É comum em cidades litorâneas ou turísticas a aquisição de imóveis em condomínios para fins locatícios, principalmente para uso por temporada.
Lembrando que locação por temporada é diferente de hospedagem. Hospedagem será aquela fornecida por uma empresa, do ramo hoteleiro e com emissão de nota.
Para facilitar o entendimento e iniciarmos o tema, faz-se necessário explicitar o conceito legal de locação por temporada e de hospedagem
Locação por temporada (art. 48 da Lei 8.245/91)
Art. 48. Considera – se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Hospedagem (art. 23 da Lei 11.771/08)
Art. 23. Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de freqüência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária.
As locações realizadas através de aplicativos podem ser consideradas, devido as suas características, mesmo que não contenha um contrato formal, uma locação por temporada.
Findada as explicações iniciais, trataremos do seguinte tema:
O condomínio residencial pode proibir o uso da área comum para locatário por temporada?
Para responder esta questão, precisamos analisar a Convenção do Condomínio.
O artigo 1.332, III do Código Civil estabelece que a Convenção do Condomínio informe o fim a que as unidades se destinam.
Em outras palavras, a Convenção estabelecerá se o Condomínio terá a finalidade residencial ou comercial.
Conforme os artigos 1.335, II e 1.336, IV do Código Civil, os condôminos são obrigados a usar as partes comuns do Condomínio conforme a sua destinação.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
Art. 1.336. São deveres do condômino:
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Desta forma, caso o condomínio se destine a finalidade residencial e mediante aprovação da maioria dos presentes através de assembléia extraordinária, o condomínio pode restringir o uso das suas áreas comuns como piscina, salão de festa, salão de jogos, sauna e etc., para locatário por temporada.
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A restrição do uso da área comum pelo locatário por temporada fere o direito de propriedade do locador?
Conforme artigo 1.228 do Código Civil, o proprietário terá a faculdade de usar, gozar, dispor e reaver a coisa do poder de quem a tenha de forma injusta.
A locação se enquadra no direito de gozo do bem, ou seja, o direito de tirar proveito econômico do bem.
O condomínio, com base em uma decisão acordada em assembléia, pela maioria dos presentes, não está ferindo o direito de gozo do proprietário do imóvel e sim, apenas, respeitando a decisão da coletividade, com base ainda na finalidade a que se destina o condomínio residencial.
Locar um imóvel inserido em um condomínio com destinação residencial para temporada, por curtos períodos, causará aos demais condôminos insegurança e, certamente, provocará no condomínio a necessidade de alterações ou adequações nas suas funcionalidades.
Podemos citar como exemplo a necessidade do condomínio destinado para fins residenciais se adequar a entrada e saída de novos “condôminos” com maior freqüência. No caso da locação por aplicativos a reserva pode ser feita para apenas um dia, portanto, o condomínio poderá passar a receber em um único apartamento até 30 “condôminos” diferentes por mês.
Portanto, não há o que se falar em supreção do direito de propriedade que é um direito individual em prol do interesse da coletividade que é formada por um condomínio edilício.
Neste mesmo sentido, acerca de um processo movido por uma proprietária que não concordou com as novas regras decididas em assembléia para restrição do uso da piscina para locatários por temporada, a ementa do voto nº 40.734 do relator Paulo Celso Ayrosa M. de Andrade do Tribunal de Justiça de São Paulo reforça:
CONDOMÍNIO EDILÍCIO – AÇÃO DECLARATÓRIA COM PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA – DEMANDA DE CONDÔMINO EM FACE DE CONDOMÍNIO – ARGUIÇÃO DE QUE FORAM EDITADAS REGRAS INTERNAS QUE INVIABILIZAM A LOCAÇÃO POR TEMPORADA DAS UNIDADES AUTÔNOMAS RESTRIÇÃO QUANTO À UTILIZAÇÃO DAS ÁREAS DE LAZER PELOS OCUPANTES DOS APARTAMENTOS DESTINADOS À LOCAÇÃO DE TEMPORADA – DECISÃO TOMADA EM ASSEMBLEIA, LASTREADA EM NORMAS DA CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO- IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO BEM RECONHECIDA RECURSO NÃO PROVIDO. Evidente que deve ser respeitada a decisão da maioria dos condôminos constatada em Assembleia que, amparada nas normas da convenção condominial e regimento interno, restringiu o uso das áreas de lazer pelos ocupantes de imóveis locados por temporada, não se podendo admitir que o direito de propriedade da ré, no caso de natureza individual, prevaleça em face da comunhão de interesses da coletividade. Improcedência do pedido inicial bem reconhecida.
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DIEGO VICTOR CARDOSO TEIXEIRA DOS REIS – Graduado em Direito pela Universidade Paulista; Pós-Graduado em Direito Imobiliário com ênfase em Direito Notarial e Registral pelo Legale; Especialista na área imobiliária e condominial; Sócio-Proprietário do escritório Teixeira e Reis Sociedade de Advogados
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