Recentemente, ganhou grande repercussão na mídia a decisão da juíza de Direito Margareth Cristina Becker, do 2º JEC de Brasília/DF, que julgou que julgou improcedente pedido de indenização feito por moradora que foi multada por não retirar tela de proteção de janela. Para magistrada, regra condominial é soberana.
Consta nos autos que a condômina teria instalado “grades de proteção”[1] em seu apartamento, mas foi multada pela administração do condomínio em razão de uma norma, prevista na convenção condominial, que proíbe os moradores de alterarem a forma externa da fachada do prédio.
Posteriormente, foi convocado uma assembleia condominial extraordinária que deliberou pela retirada de “grades de proteção” na área externa do edifício, sendo permitida a instalação na área interna, ao argumento de que, a deliberação é soberana.
Neste artigo, vamos analisar a questão da instalação de telas/redes de proteção, e se há alteração de fachada; para tanto, deixamos claro que não se trata de uma crítica á magistrada, ou a atividade judicial, mas sim, uma reflexão crítica sobre os argumentos utilizados.
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O DEVER DE NÃO ALTERAR A FACHADA EXTERNA
O artigo 1.336 do Código Civil estabelece um conjunto de obrigações dos condôminos para que possam viver em harmonia, voltado ao benefício comum. Devem os condôminos contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
O elenco legal não é taxativo, podendo a convenção ditar outros deveres, desde que não afronte a lei. Nesse sentido, é doutrina contemporânea:
“O conjunto dos deveres legais específicos relativos ao condomínio edilício e as normas emanadas da convenção não encerram o complexo de comandos que devem ser observados por cada condômino. Incidem também deveres de caráter mais geral, como aqueles atinentes aos direitos de vizinhança, aplicáveis às relações em condomínio edilício”[2].
Ainda que os condôminos possam regular na Convenção matérias não previstas no Código Civil, tais normas devem guardar compatibilidade com o bem comum, e em especial ao Sossego, Saúde, Segurança e bons costumes, em com os direitos e garantias fundamentais estabelecidos na Constituição.
A fachada e as partes e esquadrias internas estão relacionadas com a harmonia do conjunto arquitetônico da construção, porque tanto a fachada quanto as esquadrias internas de um condomínio edilício, se caracteriza por ser uma propriedade comum à todos os condôminos.
Nesse sentido,
Com efeito, o edifício apresenta-se como um todo em sua individualidade externa, não se confundindo com outro, sendo fundamental a preservação de sua homogeneidade, Cuida-se de norma de ordem pública que se sobrepõe à cláusula contratual. Por isso, a vedação se relaciona com a repercussão direta e indireta da alteração da fachada nas demais unidades autônomas, ainda que não identificada propriamente uma redução concreta no valor das mesmas, individualmente consideradas[3].
O condômino não pode alterar a cor da fachada, que corresponde toda a área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício, entre outros elementos que compõem a harmonia estética.
A FACHADA EXTERNA E A INSTALAÇÃO DE TELAS/REDES DE PROTEÇÃO.
Na decisão do 2º JEC de Brasília/DF, a juíza entendeu que “redes de proteção são equiparadas às grades externas, porquanto localizadas na parte externa do prédio”, e por conseguinte, “altera a forma externa da fachada do prédio”, vedado pela convenção.
Desde a lição clássica de Caio Mário, até as doutrinas modernas, tem-se a relativização desta regra, “(…)desde que não colidam com ele nem afetem a segurança geral do imóvel nem infrinjam as cláusulas da convenção, o dono de um apartamento tem direito a fazer as modificações que entender[4]”. A doutrina contemporânea tem seguido a mesma linha, assentando:
Não obstante a qualidade de bem comum da fachada, há de impor-se certa mitigação do dispositivo, pois se eventual alteração não prejudicar os demais moradores nem comprometer a segurança do prédio ou infringir as regras da convenção, seria abusiva a sua supressão apenas para servir aos interesses egoísticos dos demais proprietários. Aplica-se, portanto, o princípio da proporcionalidade, ponderando-se a necessidade do condômino que altera a fachada com os interesses do prédio[5].
Para nós, as pequenas alterações, ou o aproveitamento para a colocação de grades ou redes de proteção nas janelas e sacadas, não sofrem proibição; pelo contrário, as redes de proteção janelas são destinadas a dar proteção, ou em outras palavras, reforçam a segurança à todos os condôminos, evitando que crianças, adultos, animais e objetos venham a cair da altura.
Nesse mesmo sentido, é o entendimento jurisprudencial:
CIVIL. CONDOMÍNIO. TELA DE PROTEÇÃO. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DE PREVISÃO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. NÃO OCORRÊNCIA. AUMENTO DE SEGURANÇA. TELA APROVADA PELOS CONDÔMINOS. UNIDADE ARQUITETÔNICA MANTIDA. RAZOABILIDADE. 1. É de se ver que a tela de proteção sob análise foi instalada na parte interna do prédio e, portanto, não há ofensa ao inciso III do artigo 1.336 do Código Civil. O simples fato de a alteração poder ser vista, de forma extremamente discreta, pelo lado de fora, não configura alteração de fachada, desde que mantida a unidade arquitetônica. 2. A instalação de rede de proteção em ambiente interno, ainda que localizada na área comum, não oferece qualquer incômodo ou inconveniente aos demais condôminos e, se operado juízo de ponderação em relação ao benefício trazido pelo aumento da segurança das crianças que habitam e que frequentam aquele espaço, é medida razoável e oportuna, senão recomendável. 3. Recurso desprovido. Sentença mantida. (TJ-DF – APC: 20130111924668, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, Data de Julgamento: 30/04/2015, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 19/06/2015 . Pág.: 201)
CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONDOMÍNIO. INSTALAÇÃO DE REDE DE PROTEÇÃO. ALTERAÇÃO DA FACHADA. NÃO CONFIGURADA. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. 1. Não configura violação às disposições legais e à convenção condominial e nem alteração da fachada e da respectiva harmonia arquitetônica do condomínioa instalação de rede de proteção, visto que baseada na segurança de menores. 2. O dano moral deve ser pautado na demonstração do abalo psíquico ou sentimental e que ultrapasse os meros aborrecimentos ou dissabores das relações cotidianas. 3. Ausente a prática de ato ilícito, posto que o réu estava pautado em interpretação da Convenção Condominial para aplicar multa administrativa, não há que se falar em condenação ao pagamento de danos morais. 4. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-DF 20150110373223 0011152-51.2015.8.07.0001, Relator: ANA MARIA CANTARINO, Data de Julgamento: 22/06/2016, 3ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 30/06/2016 . Pág.: 151/163)
(…) Todavia, no caso dos autos, a determinação prevista em assembléia fere o princípio da razoabilidade, sendo possível ao Poder Judiciário, nessas hipóteses, atuar a fim de evitar abusos e arbitrariedades, conforme previsto na sentença. O uso de tela de proteção tem por finalidade evitar a queda, principalmente, de crianças e animais. Sendo a autora tutora de felinos, se mostrou necessário, para a segurança de seus animais, a instalação de telas de nylon. As telas aprovadas em assembléia, por sua vez, apenas se destinam a impedir a entrada de mosquitos e pequenos insetos no recinto onde instaladas, não se prestando à segurança, de forma que são inservíveis à autora. Possível concluir, pois, que o modelo de tela de proteção aprovado em assembléia não se presta ao seu objetivo, que é proteger moradores e animais, não sendo possível que se condene a autora a utilizar rede de proteção que efetivamente não lhe fornece (e nem aos seus animais) a segurança necessária. Quanto ao pedido subsidiário, novamente sem razão o recorrente. Não se pode compelir a autora quanto ao cumprimento das normas da ABNT, tendo em vista a ausência de previsão normativa para tanto. As normas da ABNT funcionam, no caso dos autos, como mera recomendação, desprovidas de caráter coercitivo. 5. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 6. Custas recolhidas. Condeno o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono da recorrida no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor corrigido da causa (Literalidade do artigo 55 da Lei 9.099/1995). (Acórdão n.1027430, 07005858020168070001, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Julgamento: 28/06/2017, Publicado no DJE: 04/07/2017. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
Ação ordinária. Pretensão autoral visando à anulação de decisão prolatada pelo conselho administrativo condominial, que determinou a remoção de redes de segurança das janelas e varanda. As normas previstas em convenção ou regulamento de condomínio, por restringirem o direito de uso da propriedade, devem ser analisadas restritivamente. Ausência de regra específica, impeditiva de instalação de redes de nylon nas janelas e varandas da unidade condominial, providência que não possui o condão de alterar a fachada do prédio. Situação que possui caráter transitório, que tem por objetivo assegurar a integridade física de menores e idosos, evitando acidentes graves, Inexistência de afronta à convenção e ao regulamento condominial. Nulidade da decisão, que se apresenta desprovida de embasamento legal. Precedente desta Câmara Cível. Inversão dos ônus sucumbenciais. Apelo provido. (TJ-RJ – APL: 00067756620108190037 RJ 0006775-66.2010.8.19.0037, Relator: DES. CELSO LUIZ DE MATOS PERES, Data de Julgamento: 09/09/2013, DÉCIMA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 12/12/2013 10:05)
CONDOMÍNIO EDILÍCIO – Uso de redes na janela – Medida de segurança e de extensão do direito de propriedade que não afronta a legislação ou altera a fachada drasticamente – Ofensa à convenção condominial inexistente – Sentença mantida – Recurso desprovido. (TJSP; Apelação 0014008-41.2012.8.26.0590; Relator (a): Mendes Pereira; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Vicente – 2ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 12/02/2014; Data de Registro: 13/02/2014)
Colacionamos alguns julgados do TJ/DF, para rememorar a lição do art. 926, caput, do CPC/15 pelo qual, impõe-se aos tribunais o dever de manter sua jurisprudência estável, íntegra e coerente. Tal determinação aplica-se não apenas aos pronunciamentos com força vinculante. É uma diretriz a ser observada em toda e qualquer atuação de cada corte. A decisão ao qual comentamos, exarada pelo 2º Juizado Especial Cível de Brasília, destoa, inclusive, da jurisprudência do próprio Tribunal
Porém, como muito bem apontado pelo nosso Amigo e Colunista Fábio Hanada, em artigo dedicado ao tema, não há unanimidade na jurisprudência.
Porém, verificamos uma tendência em mitigar essa vedação, verificando a necessidade de análise individualizada de cada caso em particular, ponderando-se à luz dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, onde o interprete e ou julgador ao analisar o conflito de direito fundamental, deverá decompor analiticamente o raciocínio nestas três fases: adequação, necessidade e proporcionalidade em sentido estrito.
Em todo o caso, não havendo autorização expressa na convenção, recomenda-se ao condômino que não realize a instalação de redes de proteção sem a autorização da assembleia; por sua vez, a assembleia deverá ser previamente convocada pautando-se a discussão em votação de 2/3 (dois terços) dos votos, por analogia ao Art. 1.342 do CC.
MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).
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[1] Termo usado pela Douto Juízo.
[2] SCHREIBER, Anderson. Manual de Direito Civil Contemporâneo. São Paulo. Saraiva Educação. 2018. p. 769.
[3] FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: Direitos Reais (vol. 5). 15. ed. rev., ampl. e atual.- Salvador: Ed. JusPodivm, 2017. p. 718
[4] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações: 11. ed. rev., atual. e ampli. segundo a legislação vigente – Rio de Janeiro : Forense, 2017. P. 122
[5] FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: Direitos Reais (vol. 5). 15. ed. rev., ampl. e atual.- Salvador: Ed. JusPodivm, 2017. p. 718
