débito, evitando-se, com isso, o enriquecimento sem causa do devedor inadimplente. 3 – A jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor às relações jurídicas existentes entre condomínio e condôminos. Assim, a redução do percentual da multa, estabelecida na Convenção, de 10% para 2%, determinada pelo Tribunal a quo, com base na legislação consumerista, merece reforma. 4 – Fixada, na Convenção Condominial, a multa por atraso no pagamento das cotas, no patamar 10%, permitido pelo art. 12, § 3º, da Lei 4.591/64, este deve ser aplicado aos atrasos ocorridos antes do advento do novo Código Civil, quando então passa a valer o percentual de 2%, previsto no art. 1.336, § 1º deste novel diploma. (…) (REsp 753.546/SC, Rel. Ministro JORGE SCARTEZZINI, QUARTA TURMA, julgado em 04/08/2005, DJ 29/08/2005, p. 366). (Grifo nosso).

 

 

O inadimplemento sujeita o condômino, ao mesmo tempo, aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. Tal disposição não configura de modo algum em bis in idem, pois, conforme assinalamos, ambas são distintas e expressas pelo legislador.

Alguns condomínios, a fim de evitar, ou ao menos reduzir a inadimplência entre os condôminos, adotam a prática de conceder um desconto de pontualidade, a fim de estimular aqueles que cumprem com as suas obrigações no tempo, lugar e forma convencionados. No entanto, o Conselho da Justiça Federal considera esta disposição nula, por ser contrária ao art. 1.336, § 1º do CC.

Vejamos o Enunciado 505 do CJF: “É nula a estipulação que, dissimulando ou embutindo multa acima de 2%, confere suposto desconto de pontualidade no pagamento da taxa condominial, pois configura fraude à lei (Código Civil, art. 1336, § 1º), e não redução por merecimento”.

Deve ser pontuado que o inadimplemento da obrigação positiva e líquida correspondente ao dever de contribuir para com as despesas são exigíveis no seu termo, de modo que, não pagando o condômino as referidas cotas no tempo, lugar e forma estipulados, incidirá automaticamente em mora. Trata-se da mora ex re ou mora real, regulada no art. 397, caput do CC.

 

 

É preciso considerar que a “multa condominial é norma de ordem pública. Cuida-se de princípio de direito privado que atua na tutela do bem comum, em razão ·de sua repercussão na vida coletiva” (FARIAS; ROSENVALD, 2017a, p. 722).

O condômino inadimplente não tem direito a voto nas assembleias, conforme o art. 1.335, III, do Código Civil, vedando expressamente a participação e o voto do inadimplente nas assembleias gerais de condôminos.

Para nós, por ser medida restritiva dos direitos dos condôminos, e em especial do direito de propriedade inerente à unidade autônoma, entendemos que tal instituto deve ser interpretado restritivamente, isto é, pode fazer uso da palavra, mas não votar. Nesse mesmo sentido:

Em uma interpretação conforme a Constituição Federal do inciso III do art. 1.335, afigura-se nos ofensivo ao postulado da proporcionalidade excluir o condômino inadimplente da deliberação de questões como a extinção do condomínio ou a alteração de destinação de áreas comuns, tendo em vista o seu teor decisivamente comprometedor sobre o próprio direito de propriedade. (FARIAS; ROSENVALD, 2017a, p. 714).

É vedada à administração do condomínio utilizar-se de cartazes e avisos afixados nas áreas de circulação do prédio como forma de buscar seu crédito, mesmo que tal expediente tenha sido aprovado em assembleia e conste na convenção do condomínio, podendo se caracterizar como cobrança vexatória, em decorrência, inclusive, do art. 71 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), ferindo a honra e a dignidade do condômino em débito.

 

 

Informativo nº 0588: O condomínio, independentemente de previsão em regimento interno, não pode proibir, em razão de inadimplência, condômino e seus familiares de usar áreas comuns, ainda que destinadas apenas a lazer. REsp 1.564.030-MG, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 9/8/2016, DJe 19/8/2016. (Grifo nosso).

O devedor das despesas condominiais não poderá alegar a impenhorabilidade do bem de família, pois o débito condominial tem natureza propter rem, conforme tivemos a oportunidade de abordar, e, somado a isso, há expressa disposição da Lei 8.009/90 em seu art. 3º, inciso IV, e art. 1.715 do CC:

Art. 3º da Lei 8.009/90:  A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (…)IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

Art. 1.715 do CC: O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio.

Da Redação Sindico Legal.

 

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