Sobre a venda da garagem

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Sobre a venda da garagem

A venda da garagem é disciplinada pelo § 2º do art. 1.339 do Código Civil, verbis:

“2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do Ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral”. 

Por esse dispositivo legal permite-se ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, titular de unidade contígua, só podendo  fazê-lo a terceiro se houver cláusula nesse sentido prevista pela convenção e se a isso não se opuser a assembleia geral dos condôminos; portanto, pode ele vender sua garagem, que é “parte acessória de sua unidade imobiliária”.

 

 

Como diz com proficiência Maria Helena Diniz:

“Trata-se de exceção á regra de que os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva e das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, com suas partes acessórias”.

A venda da garagem fica subordinada a autorização pela convenção ou pela assembleia dos condôminos, tendo sempre preferência o condômino ao estranho.

Sobreleva notar que só haverá possibilidade de alienar a garagem se houver matrícula em separado da unidade autônoma e lançamento fiscal individualizado.

Entendemos remota a aplicação desse dispositivo, uma vez que na maioria dos condomínios no Brasil a garagem integra a matrícula e o lançamento fiscal da unidade autônoma (residencial ou comercial) a que está vinculada, o que inviabilizaria sua alienação. 

 

 

Nossos Tribunais têm entendido que: “Condomínio –– Locação de vagas em garagem ––Admissibilidade –– Matrículas autônomas –– Fruição do direito constitucional de propriedade –– Hipótese em que não houve alteração da destinação do imóvel –– Recurso provido. A vaga especificada como unidade autônoma pode ser alienada, onerada, alugada ou emprestada a pessoas não titulares de qualquer unidade autônoma do edifício” (Apelação Cível 250.871-2/SP, Rel. Marcondes Machado, m. v., j. 14-2-1995). “Condomínio –– Edifício de apartamentos –– Garagem –– Convenção condominial –– Condômino possuidor de 24 vagas vinculadas á sua unidade –– Alteração da convenção visando a proibir a locação respectiva a não condôminos –– Restrição ao uso e gozo –– Observância do princípio da função social da propriedade –– Inteligência dos arts. 1º, 2º, § 2º, 10, III, e 19 da Lei 4.591/64 e 524 do CC –– Não conhecimento do recurso extraordinário” (STF, Ement., RT, 610/275).

 

 

Enunciado n. 320 aprovado durante a IV Jornada de Direito Civil promovida pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal no período de 25 a 27 de outubro de 2006: “O direito de preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado não apenas nos casos de locação, mas também na hipótese de venda da garagem”. 

Assim têm entendido nossos Tribunais: “É perfeitamente possível, na especificação e discriminação do condomínio, tratar a vaga da garagem como unidade autônoma, hipótese em que lhe deve ser atribuída fração ideal de terreno, assim desvinculando-se da unidade habitacional. Pode ser livremente alienada tanto a condômino quanto a estranhos, bem como pode ser alugada, por extensão do direito de propriedade. Inteligência dos §§ 1º e 2º do art. 2º da Lei n.4.591/64” (JTA-RT, 105/296). “Condomínio vertical –– Venda de vaga de garagem –– Inadmissibilidade – Unidade indissoluvelmente ligada ao apartamento –– Inadmissibilidade –– Inteligência da Lei n. 4.591/64 e especificação de condomínio –– Apelação provida. A exposta natureza indivisível e indissociável da vaga não determinada na garagem, tanto no aspecto econômico como físico ou material, é causa absolutamente impeditiva da alienação insuscetível de lograr matrícula autônoma no Cartório de Registro de Imóveis em que matriculado o apartamento” (Apelação Cível 64.699-4/SP, 2ª Câmera de Direito privado, Rel. Vasconcellos Pereira, v. u. j. 20-4-1999). 

 

Fonte: Condomínio Edilício – Carlos Alberto Dabus Maluf, Márcio Antero Motta Ramos Marques

 

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