Síndico Profissional

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O síndico terceirizado, a que o mercado prefere chamar de profissional, para diferenciá-lo do condômino morador, é contratado e destituído mediante a realização de assembleia especialmente convocada, mesmo que haja um contrato de prestação de serviços entre ele e o condomínio, podendo ser pessoa jurídica.

Sua atuação pressupõe que o contrato, quando houver, estabeleça a quantidade e duração das visitas num determinado período, a disponibilidade em casos de emergência, a obrigação do titular comparecer nas assembleias, dentre outras disposições.

Quando não há contrato – alguns condomínios assim o fazem – todas as condições a balizar sua atuação têm que constar da ata de assembleia que o eleger.

Além das mencionadas, incluir aquelas condições que necessariamente fariam parte do seu contrato, como sua remuneração, índice e periodicidade de reajustes, condições e prazos para afastamentos – em caso de férias, doença, casos fortuitos – endereço completo, telefones de contato, e-mail, site da empresa na internet, pessoas aptas e autorizadas a comparecer no edifício, etc.

Ao surgir insatisfação com o serviço prestado, a melhor prática sugere que o conselho, ou, na sua falta ou omissão, um grupo de condôminos se reúna com o profissional, explique os motivos e a decisão de substituí-lo.

Sabe-se que, em alguns casos, nessa oportunidade, é solicitado que ele renuncie. O condomínio não deve, a meu ver, formalizar esse tipo de pedido, sobretudo se não estiver previsto no respectivo contrato de prestação de serviços.

Embora, como esses profissionais, via de regra, têm contratos firmados com mais de um condomínio, na grande maioria dos casos eles não se opõem, bastando que se conceda trinta dias a título de aviso prévio – o que certamente deve constar de respectivo contrato, ou da ata que o elegeu – prazo esse utilizado pelo condomínio para fazer a seleção do substituto, convocar a respectiva assembleia para apresenta-lo e submeter ao plenário sua eleição.

A sua destituição também se dá em assembleia especialmente convocada, ocasião em que se ratifica seu desligamento e é apresentado (e eleito, se for o caso) o novo gestor.

VANTAGENS DO SÍNDICO PROFISSIONAL

Ao compará-lo com o síndico morador, as vantagens mais manifestas seriam:

  • Não condômino, ou seja, “não emocional”;
  • Mais técnico;
  • Melhor preparado para lidar com situações adversas, trazendo experiências de outros empreendimentos;
  • Imparcial, que decorre simplesmente de ele ver de fora os problemas e não conviver diariamente com os condôminos;
  • Sem parentesco com nenhum deles (desejável);
  • Entrega de relatórios periódicos que abranjam planejamento, execução e acompanhamento de ações;
  • Facilidade no rompimento da relação comercial.

 

DESVANTAGENS DO SÍNDICO PROFISSIONAL

As mais comentadas seriam:

  • A primeira certamente seria o maior custo para o condomínio, devido a sua remuneração;
  • Menor comprometimento e menor interesse na conservação do patrimônio de todos;
  • Como não reside no edifício, não acompanha de perto o que lá ocorre diuturnamente;
  • Apesar de técnico, pode ter menos influência (e menos credibilidade) na mediação de conflitos, exatamente pela alta de envolvimento emocional e proximidade com os condôminos;
  • Indisponibilidade, mesmo que temporária;
  • Presença de prepostos menos qualificados em algumas situações.

O subsíndico e membros do conselho desempenharão papel importante nesse tipo de gestão, dando as diretrizes e respaldando as decisões desse profissional, acompanhando de perto sua atuação.

O zelado, um bom zelador, também é figura fundamental nessas circunstâncias, bem como uma idônea e eficiente administradora.

Fonte: O Condomínio e Você – Orandyr Teixeira Luz.

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