Sobre a propriedade comum

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Sobre a propriedade comum

A propriedade comum, como, p. ex., a área comum (estrutura do prédio, telhado etc.), tem seu uso vinculado à vontade dos condôminos, e não pode ser alienada.

Nesse passo, estabelece o § 2º do art. 1.331:

“§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos”.

 

 

Subsume-se dessa regra que propriedade comum é o terreno e tudo quanto no edifício seja afetado ao uso de todos os proprietários, como, p. ex., as fundações, a fachada, o telhado, o telhado, a estrutura de concreto, os muros e paredes divisórias, as escadarias, os elevadores, os vestíbulos, os corredores, bem como piscinas, saunas, quadras de tênis, quadras poliesportivas e outras partes de utilidade para os seus ocupantes, não sendo elas, assim, suscetíveis de utilização exclusiva por nenhum condômino.

As áreas e as coisas de uso comum, enfim, a propriedade comum, deve ter seu uso e disciplinados pela convenção condominial e pelo regulamento interno do edifício.

A propriedade comum, como, p. ex., jardins, piscinas, salas de reunião, hall de entrada, estacionamento, elevadores etc., pode ser destinada exclusivamente a determinadas pessoas e interditada a outras, como visitantes, pessoas estranhas, empregados do edifício, fornecedores etc.

Com o intuito de combater todas as formas de preconceito, inclusive o preconceito social, o Município de São Paulo promulgou a Lei n. 11.995/96, que proíbe a discriminação em virtude de raça, sexo, cor, origem, condição social, idade, nos elevadores dos edifícios públicos municipais ou particulares, comerciais, industriais ou residenciais multifamiliares.

Para alguns, o referido diploma legal implica tão só a ineficácia das cláusulas usuais nos regulamentos internos dos edifícios que vedam o acesso dos empregados domésticos aos elevadores sociais.

Tal interpretação tem sido contestada por inúmeros juristas de nomeada, os quais consideram mesmo a Lei n. 11.995/96 inconstitucional por interferir na disciplina do uso de propriedade particular.

 

 

Sustentam esses juristas que ao município cabe apenas regular, p. ex., o funcionamento, determinando medidas que evitem acidentes, nada mais do que isso, não sendo de sua competência, assim, penetrar na intimidade de um edifício, nitidamente domiciliar, para normatizar as relações pessoais dos condôminos com seus empregados domésticos e como devem estes comportar-se.

Se for admitida a competência do legislador municipal para regular a destinação do elevador social, ter-se-á de admitir, também, o absurdo de ele pretender, daqui a pouco, franquear aos serviçais o uso da sala de visitas para receber amigos, da sala de banho, da piscina, da quadra de esportes etc., a pretexto de que reserva-los aos patrões importam em discriminação…

O entendimento da doutrina alienígena não é outro, valendo ser destacada a lição do jurisconsulto argentino Carlos Diego Calvo, que em obra sobre o edifício em condomínio, ao comentar a lei condominial de seu país, defende que no regulamento interno dos edifícios pode constar a proibição de uso dos elevadores e de determinados locais por serviçais dos condôminos.

No mesmo sentido é o entendimento do jurista espanhol MASDEU e dos italianos, capitaneados, estes, por BUTETA.

Quanto aos juristas pátrios, podemos citar Carlos Maximiliano, que também defende que o regulamento do edifício pode fixar o número de pessoas para cada viagem, vedar o ingresso a crianças desacompanhadas e a empregados.

 

 

E é de todo pertinente a observação de J. Nascimento Franco ao destacar que: 

“Nos Estados Unidos, há Convenções de Condomínio proibindo a ocupação de apartamentos por políticos, diplomatas, artistas ou pessoas que, em virtude de suas funções, vivem cercadas de guardas pessoais, cuja simples presença constrange os outros moradores. Por isso é que o ex-presidente Nixon não conseguiu mudar-se para o apartamento que havia comprado por 2 (dois) milhões de dólares, no Edifício Park Avenue, em Nova York. Igual restrição foi posta a Jacqueline Kennedy e, mais recentemente, a Hillary Clinton, que, segundo se noticiou, não conseguiu comprar um apartamento num edifício de 16 andares, no West Side, porque os condôminos vetaram o negócio temerosos de que a tranquilidade do local ficasse perturbada pela presença de uma família famosa…

 Assim, lícito concluir que, quando se proíbe o uso dos elevadores sociais por empregados, entregadores e operários, o regulamento interno não está discriminando referidas pessoas em virtude de sua condição social, mas simplesmente disciplinando o uso de uma parte do edifício, o que é muito diferente de qualquer tipo de discriminação.

Não é outro, aliás, o entendimento do culto advogado Paulo Eduardo Fucci, que, comentando a lei que rege os condomínios, escreveu:

 “A cláusula de Convenção ou Regulamento Interno de edifícios que proíbe o uso do elevador especificamente por africano, japonês ou italiano é manifestante inconstitucional. Nula, de pleno direito. Contudo, não padece do mesmo vício a cláusula dispondo que os elevadores são de uso exclusivo dos proprietários dos apartamentos; seus visitantes e autorizados, ou aqueles que se equiparam a eles no uso do edifício locatário, p. ex.), podem usar o elevador social, ficando o de serviço para os funcionários do condomínio ou dos condôminos. Isto porque a discriminação que neste caso se faz é genérica e impessoal. Não se funda em qualquer critério racista ou recriminável. Os funcionários devem usar o elevador de serviço e os proprietários podem usar o social, sejam eles brancos, negros, japoneses ou italianos”.

Com efeito, cláusula nesse sentido nos regulamentos internos dos edifícios é tão lícita como a que proíbe a reunião de crianças nos halls sociais, a que reserva a piscina apenas aos condôminos, a que veta nos apartamentos número excessivo de moradores etc.

Em suma, são disposições interna corporais, respaldadas no direito que os coproprietários de um prédio residencial têm de disciplinar, segundo suas conveniências e a categoria do imóvel, o uso de suas áreas e equipamentos comuns. Isso acontece no mundo inteiro, até mesmo nos prédios públicos, como hospitais e tribunais, desconhecendo-se que tenha sido alegado que esse ato constitui discriminação social, senão nossos tribunais não poderiam reservar o uso de seus elevadores exclusivamente aos Magistrados e membros do Ministério Público.

 

 

  1. Nascimento Franco traz á colação interessante julgado publicado na RT, 618/201:

“O TACSP decidiu nesse sentido, sustentando que a cláusula proibitiva pode ser embaçante em determinadas situações, mas não é ilegal: Cláusula proibitiva do uso do elevador social. Consabido que todo regulamento do edifício sói ser repositório de ordens, deveres e proibições, a cláusula proibitiva do uso de elevador social por empregada doméstica, malgrado nalguns casos embaraçantes, não malfere o art. 153, §§ 1º e 2º, da Carta Magna. Validade da cláusula”.

Cumpre ressalvar, contudo, que há quem defenda que tal proibição constitui, sim, discriminação, em face dos comandos contidos na Constituição, principalmente no capítulo dos direitos e garantias individuais. Essa polêmica aguarda a sempre prudente decisão do Supremo Tribunal Federal.

Note-se que, em se tratando de condomínio edifício, tudo que não for objeto de propriedade exclusiva pertence, em condomínio, aos danos dos apartamentos, por ser completo indispensável da propriedade de cada um.

 

 

A unidade imobiliária não pode, em nenhuma hipótese, ser privada de acesso ao logradouro público, esse o princípio encartado no § 4º do art. 1331 do Código Civil de 2002.

Por esse comando fica prevista a instituição de uma servidão de passagem, visto que é direito do coproprietário o livre acesso á via pública.

Resta examinar o tema relativo ao terraço de cobertura, que, consoante o § 5º do art. 1.331 da nova Lei Civil:

“é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio”.

Fica, pois, estabelecido, como regra, que o terraço de cobertura é parte comum. A exceção possível é a escritura de constituição do condomínio estipular de modo contrário.

O terraço de cobertura, p. ex., pode pertencer ao proprietário da unidade do último andar se assim dispuser a escritura de constituição do condomínio, hipótese em que se tornará ele propriedade comum de uso exclusivo, assim como o hall do elevador, quando privativo.

A jurisprudência tem atendido que o uso de propriedade comum exclusivamente por alguns condôminos, por longo espaço de tempo, sendo eles os únicos com acesso ao local, e com autorização assemblear, caracteriza essa área como propriedade comum de uso exclusivo.

“Condomínio –– Área de uso comum utilizada exclusivamente por condômino. Diante das circunstâncias concretas dos autos, nos quais os proprietários de duas unidades condominiais fazem uso exclusivo de área de propriedade comum, que há mais de trinta anos só eram utilizadas pelos moradores das feridas unidades, pois eram os únicos com acesso ao local, e estavam autorizadas por assembleia condominial, tal Situação deve ser mantida, por aplicação do princípio da boa-fé objetiva” (STJ, REsp 356.821/RJ, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 23-4-2002, v. u., DJ, 5-8-2002; RSTJ, 159/366. V., ainda, RSTJ, 130/366 e RT, 734/343 e 753/226).

 Para as propriedades comuns de uso exclusivo, como o terraço de cobertura e o hall de elevador privativo, prevê o art. 1.340 do Código Civil de 2002 que o pagamento das despesas a elas concernentes competirá ao condômino que as utiliza. Tal dispositivo consagra, mais uma vez, o princípio que veda o enriquecimento sem justa causa.

“Penhora Condomínio – Incidência sobre elevadores e central de interfones – Inadmissibilidade, pois trata-se de instalações insuscetíveis de divisão ou de alienação –– Possibilidade, no entanto, de a constrição recair sobre objetos que guarnecem a área comum do prédio, como obras de artes e eletrodomésticos –– Inteligência do art. 3º da Lei n. 4.591/64” (TACSP, AgI 610.070-00/9, 5ª Cam., j. 14-112-1999, Rel. Juiz Francisco Thomaz, RT, 775/305).

Enunciado n.89, aprovado durante a I Jornada de Direito Civil promovida pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal no período de 11 a 13 de setembro de 2002: “A convenção de condomínio ou a assembleia geral pode vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio”. 

Enunciado n. 247, aprovado durante a III Jornada de Direito Civil promovida pelo Centro de Estudos Judiciários do Conselho da Justiça Federal no período de 1ª a 3 de dezembro de 2004: “No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área comum que, pelas próprias características da edificação, não se preste a uso comum dos demais condôminos”.

Por essas mesmas razões, as lojas situadas no térreo do edifício e, saída para via pública, como ligação e água, esgoto e luz independentes, não são compelidas a participarem das despesas condominiais.

Como não poderia deixar de ser, é também dever do condômino que se utiliza do terraço da cobertura cuidar de sua conservação, arcando com as despesas. Incumbe-lhe, ainda, reparar possíveis infiltrações de água nos pavimentos inferiores, sempre a suas expensas, nunca onerando o condomínio, segundo o estipulado no art. 1.344 do Código em vigor.

  1. Assim têm entendido nossos Tribunais: “Ação de anulação e acerto de cobrança condominial c/c devolução de valores pagos. Ação de cobrança de cotas condominiais. Loja térrea. Cotas extras de modernização de elevadores… ‘Estando a loja B situada no térreo obviamente não utiliza ou se beneficia dos elevadores, motivo pelo qual não se pode obrigá-la a contribuir para as despesas de melhoria e conservação dos mesmos. Esta é a conclusão que se depreende da própria Convenção, conforme o artigo décimo sexto. Ademais, a loja B está vinculada a uma vaga de garagem, que paga a taxa de melhoria dos elevadores relativamente à referida vaga…”’ (TJRJ. 2ª Câm. Cível, Processo 2004.001.18628, Rel. Des. Elisabete Filizzola, j. 10-11-2004). “Condomínio. Loja térrea. Despesas. Do rateio das despesas de condomínio não se pode resultar de arcar o condômino com aquelas que se refiram a serviços ou utilidades que, em virtude da própria configuração do edifício, não têm, para ele, qualquer préstimo” (STJ, REsp 1998/0011680-0, 3ª T., Rel. Min. Eduardo Ribeiro, DJ, 4-11-1999).
  2. “Embora seja a cobertura coisa comum, o condômino que a utiliza com exclusividade responde pelas infiltrações dela oriunda e decorrentes de mau uso ou de má conservação. Eventual direito regressivo (responsabilidade do condomínio ou do construtor) que deve ser buscado em ação própria” (2º TACSP, Apelação com Rev. 649.806-00/1, 12ª Câm., Rel. Juiz Romeu Ricupero, j. 3-4-2003).

Sílvio de Salvo Venosa, com razão, adverte que;

“quando, no entanto, houver danos estruturais, mesmo que o terraço pertença á cobertura, os reparos deverão caber ao condomínio, sempre com ação de regresso, se couber ao construtor”.

Importante observar, por derradeiro, as regras insertas no art. 1.339 no seu § 1º, que estabelecem: 

“Art. 1.339. Os direitos de cada condômino ás partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes ás unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias. § 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado”. 

Consagra o caput do artigo acima transcrito o princípio de que o acessório segue o principal, estatuindo serem inseparáveis da propriedade exclusiva as partes comuns, bem como as frações ideias a elas correspondentes, sendo vedada, pelo § 1º, a venda ou gravame das partes em separado.

A propriedade comum pertence a todos os condôminos. É, portanto, insuscetível a alienação de qualquer bem destacado da respectiva unidade, da mesma forma que é insuscetível de sofrer qualquer gravame.

Sendo alienada ou gravada a propriedade exclusiva, entende-se que foi vendida ou gravada a propriedade comum que lhe é acessória.

 

 

Fonte: Condomínio Edilício – Carlos Alberto Dabus Maluf, Márcio Antero Motta Ramos Marques

 

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