Sobre as benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias

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Sobre as benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias

Por benfeitorias entende-se aquelas obras que se realizam no condomínio para embelezá-lo, melhorá-lo ou conservá-lo, excluindo-se os acréscimos.

Existe um rol legal pelo qual é possível verificar se determinadas benfeitorias podem ser consideradas voluptuárias, úteis ou necessárias, à luz do art. 96 do CC. Conceituando e exemplificando cada uma das categorias, temos:

 

Voluptuárias

São as benfeitorias de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor (arts. 96, §1º, e 1.341, I, ambos do CC). Por exemplo: Substituição do piso comum de um edifício por mármore, a construção de uma piscina, sauna, quadra de tênis, entre outros.

Voluptuárias denominam-se as que trazem mero deleite ou recreio, não aumentando o uso habitual, ainda que tornem mais agradável o condomínio e tenham elevado valor.

Revelam-se nos ajardinamentos, nos enfeites, na colocação de mármore nos pisos ou de granito nas paredes, na construção de piscina, de quadra de tênis, de sauna. (RIZZARDO, 2018, p. 92).

 

 

Úteis

São úteis as benfeitorias que aumentam ou facilitam o uso do bem (arts. 96, §2º, e 1.341, II, ambos do CC).

Como exemplo, podemos citar: conserto, reparo ou instalação de portões eletrônicos, gás centralizado e encanado, cobertura de espaço de estacionamento, adaptação da entrada para cadeirantes, instalação de circuito interno de monitoramento, entre outros.

(…) 4.- Considerando-se como úteis as benfeitorias que “aumentam a capacidade de uso da coisa, tornando-a mais produtiva ou de utilização mais fácil”, tem-se como tais os armários embutidos e carpete instalados no imóvel. (…) (REsp 845.247/PR, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/06/2010, DJe 18/06/2010). 

 

Já as úteis são as que aumentam ou facilitam o uso, e, nesta classe, estão a colocação de portões eletrônicos; a introdução de gás centralizado e encanado; a cobertura dos espaços de estacionamento; a adaptação das entradas com rede de visores; a instalação de banheiros junto à piscina; a construção de churrasqueiras no salão de festas; a compra de cabinas de segurança. (RIZZARDO, 2018, p. 92).

 

Necessárias

São necessárias as obras que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore. Exemplificando, temos: conserto e reparos em tubulações, telhados, vigas, colunas de um edifício, entre outros.

Nos termos do art. 1.341, de acordo com cada tipo de benfeitoria a ser realizada no condomínio, prevê-se um quórum correspondente: 

As obras voluptuárias, consideradas de embelezamento ou deleite, necessitam da concordância de 2/3 (dois terços) dos condôminos (arts. 96, §1º, e 1.341, I, ambos do CC).
As benfeitorias úteis, que aumentam ou facilitam o uso do bem, precisam do voto da maioria dos condôminos (arts. 96, §2º, e 1.341, II, ambos do CC).
As obras ou reparações necessárias, que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore, podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino (arts. 96, §3º, e 1.341, §1º, ambos do CC).
Se as obras ou reparos necessários que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente (arts. 96, §3º, e 1.341, §2º, ambos do CC).
Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuados após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos (arts. 96, §3º e 1.341, §3º, ambos do CC).

 

De acordo com o exposto, para a realização de benfeitorias consideradas voluptuárias, de mero luxo ou recreio, sua realização, e consequente rateio na taxa condominial, depende da aprovação de dois terços dos condôminos (art. 1.341, I).

Por sua vez, a realização e consequências jurídicas das benfeitorias úteis, de facilitação do seu uso, dependem de voto da maioria dos condôminos (cinquenta por cento mais um).

Quando a benfeitoria a ser realizada for considerada necessária, ou seja, deve ser feita para evitar perda ou deterioração do imóvel, a lei a subdivide da seguinte forma:

 

  • As benfeitorias necessárias não dependem de prévia aprovação, a menos que importem em despesas excessivas e não sejam consideras urgentes, podendo ser realizadas independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino (art. 1.341, § 1º).
  • As benfeitorias necessárias, urgentes e que importam em despesas excessivas, em decorrência da urgência, pode ser determinada sua realização pelo síndico ou o condômino. Aquele que tomou a iniciativa (síndico ou condômino) dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente (art. 1.341, § 2.º).
  • As benfeitorias necessárias, porém, não urgentes, que importem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas somente após autorização da assembleia. Deverá ser convocado, portanto, uma assembleia especialmente para tratar do assunto, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos (art. 1.341, § 3º).

 

Para considerar uma despesa excessiva, deve-se levar em conta o vulto das despesas, a dimensão do edifício, bem como a sua natureza, sua qualificação, o volume global da obra, o orçamento anual, entre outros, assim, deve-se observar a natureza do caso concreto para saber se uma benfeitoria importa em despesas excessivas.

 

 

Se o condômino assume a iniciativa pela realização da benfeitoria em favor do condomínio, realizando obras e reparos de caráter necessário, prestigiando o interesse comum, e em decorrência da urgência, deverá ser reembolsado das despesas que efetuar.

No entanto, se realizar obras de interesse comum, mas que não sejam urgentes, ou ainda possuindo o caráter de benfeitoria útil ou voluptuária, não terá direito à restituição dos valores gastos (art. 1.341, § 4º). 

O direito à reposição dos gastos restringe-se às obras necessárias, mesmo que não urgentes. Se necessárias, impunha-se a realização. Não se tem como essencial, daí, a prévia autorização. Mais cedo ou mais tarde seriam efetuadas. Por isso o direito à reposição dos custos. Se desnecessárias, embora o benefício advindo ao condomínio, e mesmo com base no enriquecimento sem causa, não assiste a indenização, já que decorreram de ato de espontânea vontade do condômino. (RIZZARDO, 2018, p. 93).

 

 

Vejamos alguns exemplos jurisprudenciais acerca das benfeitorias em condomínios edilícios: 

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. TAXA EXTRA DE CONDOMÍNIO. FUNDO DE OBRA. LEGALIDADE. DEVOLUÇÃO. INDEFERIMENTO. APROVAÇÃO DE REFORMA. INOBSERVÂNCIA DO QUÓRUM MÍNIMO. SUSPENSÃO DA COBRANÇA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Apelações contra sentença proferida em ação de conhecimento, com pedidos de declaração de ilegalidade de taxa extra, instituída para realização de reforma de fachada de Condomínio residencial. 2. É legal a instituição de taxa extra, para a formação de fundo de obra, ou seja, de capital para a realização de reforma estrutural na fachada do prédio. Se, porém, a aprovação da obra não conta com o quórum mínimo de 2/3 dos moradores, como exige a Convenção do Condomínio, deve ser suspensa a cobrança da taxa extra, até nova deliberação em assembleia geral, tomada em consonância com o que prescreve a norma coletiva. 3. “A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.” (art. 1.342 do Código Civil). 4. Jurisprudência: “A realização de obras no condomínio, se voluptuárias, ou em partes comuns, caracterizadas como acréscimos às já existentes, depende do voto de dois terços dos condôminos. Inteligência dos art. 1.341 e 1.342 do Código Civil.” (20130020222899AGI, Relator José Divino De Oliveira, 6ª Turma Cível, DJE 12/11/2013) 5. Recursos improvidos (TJ-DF – APC: 20130111779903, Relator: JOÃO EGMONT, Data de Julgamento: 01/07/2015, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 07/07/2015 . Pág.: 570). 

AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. OBRAS ÚTEIS, NECESSÁRIAS OU VOLUPTUÁRIAS NOS CONDOMÍNIOS. POSSIBILIDADE DE CONTINUIDADE DE OBRAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS. DESNECESSIDADE DE QUÓRUM ESPECIAL. POSSIBILIDADE DE TAXA EXTRA PARA REALIZAÇÃO DE OBRAS NECESSÁRIAS E ÚTEIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Quando estiverem provadas nos autos, devem-se reconhecer as obras úteis e necessárias no condomínio, conforme, art. 96 do CC. 2. A continuidade das obras do contrato nº 0109.17 está de acordo com o art. 1.341 do Código Civil, o qual diz que a realização de obras em condomínio dependerá de votação dos condôminos em quórum a ser exigido de acordo com a natureza das benfeitorias. 3. Conforme convenção condominial, para a execução das obras úteis e necessárias o quórum deliberativo necessário é o simples. 4. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-DF 07024065420188070000 DF 0702406-54.2018.8.07.0000, Relator: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, Data de Julgamento: 13/06/2018, 5ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 25/06/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. PEDIDO DE TUTELA COM CARÁTER ANTECEDENTE. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SUSPENSÃO DE OBRAS DE SUBSTITUIÇÃO DE REDE HIDRÁULICA E DE INSTALAÇÃO DE HIDRÔMETROS INDIVIDUAIS. AUSÊNCIA DE QUÓRUM. LIMINAR CONCEDIDA. IRRESIGNAÇÃO DO CONDOMÍNIO RÉU. Agravante que pretende a reforma da decisão agravada, para retomada de obra alegada como necessária – substituição da rede hidráulica de água potável -, aprovada pela maioria dos condôminos em assembleia. Alegação de urgência na execução da obra. Aduz ser opcional a instalação dos hidrômetros individuais. Apresentação de parecer técnico, unilateralmente produzido, que concluiu que a canalização de água potável do prédio e o sistema de prevenção de incêndios estão completamente comprometidos. Agravado que sustentou que o laudo de autovistoria constatou que o edifício se encontra em condições de adequadas de uso no que diz respeito à sua estrutura, segurança e conservação. Tutela cautelar requerida em caráter antecedente – artigo 305 do CPC de 2015. Parecer técnico que aponta que o atual estado da rede hidráulica de água potável do edifício traz graves riscos à coletividade de modo geral. Obra com caráter de benfeitoria necessária. Maioria simples – quórum alcançado. Periculum in mora e verossimilhança das alegações. Instalação dos hidrômetros individuais também aprovada em assembleia. Legislação federal que torna obrigatória a medição individualizada nos novos condomínios. Proteção ao consumidor, sustentabilidade e interesse da coletividade. Cassação da decisão. PROVIMENTO DO RECURSO. (TJ-RJ – AI: 00459157720178190000 RIO DE JANEIRO CAPITAL 7 VARA CIVEL, Relator: ANDRE EMILIO RIBEIRO VON MELENTOVYTCH, Data de Julgamento: 31/10/2017, VIGÉSIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL).

VOTO DO RELATOR EMENTA – CONDOMÍNIO – DECLARATÓRIA DE NULIDADE ASSEMBLEAR C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES – Parcial procedência – Obras objeto da deliberação assemblear impugnadas que não se enquadram no conceito de necessárias (além de vedação na convenção condominial) – Inobservância do quórum qualificado – ArtS. 1.341, I E 1.352, ambos do Código Civil – Nulidade da deliberação corretamente decretada, assim como a condenação do condomínio à restituição, em favor dos autores, dos valores pagos indevidamente, em razão das obras referidas – Sentença mantida – Recurso improvido. (TJ-SP – APL: 00212979320138260071 SP 0021297-93.2013.8.26.0071, Relator: Salles Rossi, Data de Julgamento: 21/09/2017, 20ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 25/09/2017). 

APELAÇÃO. CONDOMÍNIO. ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA. A modificação da forma de cobrança estipulada na convenção de condomínio exige o quórum qualificado de 2/3 dos condôminos. Inteligência do art. 1.351 do Código Civil. Coleta de assinaturas fora da assembleia para alcançar o quórum necessário configura manobra que frustra a finalidade da assembleia, impedindo a livre discussão e deliberação conjunta no momento da votação da proposta. Taxa de obras novas também modificou a forma de cobrança estipulada na convenção condominial e deveria ter sido aprovada por quórum qualificado. Reforma parcial da sentença. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO RÉU NÃO PROVIDO. (TJ-SP 00017411820158260045 SP 0001741-18.2015.8.26.0045, Relator: Berenice Marcondes Cesar, Data de Julgamento: 08/05/2018, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/05/2018).

CONDOMÍNIO EDILÍCIO Administração Ação declaratória de nulidade de assembleia condominial Alegação de irregularidades na assembleia Realização da assembleia em época diversa da prevista na convenção do condomínio que não acarreta sua nulidade – Aprovação de projeto envolvendo a realização de obras necessárias e úteis sem a observância do quórum legal Nulidade da assembleia quanto à aprovação do projeto de reforma Cobrança indevida do rateio extra Direito dos autores à restituição das quantias pagas Ação parcialmente procedente – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.(TJ-SP – APL: 00858285920098260224 SP 0085828-59.2009.8.26.0224, Relator: Alexandre Marcondes, Data de Julgamento: 08/04/2014, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/04/2014). 

CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. PLAYGROUND. ÁREA DE ENTRETENIMENTO INFANTIL PREEXISTENTE. OBRAS DE MELHORIA. QUORUM. VOTAÇÃO PELA MAIORIA. 1. Não é benfeitoria voluptuária mas útil a obra de restruturação e melhoria do playground de condomínio de grande porte e densidade de moradores, posto que prevista na constituição do condomínio a área de entretenimento infantil, sendo essencial não só a sua existência como também o funcionamento satisfatório e seguro dos equipamentos que o guarnecem. 2. Tratando-se de melhoria que constitui benfeitoria útil é inexigível quórum especial, podendo a deliberação ser tomada pela maioria dos condôminos ou dos presentes, em segunda convocação (Código Civil, artigo 1.341, II, c.c. artigo 1.353). Sentença reformada. Recurso provido para julgar a ação improcedente. (TJ-SP 10002940420158260004 SP 1000294-04.2015.8.26.0004, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 08/01/2018, 37ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 08/01/2018).  

Art. 1.342 do CC: A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

 

   

Fonte: Síntese do Direito Condominial Contemporâneo / Autor: Miguel Zaim, 1º Edição 2019.

 

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