Síntese Histórica dos Condomínios Edilícios

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Nos primórdios da humanidade, o nomadismo era o estilo de vida dos primeiros homens sobre a Terra. Esses seres humanos não possuíam habitação fixa, viviam em bandos e eram exímios caçadores-coletores, movendo-se em bandos para outras regiões assim que os recursos naturais se esgotavam.

            Com o surgimento da pecuária e da agricultura, há cerca de 10 mil anos, o homem deixou de ser uma figura nômade e passou por um processo de sedentarização, de modo que possuía um acampamento fixo para a parte sedentária do ano. O desenvolvimento do sedentarismo aumentou a agregação populacional e levou à formação de vilas, cidades e outras formas de comunidades..

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            Com o processo de sedentarização, surgiram as primeiras civilizações, que se estabeleceram às margens dos rios, como o Egito (Rio Nilo) e a região da Mesopotâmia (Rios Tigre e Eufrates), haja vista que estes promoviam uma irrigação natural do solo e, consequentemente, eram responsáveis pela fertilidade das terras o ano todo.

            Conforme ensina Arnaldo Rizzardo:

       “No surgimento histórico, encontram-se notícias de que existiam propriedades em frações de prédios ou de casas na Babilônia, há mais de dois mil anos antes de Cristo. No Egito Antigo e na Grécia também se conheciam edificações com mais de um titular, ou vários moradores. No direito romano, onde também existiam casas de andares ou pavimentos, pertencentes a proprietários diversos, o condomínio correspondia a communio, ou à comunhão de pessoas no proveito de um bem, evoluindo para o consortium inter frateres, uma forma de designar a participação das pessoas como proprietárias de um bem herdado, em que todos os herdeiros se tornavam titulares dos bens de herança”.[1]

            Na Idade Média, especialmente na França, já era conhecido um sistema de propriedade similar ao atual, uma vez que existem notícias de propriedades separadas por andares, ou seja, havia um proprietário de cada andar, em prédios de até quatro pavimentos. Eram comuns, também, as casas conjugadas, ou um aglomerado de moradias juntas ou unidas, aproveitando paredes comuns. Esse regime foi se propagando, chegando na Espanha, na Inglaterra, em Portugal, até se generalizar.

            No Brasil, o Código de 1916 nada dispôs sobre o assunto. Entretanto, com o surto de desenvolvimento observado após a 1ª Guerra Mundial (1914-1918), dando início à era da industrialização, provocou o aumento demográfico e a valorização dos terrenos urbanos, bem como a consequente necessidade de aproveitamento de espaço, suscitando então a ideia de se instituir condomínio nos prédios de mais de um andar, distribuindo-os por diversos proprietários.

            O primeiro diploma a tratar do Condomínio Edilício ou em Edificações, também chamado de horizontal, foi o Decreto-Lei n. 5.481, de 25 de junho de 1928, que regulou a matéria, no entanto, de forma muito tímida e foi posteriormente modificado pelo Decreto-Lei n. 5.234, de 8 de fevereiro de 1943, e pela Lei n. 285, de 5 de junho de 1948. Posteriormente, o assunto passou a ser regido pela Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, com as alterações da Lei n. 4.864, de 29 de novembro de 1965.

            O Código Civil de 2002, apesar de expressa remissão à lei especial, que continua em vigor, contém dispositivos regrando os direitos e deveres dos condôminos, bem como a competência das Assembleias e dos Síndicos. Nesses assuntos, a referida Lei n. 4.591, de 1964, aplica-se apenas subsidiariamente.

[1] RIZZARDO, Arnaldo.

ALEXANDRE MONTEIRO – Advogado, Colunista e Assessor Jurídico do Portal Síndico Legal.

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