Sobre o Direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades

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Sobre o Direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades

O condômino tem todos os direitos inerentes ao direito de propriedade em sua unidade condominial, visto ser ela exclusiva, podendo usar, fruir e livremente dispor de sua unidade.

Ao usar a expressão “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”, diz o código sobre os direitos inerentes à condição de proprietário, quais sejam, o de usar, fruir ou dispor da coisa. Este elemento interno do direito de propriedade goza de proteção constitucional (art. 5º, caput, da CF/88).

 

 

Por usar, é possível compreender como sendo o direito de usar a sua referida unidade autônoma, “tirando dela todos os serviços que pode prestar, dentro das restrições legais, sem que haja modificação em sua substância” (DINIZ, 2010. p. 848), (Jus utendi).

Por sua vez, fruir corresponde ao direito de gozar da unidade autônoma, e “exterioriza-se na percepção dos frutos e na utilização de seus produtos. É, portanto, o direito de explorá-la economicamente” (DINIZ, 2010. p. 848), (Jus fruendi).

Quando o Código se refere ao direito de livremente dispor”, corresponde ao direito de dispor de sua unidade autônoma, podendo “aliená-la, a título oneroso ou gratuito, abrangendo o poder de consumi-la, e o de gravá-la de ônus reais ou de submetê-la ao serviço de outrem” (DINIZ, 2010. p. 848), (Jus disponendi ou Jus abutendi).

Muito embora o direito de propriedade se presume pleno e exclusivo, admite-se prova em contrário, conforme dicção do art. 1.231 do CC. No caso de condomínios, tem-se que essa limitação é objetiva e fundada no ato constitutivo de instituição do condomínio, e em decorrência da sua própria natureza, da qual constam unidades privativas autônomas, de uso exclusivo, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

A perturbação do sossego alheio, inclusive, é considerada uma contravenção penal, prevendo pena de prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa.

A destinação do edifício será definida em Convenção Condominial, de modo que, se for para fins residenciais, torna-se inviável a realização de práticas comerciais no interior da unidade.

 

 

É dever do condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, consoante o disposto no art. 1.336, IV do CC.

Não pode o condômino alterar a destinação original da unidade, salvo por decisão unânime dos condôminos, a partir de votação em assembleia, de acordo com o art. 1351 do CC.

A proibição de desvio da destinação visa coibir o uso anormal da propriedade, que exceda o limite do normal em uma residência, evitando que a afluência de pessoas chegue a conspirar contra a tranquilidade e a segurança dos demais ocupantes, e desvalorização patrimonial das unidades.

A internet está mudando o mundo, chegando até os negócios que, aparentemente, pareciam estar mais afastados do meio digital. O ramo imobiliário não está de fora, sendo tomado por plataformas online como o AIRBNB, que vem com a finalidade de simplificar a vida de quem busca formas de disponibilizar imóvel para hospedagem e locações por curtos espaços de tempo.

 

 

É uma tendência no mercado, à qual os proprietários de imóveis estão aderindo cada vez mais, visto a possibilidade de ganhos maiores, bem como preço menor e flexibilidade para os inquilinos.

Com isso, síndicos e condôminos têm debatido sobre a utilização do imóvel residencial para a locação por temporada. Mas, afinal, pode o condomínio proibir que o proprietário utilize seu imóvel para a locação por temporada?

Primeiramente, é preciso entender que art. 48 da Lei 8.245/91 considera locação ou aluguel para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Ao menos em tese, o proprietário de unidades autônomas em condomínio edilício tem a faculdade de livremente disporde sua unidade autônoma (Jus disponendi ou Jus abutendi), não sendo uma prática ilegal alugar seu imóvel por temporada.

 

 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. VEDAÇÃO DE CELEBRAÇÃO DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA. TUTELA DE URGÊNCIA ANTECIPADA. I. Para a concessão do pedido de tutela de urgência antecipada, necessário o preenchimento dos requisitos elencados no art. 300 do NCPC. II. Hipótese em que não obstante o perigo de dano seja presumível, uma vez que os proprietários deixarão, ao menos por ora, de auferir lucro com a locação de suas unidades imobiliárias, a probabilidade do direito não restou cabalmente demonstrada pelos condôminos agravantes. III. A proibição da locação por temporada dos apartamentos integrantes do condomínio requerido, que foi deliberada na AGE cuja anulação os demandantes buscam, encontra previsão expressa na Convenção do Condomínio. IV. As alegações de caracterização do instituto da supressio, bem como de existência de vícios na convocação e na deliberação da Assembleia deverão ser objeto de dilação probatória, porquanto não aferidas, em sede de cognição sumária, do conjunto probatório coligido ao instrumento. V. Manutenção da decisão interlocutória guerreada, que havia deferido em parte os pedidos de tutela provisória, tão somente para suspender os efeitos da Assembleia até março do corrente ano. Negado provimento… ao agravo de instrumento. Unânime. (TJ-RS – AI: 70072635865 RS, Relator: Dilso Domingos Pereira, Data de Julgamento: 14/06/2017, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 20/07/2017).

Entretanto essa prática deve ser ponderada à luz dos princípios que norteiam o direito condominial, quais sejam, o sossego, segurança, saúde e aos bons costumes e em relação às normas internas (convenção e regimento interno).

Com relação à permanência de animais nas unidades autônomas, o Conselho da Justiça Federal editou o Enunciado 566 com a seguinte redação:

A cláusula convencional que restringe a permanência de animais em unidades autônomas residenciais deve ser valorada à luz dos parâmetros legais de sossego, insalubridade e periculosidade.

 

 

Podemos citar como exemplo de limitação ao direito de propriedade em relação ao condomínio:

  • Inviolabilidade do domicílio – a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial (art. 5º, inciso XI da CF/88);
  • Função social da propriedade – a propriedade atenderá a sua função social (art. 5º, XXIII, CF);
  • Direito de vizinhança – “o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha” (art. 1.277, e seguintes do CC). O direito de vizinhança é a principal limitação ao direito dos condôminos, evitando que qualquer condômino faça uso abusivo da sua unidade autônoma em prejuízo dos demais;
  • Direito de preferência – antes de alienar o bem a terceiro, estranho ao condomínio, deve oferecer aos demais condôminos (art. 504 do CC).

Em decisão recente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um coproprietário, para afirmar a legalidade da transação feita com outro condômino sem o oferecimento do direito de preferência ao detentor da fração maior do imóvel, ao julgar o Resp. Nº 1.526.125 – SP, de relatoria do Ministro Paulo Tarso Sanseverino. Vejamos a ementa do julgado:

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO SOBRE IMÓVEL INDIVISÍVEL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. INTERPRETAÇÃO DO ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL. APLICAÇÃO APENAS À ALIENAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL A ESTRANHOS E NÃO A CONDÔMINOS. NORMA RESTRITIVA DE DIREITOS. INTERPRETAÇÃO TAMBÉM RESTRITIVA. EXEGESE LITERAL E TELEOLÓGICA DESTA E DE OUTRAS NORMAS DO SISTEMA A ESTABELECER SEMELHANTE DISPOSIÇÃO. 1. Controvérsia em torno do direito de preferência na venda de fração ideal de imóvel indivisível em condomínio a outros condôminos, em face do disposto no art. 504 do Código Civil. 2. A exegese do enunciado normativo do art. 504, “caput”, do CC, denota que o direito de preferência ali regulado contempla a hipótese fática em que um dos condôminos vende parte do bem condominiado a estranhos, omitindo-se de o oferecer aos demais cotitulares interessados. 3. Interpretação restritiva desse dispositivo legal por representar restrição ao direito de propriedade e à liberdade de contratar, notadamente, de dispor do bem objeto do domínio, alienando-o a quem o condômino bem entenda. 4. A concorrência estabelecida entre os condôminos, prevista no parágrafo único do art. 504 do CC, preferindo aquele que possua benfeitorias de maior valor ou, em segundo plano, aquele que detenha a maior fração condominiada, somente incidirá quando a premissa para o exercício do direito de preferência constante no caput desse dispositivo legal tenha sido verificada, ou seja, quando, alienada a fração ideal do imóvel a um estranho, não se tenha ofertado previamente aos demais condôminos tanto por tanto. 5. Não há direito potestativo de preferência na hipótese em que um dos condôminos aliena sua fração ideal para outro condômino, já que não se fez ingressar na compropriedade pessoa estranha ao grupo condominial, razão pela qual fora erigida a preempção ou preferência. 6. Exegese sistemático-teleológica das disposições do Código Civil à luz do princípio da autonomia privada. 7. Precedentes específicos da 3ª e 4ª Turmas do STJ. 8. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (REsp 1526125/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/04/2018, DJe 27/04/2018).

 

 

No caso em questão um dos condôminos vendeu a sua quota de 10% de um para outro condômino. No entanto, outro condômino com a maior fração ideal do bem ajuizou ação visando à desconstituição do negócio em questão, afirmando ser ele o titular do direito de preferência.

O direito de preferência corresponde a uma vantagem que desfrutam alguns credores de serem pagos em primeiro lugar na competição com outros credores.

A preferência pode ser estabelecida por convenção entre as partes, ou por lei. Na venda de bens sujeitos ao regime de condomínio, enquanto pender o estado de indivisão, não poderá o alienante vender a coisa a estranho, cabendo o direito de preferência aos demais condôminos. A legislação prevê que é ineficaz essa alienação onerosa sem o direito de preferência aos demais condôminos.

Trata-se de uma imposição legal do art. 504 do CC, pelo qual veda-se a possibilidade de um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Em condomínio, por haver a possibilidade de existirem vários condôminos interessados, cuidou o legislador de dispor no parágrafo único do art. 504, pelo qual, em sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverá a parte vendida os coproprietários que a quiserem, depositando previamente o preço.

 

 

Ao dispor desse modo, o legislador criou uma ordem preferencial para a venda de bem indivisível, visando à manutenção do condomínio, e, só após oferecer aos demais condôminos, poderá aliená-lo a terceiros.

Na clássica lição de Pereira (2016, p. 138), é exposta esta problemática:

Enquanto o art. 1.228, caput, do Código atual autoriza dizer que o proprietário de apartamento, ut dominus que é, e dono exclusivo de sua unidade autônoma, pode vender livremente e sem embaraços de quem quer, o art. 504, caput, anuncia que, ut condominus, o condômino de bens indivisos e indivisíveis não tem aquele direito, mas deve oferecê-lo aos consortes, que têm preferência para sua aquisição em igualdade de condições. .

Por sua vez, o STJ, dando interpretação aos institutos e à norma, entendeu, em caso semelhante em que existam vários condôminos interessados, que o:

Direito legal de preferência atribuído aos condôminos de bem indivisível (ou não dividido), nos termos do artigo 504 do Código Civil, tem por escopo precípuo o de impedir o ingresso de terceiros estranhos à comunhão, ante o potencial conflituoso inerente a essa forma anômala de propriedade.

 

RECURSO ESPECIAL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO c/c ADJUDICAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL – CESSÃO DE QUOTA PARTE A CONDÔMINO – ACÓRDÃO DO TRIBUNAL ESTADUAL QUE, AO REFORMAR A SENTENÇA, ADOTA ENTENDIMENTO DE QUE A PREEMPÇÃO DEVE SER OBSERVADA TANTO PARA ALIENAÇÃO A ESTRANHOS QUANTO A COMUNHEIROS – INTERPRETAÇÃO DO DISPOSTO NO ARTIGO 504 DO CÓDIGO CIVIL. INSURGÊNCIA DO RÉU. DIREITO DE PREFERÊNCIA – INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA – INAPLICABILIDADE QUANDO SE TRATA DE NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO ENTRE CONDÔMINOS. Hipótese: demanda visando à declaração de nulidade de alienação de fração ideal a condômino, ante o fundamento de inobservância ao direito de prelação dos demais consortes. Tribunal a quo que, ao reformar a sentença de improcedência, acolhe a pretensão veiculada na inicial, a fim de declarar nula a cessão de quota parte do imóvel objeto da demanda, assegurando aos autores o direito à aquisição do bem. 1. O direito legal de preferência atribuído aos condôminos de bem indivisível (ou não dividido), nos termos do artigo 504 do Código Civil, tem por escopo precípuo o de impedir o ingresso de terceiros estranhos à comunhão, ante o potencial conflituoso inerente a essa forma anômala de propriedade. 2. A alienação/cessão de frações ideais entre condôminos refoge à finalidade intrínseca ao direito de preferência, uma vez que não se trata de hipótese de ingresso de terceiro/estranho à comunhão, mas de manutenção dos consortes (à exceção daquele que alienou integralmente a sua parcela), apenas com alterações no percentual da parte ideal daquele que adquiriu a parte de outrem. 3. Inaplicabilidade dos artigos 1.322 do Código Civil e 1.118 do Código de Processo Civil, visto que não instituem qualquer direito de prelação, mas, tão-somente, os critérios a serem adotados em caso de extinção do condomínio pela alienação da coisa comum. Ademais, tratando-se de restrição à liberdade de contratar, o instituto em comento – direito de preferência – deve ser interpretado de forma restritiva. Assim, se a lei de regência – artigo 504 – apenas o institui em relação às alienações a estranhos, não cabe ao intérprete, extensivamente, aplicar tal norma aos casos de compra e venda entre consortes.4. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, a fim de julgar improcedentes os pedidos veiculados na inicial, restabelecendo-se a sentença. (REsp 1137176/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 16/02/2016, DJe 24/02/2016).

Segundo o STJ, a limitação ao direito de dispor e de contratar deve ser interpretada restritivamente, a fim de limitar a abrangência do disposto no art. 504, parágrafo único, o direito de preferência deverá incidir somente quando a premissa constante no caput do art. 504 tenha sido verificada, ou seja, quando, vendida a fração ideal do imóvel a um terceiro, estranho ao condomínio, não se ofertando aos demais condôminos.

Portanto, com a decisão no Resp. nº 1.526.125 – SP, o STJ reafirma a sua jurisprudência, garantindo o direito dos condôminos de bens indivisos e indivisíveis à preferência para aquisição desses bens, em igualdade de condições entre eles, devendo o comando do art. 504, parágrafo único, ser aplicado apenas quando alienado a terceiros.

Com relação ao direito de preferência, foi fixado recentemente o seguinte precedente pelo CJF:

VIII Jornada de Direito Civil – Enunciado 623 – Ainda que sejam muitos os condôminos, não há direito de preferência na venda da fração de um bem entre dois coproprietários, pois a regra prevista no art. 504, parágrafo único, do Código Civil, visa somente a resolver eventual concorrência entre condôminos na alienação da fração a estranhos ao condomínio.

 

Fonte: Síntese do Direito Condominial Contemporâneo/ Autor Miguel Zaim, 1º Edição, 2019.

 

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