Sobre a penalidade pelo reiterado descumprimento dos deveres

0
230
Sobre a penalidade pelo reiterado descumprimento dos deveres

A penalidade expressa no “caput” do art. 1.337 tem como objeto constranger o condômino a observar as regras ditas pela convenção e pelo regimento, inibindo a prática de atos contrários ao convívio em condomínio.

 

A esse respeito, a clássica lição de Avvad (2017, p. 86) classifica o descumprimento reiterado como abusivo:

A reiteração pode ficar caracterizada, configurando a nova infração pela prática insistente de faltas, não necessariamente da mesma natureza, mas que sejam todas passíveis de ser classificadas como violação de deveres condominiais. É a persistência no cometimento de faltas, daí porque classificamos de “abusiva” a atitude, e é a gravidade delas que vai qualificar a infração cometida e informa à assembleia quanto à graduação da penalidade a ser aplicada, obviamente nos limites estabelecidos na lei.

Elencaram-se no artigo 1.337 as consequências ao condômino que manifeste comportamento nocivo, abusivo, assemelhando a conduta da figura jurídica do abuso de direito, não cumprindo reiteradamente com os seus deveres perante os demais moradores e em relação ao próprio condomínio.

É conferido ao condomínio, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

 

 

Como já salienta a lição de Pereira (2017, p. 130):

(…), a maior novidade consiste na criação da imagem do condômino ou possuidor de comportamento antissocial, conceituado como aquele que gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, ao qual poderá se aplicar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da Assembleia.

Ressalte-se que a sanção é cominada tanto ao condômino quanto a qualquer possuidor ou ocupante das unidades autônomas.

Como o legislador não define o que tipifica o comportamento antissocial e não poderia elencar as condutas que autorizariam a sanção, caberá aos juízes, diante do caso concreto fazê-lo, o que certamente irá suscitar acesas controvérsias.

 

 

Preferiu o legislador adotar fórmula genérica ou aberta, referindo-se apenas à incompatibilidade de convivência.

A convenção deve estabelecer o que pode ser considerado descumprimento reiterado dos deveres dos condôminos perante o condomínio. Os deveres protegidos pela convenção podem ser “a falta de pagamento das despesas condominiais, como também a infração de quaisquer das obrigações de fazer ou de não fazer estabelecidas na lei, ou mesmo na própria convenção” (AVVAD, 2017, p. 86).

A Constituição Federal de 1988 instituiu o Estado Democrático de Direito, e com ele uma série de princípios gerais do Direito que foram elevados à categoria de princípios constitucionais. Entre eles, o princípio da função social da propriedade (art. 5º, XXIII da CF/88).

 

 

Esse princípio tem dupla ação: serve para orientar o Estado no sentido de promover políticas de distribuição de terras e políticas urbanísticas e para orientar o proprietário com relação à destinação que deve dar a seus bens.

A imposição de sanção visa coagir o condômino a observar as regras ditadas pela convenção e pelo regimento interno, inibindo conduta considerada contrária a esses dispositivos, por estabelecer um padrão de harmonia entre vizinhos.

O direito de defesa, assegurado em âmbito constitucional, também se aplica à imposição de penalidade, e o Enunciado 92 do Conselho da Justiça Federal dispõe nesse sentido: “As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”.

A necessidade de aplicação dos princípios constitucionais no âmbito condominial é um exemplo da eficácia horizontal dos direitos fundamentais, mormente quanto ao devido processo legal, consoante julgado do STJ no REsp 1.365.279-SP[1].

A multa expressa no artigo 1.337 do CC, aplicável aos condôminos ou possuidores que não cumprem reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio (art. 1.336 do CC, convenção e no regimento interno), assim como a penalidade expressa no § 2º do artigo 1.336 do CC, tem caráter cominatório ou sancionatório, isto é, possui caráter essencialmente punitivo e pedagógico, sem prejuízo das eventuais perdas e danos que venham a ser apuradas em favor do condomínio e/ou do condômino prejudicado.

Percebe-se uma clara gradação entre as condutas e a penalidade elencada, no art. 1336, e a prevista no art. 1.337, ambos do CC, este aumento se dá em virtude da reincidência ou reiteração na conduta vedada aos condôminos.

 

 

Fonte: Síntese do Direito Condominial Contemporâneo/ Autor Miguel Zaim 1º Edição, 2019.

 

Leia mais sobre gestão aqui!

LEIA TAMBÉM

 

INSCREVA-SE NA TV SÍNDICO LEGAL CLICANDO AQUI!

 

DEIXE UMA RESPOSTA

Please enter your comment!
Please enter your name here