Tipos de condomínios no Código Civil

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VOLUNTÁRIO, NECESSÁRIO E EDILÍCIO

Costuma-se distinguir o condomínio comum, que é o ordinário, ou clássico e tradicional, em voluntário e necessário.

O primeiro é formado pela vontade das partes. Constitui-se a propriedade conjunta simultaneamente em favor de mais de uma pessoa. Cada proprietário torna-se titular de uma quota-parte ou fração ideal, mas cabendo o uso em conjunto com os demais coproprietários, nos termos do artigo 1.314 do Código Civil: “Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiros, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal ou gravá-la.”

Destacam-se os direitos de usar livremente a coisa, conforme a sua destinação e sem alterá-la; de exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, desde que não se impeçam iguais direitos aos demais consortes e não se altere a coisa sem autorização da unanimidade dos mesmos; de reivindicar os bens junto a terceiros; de defender a posse contra atos de esbulho ou turbação; de vender a sua parte, conquanto que oferecida a preferência aos demais condôminos; e de dá-la em garantia hipotecária.

O direito é exercido sobre integralidade dos direitos, mas na proporção da quota-parte ou fração ideal, sendo ela abstrata, e não se estabelecendo em uma porção definida, mas sem impedir os direitos de outros condôminos. Contrata-se a indivisão por um determinado prazo, que não excederá cinco anos, por imposição do § 1º do artigo 1.320: “Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de 5 (cinco) anos, suscetível de prorrogação ulterior.”

 

 

Na venda da quota-parte, é obrigatória a preferência aos demais condôminos, mediante expressa notificação, concedendo-se um prazo de trinta dias para manifestar o interesse na aquisição. Se omitida essa concessão de preferência, assegura-se ao condômino preterido o depósito do preço da venda e das despesas do negócio, com a finalidade de adjudicar a parte vendida a estranhos, tendo para tanto o prazo de cento e oitenta dias, a partir do ato da alienação, de conformidade com o artigo 504 do Código Civil.

Não mais desejando o condômino manter a indivisibilidade, e não revelando os demais consortes interesses na aquisição de sua quota-parte, o artigo 1.322 do Código Civil autoriza o caminho da alienação de coisa comum, que se fará por meio de procedimento judicial ditado pelo artigo 730 do CPC/2015 (Lei n. 1.105 de 16.03.2015) que manda aplicar o procedimento dos artigos 879 a 903.

Na comunhão de coisa divisível, cada consorte ocupará a porção de sua titularidade, mas com concordância de todos para a localização. Não alcançado o consenso no uso e fruição da quota, a solução será a divisão, mediante ação própria, prevista nos artigos 588 e seguintes do CPC, ou venda de coisa comum.

Sem dúvida, neste tipo de condomínio inclui-se o edilício, ou o formado em imóveis através de frações ideais sobre o terreno conjugadas com as unidades construídas, ao lado de partes comuns, do uso e fruição de todos os condôminos, mas que recebe tratamento legal específico. Esse condomínio é objeto do presente estudo.

Já o condomínio necessário, também conhecido como forçado ou obrigatório, decorre de disposições legais, sendo insuscetível de divisão. São exemplos desta espécie as paredes, as cercas, os muros e as valas, cabendo a cada proprietário a metade da coisa comum, e aplicando-se a disciplina estabelecida para o condomínio em geral, e mais particularmente as regras sobre os limites entre prédios, sobre o direito de tapagem e sobre o direito de construir, segundo o artigo 1.327 do Código Civil: “O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; arts. 1.304 a 1.307).”

Decorrendo de lei, tem o proprietário o direito a constituir o condomínio em tais bens, se proprietário, conforme deflui do artigo 1.328 do mesmo diploma: “O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado, ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).”

O direito a estremar, na dicção do referido artigo 1.297, se dá em favor do proprietário que faz divisa com o vizinho, com a divisão dos custos:

O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele a demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.

Não faz parte do estudo que se desenvolverá o condomínio necessário.

Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo

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