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No âmbito dos condomínios edilícios, o Código Civil, em seu art. 1.334, inc. I, estabelece que os condôminos assumem obrigação de arcar com as despesas ordinárias e extraordinárias de manutenção e de conservação da coisa, sendo consideradas obrigação propter rem, isto é, as despesas condominiais acompanham a coisa.
Em havendo a celebração de contrato de compra e venda de imóvel, a obrigação de pagar as despesas condominiais tanto pode recair sobre o vendedor, como também sobre o comprador, dependendo das circunstâncias da posse e da ciência do condomínio sobre o contrato (EREsp 138.389, rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira).
No Tema Repetitivo nº 886, a 2ª Seção do STJ, rel. Min. Luis Felipe Salomão, fixou a tese de que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do contrato de compra e venda, mas a relação material com o imóvel, podendo recair a responsabilidade por tais despesas sobre o proprietário ou sobre o comprador. Se ficar comprovado que o comprador se imitira na posse e o condomínio teve ciência inequívoca do contrato de compra e venda, afasta-se a legitimidade passiva do vendedor para responder por despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo comprador.
Assim, o vendedor não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse exercida pelo comprador, eis que, ao alienar o imóvel, tem a intenção de desvincular-se do direito real sobre o bem (REsp 1440780, rel. Min. Marco Aurélio Bellizze).
Para compatibilizar o Tema Repetitivo nº 886 com a natureza jurídica propter rem, o STJ passou a decidir que os débitos condominiais, no caso de contrato de compra e venda, devem ser imputados ao comprador que fora imitido na posse, sem prejuízo da responsabilidade do proprietário (vendedor), estando ambos legitimados a figurar no polo passivo da demanda de cobrança (REsp 1.442.840, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino). A partir do instante em que recebe as chaves do imóvel o comprador passa a ser responsável pelo pagamento das despesas condominiais, tendo em vista ser o momento em que tem a posse do imóvel. Em importante julgamento ocorrido no último dia 29.03.2022, a 3ª Turma do STJ, no REsp 1.847.737, decidiu que, havendo recusa ilegítima em receber as chaves do imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais recai sobre o comprador.
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No voto do min. Ricardo Villas Bôas Cueva, a resistência ilegítima em se imitir na posse (e de receber as chaves) configura mora do comprador, de sorte que não há fundamento legal para se responsabilizar o vendedor pelas taxas condominiais, se a obrigação de colocar à disposição do comprador as chaves foi devidamente cumprida.
Por isso que, havendo recusa injusta do comprador em receber as chaves do imóvel, afigura-se lícito ao vendedor promover a consignação em pagamento das chaves, dando-se ainda ciência ao condomínio de tal iniciativa, momento a partir do qual a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais passará a ser do comprador, e não mais do vendedor.
Com base no mesmo fundamento, na incorporação imobiliária, havendo a comprovação de que a não entrega da unidade imobiliária se deu por culpa exclusiva do comprador, que não efetuou a quitação do saldo devedor do imóvel, a responsabilidade pelos encargos condominiais, desde a data que o imóvel lhe fora disponibilizado para a imissão na posse, deve ser atribuída ao comprador.
Portanto, verificada a mora do comprador, seja diante da recusa injustificada em receber as chaves do imóvel, seja diante do inadimplemento no pagamento do saldo devedor, o que impede que as chaves lhe sejam entregues, a ele deve ser imputada a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais.
Fonte: Tribuna do Norte
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