Sobre as cláusulas basilares no texto da Convenção Condominial.

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Sobre as cláusulas basilares no texto da Convenção Condominial.

Conforme anotado acima, o Código Civil prescreve que o instrumento da convenção condominial deve conter as cláusulas essenciais ou conteúdo mínimo estabelecido nos artigos 1.332 e 1.334.

Para atender as exigências do artigo 1.332 basta reproduzir na convenção condominial as informações prestadas no instrumento de instituição que são basicamente as seguintes: a) a discriminação das unidades autônomas; b) a fração ideal do terreno e das partes comuns atribuídas a cada unidade autônoma; c) o fim a que as unidades se destinam.

 

 

Em relação às cláusulas essenciais prescritas no 1.334, passamos a fazer um breve comentário sobre cada uma delas e que será ampliado ao longo da exposição do regime jurídico do condomínio. A convenção determinará, em conformidade com a legislação civil:

A – A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos: A convenção tem a função de orientar e esclarecer os adquirentes das unidades autônomas em relação a seus direitos e deveres, principalmente no que diz respeito ao rateio e ao modo de pagamento das contribuições relativas às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.

Nesse sentido, se houver uma forma especial de contribuição, o fato de estar previsto no ato constitutivo acautela os eventuais compradores de unidades autônomas e evita futuros conflitos de interesse.

 

 

B – A forma de administrar o condomínio: A convenção deve especificar a maneira de administrar o condomínio. Isto implica identificar os órgãos de poder (síndico, assembleia, conselho fiscal, comissões) e respectivas competências. Essa matéria será abordada adiante em capítulo específico.

C – As competências das assembleias, forma de convocação e quóruns de deliberação: As assembleias ordinárias e extraordinárias são os principais órgãos de poder do condomínio, daí a necessidade da convenção delimitar sua competências, forma de convocação e quórum de instalação e deliberação. Essa matéria também será explicitada no capítulo adiante dedicado à administração do condomínio.

 

 

D – As sanções a que estão sujeitos os condôminos: Os condomínios estão se tornando cada vez maiores e alguns possuem população superior à das pequenas cidades, motivo pelo qual os conflitos que ocorrem no interior do condomínio tendem a aumentar.

Na convenção deve constar de forma clara e inequívoca o sistema de sanções a que estarão sujeitos os transgressores das regras condominiais, bem como os procedimentos para a sua imposição. Alguns autores entendem que os procedimentos para imposição de sanções podem constar do regimento interno. O sistema de sanções do condomínio também será analisado em capítulo específico.

 

 

E – O regulamento ou regimento interno: A convenção deve conter o texto do regimento interno. Com outras palavras, o regimento interno deve estar inserido na convenção.

Além dessas cláusulas e das indicadas no art. 1.332 do Código Civil, os interessados podem incluir outras disposições no texto da convenção, desde que não sejam incompatíveis com dispositivos constitucionais ou legais.

Fonte: Manual de Direito Condominial: Olney Queiroz Assis, Vitor Frederico Kumpel e Iehuda Henrique Peres.

 

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