Sobre o sossego, salubridade, segurança e os bons costumes

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Sobre o sossego, salubridade, segurança e os bons costumes

Trata-se de regra que decorre expressamente dos Direitos de Vizinhança, expressos no Capítulo V, compreendidos entre os artigos 1.277 e 1.313 do Código Civil.

Inclusive, a redação dos arts. 1.277 e 1.336, IV, ambos do CC, se assemelha ao menos em parte. Vejamos:

Art. 1.277 do CC: O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Art. 1.336 do CC: São deveres do condômino: IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Trata-se de uma obrigação propter rem, pois segue a coisa e transmite aos seus adquirentes. (frase alterada, por gentileza, verificar se ficou mais claro) O dever expresso nas normas de convivência em condomínio é dirigido a todos os possuidores, seja o direto ou indireto, locatário, cessionário, entre outros, devendo ser interpretado de forma ampla, consoante a lição doutrinária.

 

 

Todos os que organizam o condomínio são compelidos a respeitar a regra proibitiva, seja pessoalmente, seja por intermédio daqueles a quem aluguem ou emprestem o apartamento, por ser evidente que o direito cedido traz as mesmas qualidades anteriores à cessão.

Se o proprietário tem o direito de uso e gozo, porém cativo de tais limitações, ao transferir a outrem o mesmo uso e o mesmo gozo, não pode fazê-lo senão gravado de iguais restrições. (PEREIRA, 2017, p. 117).

Quanto à sua aplicabilidade aos condomínios, verifica-se que:

Os preceitos atinentes à boa vizinhança do direito comum, com a finalidade de resguardar cada consorte do que possa causar dano ao apartamento, perturbar-lhe o sossego ou causar incômodo aos habitantes, são totalmente aplicáveis ao condomínio especial, e pelos mesmos fundamentos de sua existência genérica. Os autores consideram, mesmo, essencial a existência de um espírito de mútuo respeito e tolerância, que oriente o comportamento de cada um, para que se abstenha de tudo o que incomode os demais, e faça o que seja conveniente a todos.

Há, ainda, o dever de cumprimento daquelas disposições aprovadas pelos próprios condôminos na Convenção do Condomínio, as quais constituem lei particular do agrupamento dos integrantes deste, e estão sujeitos à estrita obediência.

Se ali constar que a porta externa do edifício se feche a determinada hora, ou que determinadas pessoas não podem circular pelo hall social, ou usar o elevador social, ou que nenhum condômino tem a faculdade de manobrar seu carro na garagem comum, ou que não podem permanecer crianças nos corredores, os condôminos e seus locatários, todos os habitantes, em suma, são obrigados a tais preceitos, sob as sanções impostas no mesmo regulamento ou convenção.

Trata-se, é bem verdade, de normas restritivas da liberdade individual, mas, da mesma forma que toda vida em sociedade impõe a cada um limitações à sua atuação livre em benefício do princípio social de convivência, assim também naquele pequeno agrupamento de pessoas, que compõem uma comunidade especial, adotando como normas convenientes à tranquilidade interna desta certas limitações à liberdade de cada um em proveito da melhor harmonia do todo, têm aquelas restrições e limitações um sentido de princípios de disciplina social interna, de natureza cogente a todos os que penetram no círculo social restrito. (PEREIRA, 2017, p. 117,).

 

 

Os direitos de vizinhança aplicados aos condomínios são dispositivos normativos que têm como principal objetivo regulamentar as relações jurídicas estabelecidas entre todos aqueles que neles residam, impondo parâmetros mínimos que devem ser observados pelos condôminos, quais sejam, o sossego, salubridade e segurança dos possuidores, e os bons costumes.

Nesse sentido, segundo Diniz, apud Daibert (SEM REFERÊNCIA AO ANO NO LIVRO DE AUTORIA DE MARIA HELENA DINIZ. p. 212): “Direitos de vizinhança são limitações impostas por normas jurídicas a propriedades individuais com o escopo de conciliar interesses de proprietários vizinhos, reduzindo os poderes inerentes ao domínio e de modo a regular a convivência social”.

 

 

Trata-se de interferência recíproca entre imóveis vizinhos gerando uma verdadeira colisão de direitos de propriedade e copropriedade. Consoante abordamos em linhas anteriores, cada proprietário e condômino tem o direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades (art. 1.335, I do CC). Essa solução se dá pelo estabelecimento de regras mínimas que deverão ser observadas tanto pelas partes que residem nos condomínios, quanto em eventuais questionamentos perante o Poder Judiciário, servindo inclusive de paradigma hermenêutico. Reforça essa tese a lição de Schreiber (2018, p. 746):

Ora, se o direito não regulasse de alguma forma as relações entre vizinhos, os dois direitos de propriedade permaneceriam em um eterno entrechoque de suas faculdades, sem nenhum proveito econômico para qualquer um dos vizinhos e com grave prejuízo para o convívio social que se pretende harmonioso. Eis o fundamento para a normativa destinada a prevenir e solucionar os conflitos de vizinhança: o próprio uso pacífico da propriedade.

As regras quanto à convivência estabelecidas pelo direito de vizinhança possuem caráter propter rem, já que estabelecem aos condôminos obrigações negativas, positivas e também ambulatórias, transferindo-se àqueles que venham a adquirir a unidade autônoma.

 

 

Fonte: Síntese do Direito Condominial Contemporâneo/ Autor Miguel Zaim 1º Edição, 2019.

 

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