Muitos empreendimentos optam pela implantação de apartamentos estilo Garden nos condomínios. Estes apartamentos acabam valorizando o espaço térreo dos empreendimentos e são ótimos atrativos para aqueles consumidores que buscam a segurança de morar em um condomínio e a comodidade de ter um apartamento que muitas vezes se assemelha a uma casa.
Alguns projetos arquitetônicos, inovadores, constroem gardens com jardins, spa, ofurô e até piscina privativa.
No entanto, em alguns casos, morar nos gardens acaba se tornando um grande problema.
Como os gardens se localizam na parte inferior dos demais apartamentos, no térreo, é comum ouvir reclamações de objetos caem dos apartamentos superiores dentro dos seus quintais, o que pode causar prejuízo financeiro aos seus proprietários com a quebra dos seus pertences e até mesmo acidentes caso o objeto caia em cima de alguma pessoa.
Há relatos de casos envolvendo quedas de objetos grandes e pesados como por exemplo piano, sanfona, pesos, vasos de plantas e etc.
O que o condomínio e os proprietários dos gardens devem fazer para evitar tais situações?
O condomínio não pode instalar câmeras de segurança voltadas para dentro do quintal dos gardens ou para os apartamentos superiores com o objetivo de identificar de qual apartamento os objetos estão caindo. As imagens podem violar o direito à privacidade dos condôminos. Mesmo sendo a sacada dos apartamentos considerada área comum, lembramos que o seu uso é privativo pelo proprietário da unidade. O que seria possível é a instalação de câmeras voltadas para os muros dos Gardens, instaladas de tal forma que pudessem identificar a queda dos objetos, sem violação da intimidade dos condôminos.
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Mas o que fazer após a queda de objetos dentro dos gardens?
O proprietário do Garden deve registrar o ocorrido no livro de ocorrências do condomínio, seja ele físico ou digital. Caso a queda do objeto cause algum tipo de prejuízo patrimonial, o causador da queda do objeto deverá reparar o dano causado sob risco de ação judicial indenizatória.
O artigo 938 do Código Civil prevê a responsabilidade do causador do dano nestas situações:
“Art. 938. Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.”
O grande problema nestes casos é a localização do dono do objeto que caiu dos apartamentos superiores causando o dano. Caso o dono do objeto não seja localizado, a massa condominial deverá arcar com o prejuízo causado.
Este é o entendimento majoritário nos Tribunais.
E se a queda do objeto causar dano físico ao morador do Garden?
Nestes casos, recomenda-se a imediata lavratura de boletim de ocorrência para posterior ingresso de ação indenizatória em face do causador do dano. Outra situação que tem causado desconforto para os proprietários de gardens é o fato do muro dos seus quintais se confrontar com as áreas comuns do condomínio. Há relatos de condôminos que literalmente invadem o quintal dos gardens para retirada de objetos que caem dos apartamentos superiores sem a autorização do proprietário do Garden, invadindo a sua privacidade e causando insegurança para estas unidades.
O direito à propriedade é absoluto e o quintal dos gardens não deve ser considerado área comum pelos demais condôminos a ponto de invadirem o mesmo sem a prévia autorização do seu proprietário. O artigo 5º, inciso XI da Constituição Federal prevê:
“A casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial;”
Neste mesmo sentido, o artigo 150 do Decreto Lei 2.848/40 prevê:
“Art. 150. Entrar ou permanecer, clandestina ou astuciosamente, ou contra a vontade expressa ou tácita de quem de direito, em casa alheia ou em suas dependências:
Pena – detenção, de um a três meses, ou multa.”
Portanto, caso haja o ingresso de outros condôminos na unidade do Garden, sem autorização do seu proprietário, este deve lavrar boletim de ocorrência em face do invasor imediatamente, além dos outros trâmites administrativos previstos no regulamento interno do condomínio.
Independentemente de qual situação foi causada, seja ela queda de objetos ou invasão do Garden, ambas as situações são consideradas graves e o síndico ou a administradora, caso não haja disposição em contrário nas normas do condomínio, deve promover a aplicação imediata de multa ao infrator, independentemente de prévia advertência ou notificação.
A principal recomendação é que o condomínio que enfrenta estes tipos de problemas tenha um programa de ação educativo dos condôminos. O ideal é que palestras educativas e comunicados sejam compartilhados com todos os condôminos constantemente, informando os riscos e penalidades de tais atos.
DIEGO VICTOR CARDOSO TEIXEIRA DOS REIS – Graduado em Direito pela Universidade Paulista; Pós-Graduado em Direito Imobiliário com ênfase em Direito Notarial e Registral pelo Legale; Especialista na área imobiliária e condominial; Sócio-Proprietário do escritório Teixeira e Reis Sociedade de Advogados
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