Pode o síndico conceder desconto no montante da dívida do condômino inadimplente?
1.- O artigo 1.348, do Código Civil enumera, exemplificativamente, as atribuições do síndico.
A Convenção Condominial e a Assembleia de Condôminos podem delegar outros poderes ao síndico.
Na hipótese aqui estudada, é preciso convocar uma assembleia específica (se a Convenção Condominial já não dispuser à respeito) para se discutir e votar a possibilidade de concessão de desconto no débito do condômino faltoso – autorização com poderes especiais e expressos para o síndico firmar acordo -.
Essa é a orientação dos Desembargadores:
. Gil Cimino: “Não são todos os atos que prescindem de autorização assemblear, senão os de administração especial ou extraordinária, que ‘só se validam mediante prévia outorga de poderes especiais e expressos da assembleia geral ou quando são por ela ratificados ‘a posterior’’ (J. NASCIMENTO F. NISKE GONDO, ‘Condomínio em Edifícios’, 5ª Ed., RT, p. 250). Essa necessidade de o síndico obter prévia autorização para realizar um ato de natureza extraordinária se revela de suma importância na exata medida em que se lhe exige praticá-lo no interesse da comunidade condominial. A precariedade das finanças do condomínio não implica justificativa idônea, e legal, para que se realize ato sem prévia autorização. (…) A propósito, exatamente para decidir esse tipo de questão é que existe a assembleia geral de condôminos, a quem exibirá o síndico suas contas e tudo o quanto do interesse do complexo condominial. Ao conferir a liberalidade aos condôminos inadimplentes, ainda que sobre seu propósito – de angariar fundos imediatos para o condomínio -, o réu descumpriu a convenção condominial, que determina a exigência de multa dos condôminos inadimplentes e, indiretamente, premiando-os em detrimento de outros que, em situação paritária, pagaram a multa e demais encargos derivados da mora, como previsto no art. 36 da Convenção Condominial, em consonância com o disposto no art. 1.336, I, § 1º, do CCB. (…) Ressalte-se que não bastaria a posterior aprovação das contas do período, pois é a dispensa desses pagamentos pelo síndico que deve ser aprovada em assembleia dos condôminos” (TJSP – Apelação nº 1040868-75.2015.8.26.0002 – 32ª. Câmara de Direito Privado – j. 17.08.2017); e
. Cesar Lacerda: “segundo entendimento jurisprudencial desta Corte, para que o síndico possa transigir em relação a débitos referentes a cotas condominiais é necessária a concessão de poderes expressos na Convenção Condominial ou em Assembleia Geral (…)” (TJSP – Apelação nº 1000300-14.2015.8.26.0003 – 28ª. Câmara de Direito Privado – j. 07.07.2017).
A Assembleia Geral, poderá, ainda, autorizar o síndico a parcelar a dívida e fixar o número de parcelas.
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2.- Pode a Assembleia de Condôminos autorizar a exclusão dos juros e da multa do cálculo se é a Convenção Condominial que estipula esses acréscimos na hipótese de inadimplemento?
Se ao aqui aprendiz for permitido dizer, uma assembleia extraordinária com o quorum de 2/3 dos condôminos — e não apenas dos presentes — poderia isentar o condômino devedor do pagamento dos juros e da multa; já que esse é o quorum para se alterar uma Convenção Condominial (obs.: “Depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos a alteração da convenção …” <primeira parte, caput, artigo 1.351, do Código Civil>).
3.- Por fim, se o síndico concede desconto para um condômino, terá que conceder para outros – princípio da isonomia -.
Isso poderá implicar em problemas ao condomínio:
. aqueles que pagaram sua dívida com os acréscimos da mora poderão reclamar a restituição; e
. o condômino adimplente poderá se sentir desmotivado em pagar o boleto em dia.
4.- Por cautela, no mínimo, ainda que prevista a possibilidade de desconto a condômino inadimplente na Convenção Condominial ou no Regimento Interno, impõe-se a convocação de assembleia, no caso, assembleia extraordinária.
Isso decorre da lição deixada pelo saudoso advogado Nelson Kojranski: “Chega, porém, um dia em que o condômino faltoso resgata todo o seu débito. O síndico, alegre e satisfeito, lhe confere quitação e remete a quantia para a caixa condominial. Certo? A meu ver errado. É que os verdadeiros credores, embora representados em juízo pelo condomínio, são os demais condôminos que deram cobertura ao devedor. É de se considerar que, durante o período da inadimplência, os bons pagadores tiveram de ‘emprestar ao condomínio’ (ainda que compulsoriamente) a quantia que o condômino faltoso deixou de pagar. Neste passo, releva observar que o simples depósito do valor recebido na caixa condominial favorece diretamente o infrator, uma vez que também ele continua integrando o condomínio e, via de consequência, participa proporcionalmente da caixa condominial. Salta aos olhos que, depositando na caixa comum a quantia recebida do inadimplente, estar-se-á favorecendo, diretamente, o mesmo inadimplente na proporção de sua participação no condomínio. Significa que, indevidamente, estará sendo favorecido, na extensão de sua participação, do valor real com que os condôminos pontuais contribuíram para cobertura do devedor. Em outras palavras, os condôminos pontuais, que emprestaram determinado valor, receberão, em restituição, valor menor do que forneceram a título de ‘empréstimo’. Logo, se os condôminos pontuais são os únicos pagadores do inadimplente, o valor dele recebido constitui crédito exclusivo destes mesmos condôminos pontuais, embora, para fins judiciais, em obediência ao disposto nos incisos II e VII do art. 1.348, cabe ao síndico a cobrança das contribuições condominiais. Como se vê, o síndico tem o dever legal de cobrar. Alega que o crédito é do condomínio, mas em verdade, o faz em nome dos condôminos que deram cobertura ao inadimplente. Nascimento Franco, apoiado em denso estudo de autores franceses, ressalta que, quando se trata de suprir a falta de pagamento de cotas por condôminos inadimplentes, duas regras fundamentais regulamentam a questão: uma calcada no art. 1.315 do CC, que obriga o condômino a concorrer para as despesas de conservação da ‘coisa’ e suportar os ônus a que estiver sujeita e outra, no artigo 1.318 do mesmo CC, que determina que as dívidas pagas por um condômino em proveito da comunhão devem ser regressivamente reembolsadas pelos demais, uma vez que se viram na contingência de pagar, além da sua, cota extra para reforço temporário de arrecadação condominial” (Condôminos ignoram que são credores, in Tribuna do Direito, caderno Direito Imobiliário, maio/2011, p. 6)”, mesmo porque os condôminos atuais poderão reclamar os seus créditos, cujos pagamentos da taxa condominial tenham sido mais recentes.
FÁBIO HANADA – Membro efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP, Relator do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP, coautor dos livros “A Lei do Inquilinato: sob a ótica da doutrina e da jurisprudência” e “Condomínio Edilício – Questões Relevantes: A (Difícil) Convivência Condominial”, Advogado nas áreas Imobiliária e Condominial há mais de 25 anos.
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