Sindico, esteja atento a realização de obras e reparos.

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Em princípio, a realização de obras em áreas comuns classificam-se em voluptuárias, úteis e necessárias.

O significado é colhido do artigo 96 do Código Civil. Voluptuárias denominam-se as que trazem mero deleite ou recreio, não aumentando o uso habitual, ainda que tornem mais agradável o condomínio e tenham elevado valor.

Revelam-se nos ajardinamentos, nos enfeites, na colocação de mármore nos pisos ou de granito nas paredes, na

construção de piscina, de quadra de tênis, de sauna. Já as úteis são as que aumentam ou facilitam o uso, e, nesta classe, estão a colocação de portões eletrônicos; a introdução de gás centralizado e encanado; a cobertura dos espaços de estacionamento; a adaptação das entradas com rede de visores; a instalação de banheiros junto à piscina; a construção de churrasqueiras no salão de festas; a compra de cabinas de segurança.

Como necessárias têm-se as que se destinam a conservar o bem ou evitar sua deterioração. Em relação às duas primeiras espécies, dependem da aprovação pela assembleia dos condôminos.

Quanto às voluptuárias, de acordo com o artigo 1.341, a votação favorável corresponderá a 2/3 (dois terços) dos condôminos; já em relação à úteis, basta a maioria absoluta para decidir pela realização, mas computando-se essa maioria de acordo com os artigos 1.352 e 1.353 do Código Civil, ou seja, em primeira convocação a maioria que represente pelo menos metade das frações ideais, e em segunda convocação a maioria dos condôminos que se encontrem presentes.

Como regra geral, qualquer obra de custo excessivo, ou de maior vulto antes de sua realização, requer a autorização da assembleia.No entanto, há exceções.

A realização daquelas de menor despesa, desde que de reparos nas partes comuns, as próprias de equipamentos ou redes de água, luz, esgoto, gás, elevador, infiltração de água, qualificadas como de mera conservação, fica ao arbítrio do administrador.

Já em relação às necessárias, como o restabelecimento de energia elétrica, o fornecimento de água para o edifício, os reparos no sistema de segurança não podem ficar na expectativa de convocação de assembleia e de debates. Não dependem da autorização da assembleia.

Na omissão ou impedimento do síndico, a lei faculta iniciativa a qualquer condômino para a serem executadas.

Inserem-se no poder discricionário do síndico a inclusão na taxa condominial, para efeitos da cobrança, independentemente da aprovação da assembleia-geral, com o que se proporciona a eficiência no funcionamento da vida condominial.

Essa a disposição constante no § 1º do artigo 1.341 do Código Civil: “As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.” Se de valor elevado ou excessivo, embora urgentes e necessárias, também podem ser realizadas antecipadamente, mas exige-se a posterior submissão à assembleia-geral, para a ratificação, de acordo com exigência do § 2º: “Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.”

Nota-se a qualidade das obras para ensejar a submissão à assembleia, mesmo que posteriormente à sua realização: não as de mera conservação, que ordinariamente acontecem, como rompimentos de canos, quebra de aparelhos, desgaste de equipamentos, reposições de peças, conservação do prédio e de elevadores.

Unicamente aquelas que, embora surgindo repentinamente, alcançarem um custo elevado, sendo exemplo a de reposição do telhado destruído ou atingido por forte vendaval, a de demolição de uma parede que ameaça cair e representa perigo para os moradores, a abertura do piso por causa do rompimento de cano de esgoto ou água, a substituição dos condutores internos de gás em razão de vazamento.

Esses defeitos ou situações, para autorizar o imediato reparo, devem ter aparecido de repente, inesperadamente, e sem possibilidade de se aguardar a reconstituição ou o reparo para momento posterior não se caracterizando como urgentes as obras ou reparos, apesar da necessidade, e importando em elevados custos, requer-se a aprovação antecedente de assembleia, especialmente convocada pelo síndico ou por condômino, se verificar-se omissão ou impedimento daquele.

A obrigatoriedade consta do § 3º do artigo 1.341: “Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.” Outrossim, o condômino fica autorizado a realizar obras ou reparos em prol do condomínio, se necessárias e não de custo excessivo, mesmo que não urgentes, sem a prévia autorização, com o direito do devido reembolso.

 

 

Não é inconcebível a ocorrência de situações determinantes da pronta atuação, em face de problemas surgidos que afetam pontos essenciais no funcionamento do prédio, como na rede de água, no encanamento do gás, no entupimento de canos do sistema de esgoto, impondo a aquisição de produtos e a contratação de mão de obra apropriada, com o pagamento exigido no ato da compra ou dos reparos.

Esses atendimentos de grande necessidade são, a rigor, da competência do síndico. Na sua ausência ou impedimento, aos condôminos em geral a lei permite a iniciativa para as providências normais.

Posteriormente, os custos serão cobrados do condomínio, desde que revelarem o caráter de necessidade e urgência, como garante o § 4º do artigo 1.341: “O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.” Ao síndico atribui-se o poder e até o dever de reembolsar as citadas despesas, independentemente da aprovação da assembleia-geral, figurando-se correta a mera cobrança através de sua inclusão na taxa de condomínio, enviado através de boleto a cada condômino.

Não há referência no pertinente ao vulto do custo. Entretanto, se o § 3º exige a aprovação antecedente para as obras necessárias em geral, desde que não urgentes, de igual modo deve entender-se quando efetuadas por qualquer um dos condôminos.

O direito à reposição dos gastos restringe-se às obras necessárias, mesmo que não urgentes. Se desnecessárias, embora o benefício advindo ao condomínio, e mesmo com base no enriquecimento sem causa, não assiste a indenização, já que decorreram de ato de espontânea vontade do condômino.

O condomínio, em assembleia, com a aprovação mínima de dois terços dos votos dos condôminos, fica autorizado a realizar obras de acréscimo, que venham a aumentar ou facilitar a utilização das áreas comuns, destinadas a todos os titulares de unidades.

Esses acréscimos ou ampliações dependem da utilidade e do benefício que trazem, ficando sempre na dependência dos órgãos municipais, e não podendo resultar em prejuízo às unidades privativas, e mesmo às demais áreas comuns. Essa a condição que se extrai do artigo 1.342:

A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos, não sendo permitida construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Tem-se como exemplos o aumento da área ajardinada ou do salão de festas, da piscina, da área de lazer ou recreio. Tais beneficiamentos somente trazem aumento ou facilidades, não correspondendo a novas obras. Após a visão acima, oportuna a seguinte síntese: O artigo 1.341 do Código Civil trata com especificidade da realização de obras no condomínio,

dele apurando-se que:

  1. a) as obras destinadas à realização de benfeitorias voluptuárias, consideradas as que têm por escopo tão somente dar comodidade àquele que as fez, não tendo qualquer utilidade por serem obras para embelezar a coisa, dependem do voto de aprovação de 2/3 dos condôminos, no mínimo;
  2. b) a realização de obras denominadas úteis, ou seja, as que visam aumentar ou facilitar o uso do bem, apesar de não serem necessárias, dependem de voto de aprovação da maioria absoluta dos condôminos;Quando esse tipo de obra abranger área comum do condomínio, o artigo 1.342 exige duas condições: aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos e que as obras não sejam passíveis de causar obstáculos à livre utilização, por qualquer dos condôminos, das partes de propriedade exclusiva, ou das que pertencerem à comunhão.

poderá ser determinada a sua execução após a aprovação dos condôminos, em assembleia, a ser convocada por aquele que tiver interesse (pelo síndico, ou, em caso de impedimento deste, por qualquer dos condôminos).

 

Fonte:Arnaldo Rizzardo/ Condomínio Edilício e Incorporação

 

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