Taxa condominial tem preferência sobre o crédito fiscal.

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Taxa condominial e Crédito Fiscal

O tema foi superiormente enfrentado pela Egrégia 29º Câmara de Direito Privado do Colendo Tribunal de Justiça de São Paulo, em v. acórdão relatado pelo magistrado S. Oscar Feltrin:

É de se afastar a pretensão da credora fiscal quanto à reclamada preferência porque o pagamento, com prioridade absoluta ao crédito condominial, outra coisa não faz senão dar suporte à subsistência da unidade autônoma, geradora dos gastos com sua manutenção. O crédito do Condomínio, não há quem discorde, tem natureza real, advindo de obrigação propter rem. Este o entendimento desta col. Câmara em julgados reiterados.

Neste sentido foi o pronunciamento do Des. Francisco Thomaz, valendo transcrever o seguinte e elucidativo trecho: ‘o crédito condominial, diante de sua condição propter rem, não pode ser suplantado pela dívida exigida pela agravante, ainda que se trate de débito fiscal consistente no IPTU do imóvel arrematado. (…) ao se deferir a preferência da Fazenda sobre o valor apurado com a alienação da unidade condominial geradora do débito, estar-se-ia impondo à toda coletividade do condomínio o ônus de suportar a dívida de um único devedor, o que nãos e apresenta razoável’. (AI 0354090-36.2010.8.26.0000, j. 27.10.210).

 

 

Também o AI 1219074-0/7, rel. Des. Luiz de Carvalho, j. 10.12.2008, do qual participei com voto vencedor: Ação de embargos de terceiros.

Pretensão da municipalidade de reserva de numerário para pagamento de tributos inadimplidos. Unidade condominial arrematada em hasta pública. Impossibilidade. Valor que pertence a todos os condôminos e não apenas ao que teve sua unidade arrematada.

Recurso improvido. Em face da ausência de personalidade jurídica do condomínio edilício, o valor relativo às despesas condominiais que arrecada pertence a todos os condôminos. Destarte, arrematada em hasta pública determinada unidade devedora de despesas, o valor respectivo pertence aos condôminos.

Assim, não pode a Municipalidade pretender cobrar-se de tributos inadimplidos pelo titular da unidade levada a hasta pública com o numérico advindo da arrematação, pois se trata de valor relativo as despesas condominiais, do qual todos os condôminos são titulares’. E, ainda, AI 0194148-94.2012.8.26.0000, rel. Des. Silvia Rocha, j. 30.01.2013 ‘Cobrança de despesas de condomínio.

Deferimento de pedido de levantamento pela municipalidade do valor correspondente ao crédito tributário. Não cabimento. É do arrematante a responsabilidade pelos débitos tributários incidentes sobre o imóvel, como constou do edital de praceamento.

 

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O crédito líquido e certo, oriundo de ação já ajuizada pelo Condomínio contra a mesma unidade devedora, pode ser deduzido do valor arrecadado com a arrematação. Reserva de valores determinada em sede de antecipação de tutela. Cabimento. Preferência do crédito condominial, em decorrência da sua natureza propter rem – Eventual saldo, se houver, pertencerá ao credor hipotecário. Agravo provido’. Na mesma linha: ‘O crédito oriundo de despesas condominiais tem preferência sobre os demais, inclusive sobre o tributário’ (TJ/SP AI 038534-60.2010.8.26.0000, rel. Des. Gomes Varjão, j. 15.12.2010). ‘O crédito decorrente de dívida condominial prevalece sobre qualquer outro, inclusive o hipotecário e o fiscal’ (TJ/SP AI 0347553-24.2010.8.26.000, rel. Des. Vanderci Álvares). Logo e dada a natureza real do crédito do condomínio de cujo recebimento dependo a própria existência e manutenção, este deve prevalecer sobre o crédito fiscal”.

 

 

Fonte: Condomínio Edilício – Questões Relevantes – A (Difícil) Convivência Condominial – Fábio Hanada e Andréa Ranieri Hanada.

 

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