TJ/SP condena condômino por reformas que invadem área de uso comum

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Fachada de condomínio e suas alterações
Fachada de condomínio

A ação ajuizada por um condomínio, contra morador, foi julgada parcialmente procedente pela sentença (e-fls. 342/345) pela relatora Berenice Marcondes Cesar do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), condenando o réu ao desfazimento das obras pertinentes à alteração de fachada, no prazo de 60 dias, autorizando o autor ao desfazimento às suas expensas em caso de descumprimento, com cobrança do ressarcimento nos autos da presente demanda.

 

 

De acordo com os autos, o réu promoveu obras em sua unidade condominial que resultaram na invasão de área de uso comum e na alteração de fachada do edifício, razão pela qual o autor obteve pretensão de condená-lo ao desfazimento das obras e à remoção da banheira de hidromassagem instalada no terraço de cobertura do mesmo.

A sentença reconheceu a irregularidade da alteração de fachada, porém afastou a pretensão do autor no que se refere à invasão da área comum e à instalação de banheira de hidromassagem no terraço de cobertura.

O autor buscou a reforma parcial da sentença, defendendo a ilegalidade da invasão da área comum pelo réu, pedindo a reforma da sentença nesse ponto, com a determinação de desocupação da área comum sob pena de multa diária, e o reconhecimento da sucumbência integral ao réu.

O réu, por sua vez, solicitou o afastamento da condenação ao desfazimento da obra que resultou na alteração de fachada, pugnando pela aplicação do instituto da “supressio”, sob o argumento de que os demais condôminos promoveram alterações ainda mais agressivas nos terraços de cobertura, com tolerância do autor.

 

 

No que tange à invasão de área comum pelo réu, a sentença comporta reforma.

Com efeito, o laudo pericial concluiu que o réu “ocupou pequeno trecho de seu corredor de uso exclusivo”. Em esclarecimentos prestados, o laudo detalhou que houve invasão da área comum em aproximadamente um metro quadrado.

Desse modo, o réu apropriou-se de parte da área comum para seu uso exclusivo, excluindo a utilização de tal área pelos demais condôminos, o que, em que pese a conclusão da sentença em sentido diverso, importa violação ao art. 1.335II, do Código Civil:

“ (…) II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”.

 

 

No mesmo sentido, o art. 3º da Lei 4.591/64, define que:

“O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino”.

De acordo com os autos, não há que se falar em exercício regular de direito pelo réu, ainda que se trate de área pequena, e a sentença comportou reforma nesse tópico para condená-lo também ao desfazimento do avanço sobre a área comum do edifício.

O inciso III do artigo 1.336, presente no Código Civil Brasileiro, define o terceiro dever, do morador de um condomínio, como a não modificação da forma nem a cor da fachada das partes e esquadrias, ou seja, nenhum condômino pode alterar a fachada do edifício, pintar suas paredes e esquadrias externas em cor adversa da nele empregada ou realizar qualquer modificação arquitetônica por conta própria.

 

 

De acordo com o segundo parágrafo do artigo 10 da Lei 4.591/1964, qualquer modificação depende da aquiescência da unanimidade dos condôminos.

Contudo, segundo J. Nascimento Franco, o que se proíbe é a alteração nociva e capaz de deteriorar o formato original da fachada e não propriamente inovações modernizadoras ou úteis aos moradores.

Conforme o entendimento da corte, em jurisprudências, entretanto, tem-se admitido pequenas alterações nas fachadas e seu aproveitamento para colocação de grades ou redes de proteção, persianas ou venezianas de material diferente, como por exemplo esquadrias de alumínio, do utilizado na frente do edifício nas janelas e sacadas, em especial quando, com o passar do tempo, o material original utilizado não existe mais no mercado ou quando o seu uso se torna obsoleto.

 

 

Não obstante, quanto ao fechamento dos terraços, algumas decisões contrárias têm-se permitido o envidraçamento que não afete a harmonia da fachada, nos casos de já existirem, na mesma face do edifício, outras sacadas fechadas com materiais idênticos.

 

Por: Juliana Zefiro | Redação Sindico Legal

 

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