Taxa condominial restituída ao condômino em razão de atraso na obra.

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“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – TAXA DE CONDOMÍNIO – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA –– RECURSO DESPROVIDO. Deve ser mantido o ressarcimento dos valores pagos a título de taxa de condomínio pelo comprador, em razão do atraso da obra ser de responsabilidade das apelantes na hipótese dos autos, que deve arcar com as referidas despesas até a entrega das chaves, mormente pelo fato dos aludidos encargos serem suportados com o usufruto do imóvel adquirido. Conforme o disposto no art. 86, do CPC, “Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.”. Os honorários advocatícios devem ser fixados em obediência ao §2º, do art. 85 do CPC, observando-se o grau do zelo profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa, bem como o trabalho realizado e o tempo exigido, o que ocorreu na espécie.” (EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 23/01/2019, Publicado no DJE 29/01/2019).

Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). DIRCEU DOS SANTOS, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: RECURSO DESPROVIDO. DECISÃO UNÂNIME.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAL E MORAL – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DE UNIDADE HABITACIONAL – APLICABILIDADE DO CDC – TAXA DE CONDOMÍNIO – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA –– RECURSO DESPROVIDO. Deve ser mantido o ressarcimento dos valores pagos a título de taxa de condomínio pelo comprador, em razão do atraso da obra ser de responsabilidade das apelantes na hipótese dos autos, que deve arcar com as referidas despesas até a entrega das chaves, mormente pelo fato dos aludidos encargos serem suportados com o usufruto do imóvel adquirido. Conforme o disposto no art. 86, do CPC, “Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.” Os honorários advocatícios devem ser fixados em obediência ao §2º, do art. 85 do CPC, observando-se o grau do zelo profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa, bem como o trabalho realizado e o tempo exigido, o que ocorreu na espécie.

Cinge-se dos autos que Luiza Helena Rodrigues e Luiz Eduardo Monteiro de Barros Cruz ajuizaram ação de obrigação de fazer c/c declaratória de inexistência de débito e indenização por danos material e moral contra Sistema Fácil Incorporadora Imobiliária – Cuiabá II – SPE Ltda. e Rodobens Negócios Imobiliários S.A., aduzindo que firmaram contrato particular de compra e venda de imóvel, referente à unidade residencial n. 107, do empreendimento Condomínio Rio Claro, modelo TN57B, fachada 04, 1ª etapa, pelo preço de R$ 106.089,60 (cento e seis mil, oitenta e nove reais e sessenta centavos).

Sustentaram que desde 14.09.2012, foram convocados a participar da Assembleia Geral Ordinária para a instalação do condomínio, e desde então pagam regularmente a taxa condominial, sem que a construtora tenha realizado a entrega das chaves.

Alegaram a cobrança de taxas e encargos abusivos, além do atraso na entrega da obra e das chaves, pugnando pela condenação da construtora nos danos material e moral correlatos.

Após a instrução processual, a douta magistrada a quo julgou parcialmente procedente os pedidos da inicial, para determinar tão somente que as rés devolvam aos autores os valores pagos a título de despesas de condomínio, no valor de R$ 1.765,04 (um mil, setecentos e sessenta e cinco reais e quatro centavos), a ser corrigido pelo INPC, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ambos a partir do desembolso. Ao final, condenou as partes na sucumbência recíproca, na proporção de 80% (oitenta por cento) para a parte autora e 20% (vinte por cento) para os réus, fixando honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa.

As apelantes suscitam preliminar de ilegitimidade passiva, sob o argumento de que não têm responsabilidade sobre a cobrança das taxas condominiais.

Sem razão. O pedido autoral decorre da mora na entrega do imóvel. Portanto, entendo que as demandadas são legítimas para responder, na medida em que o escopo da ação é ter o ressarcimento das perdas decorrentes da demora na entrega do bem.

Assim, rejeito a preliminar.

Ultrapassada essa questão, as apelantes defendem a impossibilidade de revisão do contrato, em respeito ao princípio do pacta sunt servanda. Sustentam a inexistência de abusividade nas cláusulas contratuais ou vício de consentimento na formalização.

Alegam que a propriedade do imóvel foi transferida aos apelados, e somente estes deverão responder pelos valores cobrados a título de condomínio.

Pois bem. Inicialmente, vale ressaltar que os contratos de compra e venda, nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias, se submetem a legislação consumerista, consoante entendimento do STJ, verbis:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA Nº 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula nº 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido.” (AgRg no AREsp n. 120.905/SP,3ª Turma,Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 06.05.2014).

Nesse passo, em que pese o arrazoado trazido pelas apelantes, acerca da prevalência do pacta sunt servanda, respeitando a previsão contratual, tal alegação não tem a necessária sustentabilidade para ensejar a reforma da sentença, mormente porque, no ordenamento jurídico atual, todos os negócios jurídicos são submetidos ao princípio da boa-fé objetiva.

Ademais, como já explanado, o caso em tela deve ser analisado à luz do Código de Defesa do Consumidor, que permite a interpretação das cláusulas contratuais, afastando-as quando se verificarem abusivas.

Desse modo, no tocante ao pagamento da taxa condominial, não resta dúvida que o promitente comprador deve arcar com as despesas condominiais quando imitido na posse do imóvel adquirido, obrigação decorrente da lei civil.

Entretanto, no caso dos autos, os apelados começaram a pagar o condomínio em 14.09.2012, mas receberam o imóvel somente em 14.01.2014, de modo que se mostra viável a restituição dos valores pagos a título de taxa condominial até essa data.

Nesse sentido é o entendimento do c. STJ, verbis:

“AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. AÇÃO REVISIONAL E INDENIZATÓRIA. ILÍCITO CONTRATUAL VERIFICADO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. RAZÕES RECURSAIS INSUFICIENTES. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Para o acolhimento do recurso, seria imprescindível derruir a conclusão contida no decisum atacado (de que houve descumprimento contratual), o que, forçosamente, demandaria a rediscussão de matéria fática e contratual, incidindo, na espécie, as Súmulas 5 e 7 deste Tribunal Superior a impedir o conhecimento do recurso especial. 2. A jurisprudência desta Corte é no sentido de que o promitente comprador só passa a ser responsável pelas despesas de condomínio a partir da efetiva posse, o que se dá com a entrega das chaves pela construtora. 3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 4. Agravo interno desprovido.” (AgInt no REsp 1750113/SP,3ª Turma, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 29.10.2018).

Portanto, deve ser mantida a condenação das apelantes à restituição das taxas condominiais suportadas pelos apelados até a data da entrega do imóvel, pois, embora tais valores fossem de sua responsabilidade quando da instalação do condomínio, a demora na ocupação do imóvel decorreu da culpa da empresa ré.

Já tive oportunidade de votar nesse sentido:

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – UNIDADE HABITACIONAL EM CONSTRUÇÃO – ATRASO NA REGULARIZAÇÃO DA DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL – ENTREGA ATRASADA – APLICABILIDADE DO CDC – RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA – PROVAS ROBUSTAS – DANO MATERIAL E MORAL DEVIDOS – TAXA DE CONDOMÍNIO E ALUGUEIS – RECURSO DESPROVIDO. (…) É devido o ressarcimento dos valores pagos a título de taxas de condomínio pelo comprador, em razão do atraso da obra ser de responsabilidade da construtora na hipótese dos autos, que deve arcar com as referidas despesas até a entrega das chaves, mormente pelo fato dos aludidos encargos serem suportados com o usufruto do imóvel adquirido”. (RAC nº 125728/2017, 3ª Câm. De Direito Privado, minha relatoria, j. 29.11.2017).

Em relação à sucumbência recíproca, a matéria está limitada a análise comparativa dos pedidos formulados na inicial com a conclusão adotada na sentença, a fim de estabelecer a ocorrência ou não de procedência parcial com a consequente configuração da sucumbência recíproca.

No caso, os apelados postularam pela tutela de urgência para que fosse realizada a entrega das chaves, além da condenação das apelantes ao pagamento de dano moral e material, multa contratual e declaração de ilegalidade da cláusula de cobrança de taxa de evolução de obra.

Assim, foi determinada liminarmente a entrega do imóvel e as apelantes foram condenadas ao ressarcimento material dos valores pagos a título de taxas condominiais.

Nesse passo, agiu com o costumeiro acerto a douta magistrada ao condenar as partes na sucumbência recíproca, na proporção de 80% (oitenta por cento) para a parte autora e 20% (vinte por cento) para os réus.

O art. 86, do CPC/15 é claro ao dispor que “Se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre eles as despesas.”.

Sendo assim, tendo os apelados obtido êxito em parte do pedido, resta evidente que as apelantes devem suportar a sucumbência proporcional. Quanto aos honorários, considero que o arbitramento em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa não resultou exorbitante, notadamente pelo fato de ser o percentual mínimo previsto no art. 85, §2º, do CPC.

Desse modo, para não desmerecer o grau de zelo profissional do patrono e levando-se em conta a natureza do litígio da presente demanda, entendo que não procede a irresignação das apelantes, motivo pelo qual mantenho a verba honorária no patamar fixado na sentença.

Por derradeiro, diante da sucumbência pro rata e considerando o desprovimento do recurso interposto pelas apelantes, majoro os honorários advocatícios em favor da parte apelada, na proporção de 40% para o autor e 60% para a ré, nos termos do art. 85, §11, do CPC. Portanto, não havendo qualquer mácula na r. sentença, a sua manutenção é medida que se impõe.

Posto isso, conheço do recurso e lhe NEGO PROVIMENTO.

 

Fonte: www.tjmt.jus.br

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