Restrição de uso de áreas comuns para empregados e serviçais

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Restrição de uso de áreas comuns para empregados e serviçais

Não raramente questiona-se a respeito da legalidade de uso das áreas de lazer do condomínio por empregados ou prepostos dos proprietários ou demais titulares de direitos das unidades autônomas, bem como por hóspedes e convidados.

Por primeiro, há que se salientar que o uso e fruição das áreas comuns é faculdade de qualquer condômino e de sua entidade familiar, entendida esta como relações monoparentais, homoafetivas, ascendentes, descentes e colaterais, que residam, em caráter permanente, nas unidades autônomas, seguinte a orientação do STJ, no que tange á destinação da proteção ao bem de família (Lei nº 8.009/90), sendo que a legislação condominial reconhece a qualidade de condômino não só aos proprietários dos direitos à aquisição de unidades condominiais e titulares de direitos, a ponto de reconhecer-lhes até mesmo legitimidade para a instituição do próprio condomínio, o que se verifica no art. 9º e § 2º, da Lei nº 4.591/64, ao dispor sobre a instituição do condomínio em edificações e incorporações imobiliárias, e, também, no art. 12, § 4º, não sendo outra a exegese do art. 1.334, § 2º, do Código Civil de 2002, sem se olvidar que nas relações locatícias, o locador transfere todos os direitos de uso e gozo para o locatário, que, também, está autorizado a usar e fruir das áreas comuns do condomínio edilício, salvo disposição contratual, em sentido contrário.

Questiona-se, outrossim, o direito de uso das áreas comuns, especificamente, as áreas comuns de utilização exclusiva, como, por exemplo, salão de festas, piscinas, sala de jogos e ginástica, por serviçais dos ocupantes das unidades autônomas, por funcionários do próprio condomínio e, até mesmo, por visitantes, hóspedes e convidados.

 

 

No que concerne aos serviçais, a questão esteve muito em voga por ocasião da Lei municipal de São Paulo nº 11.995/96, que, com o objetivo de combater preconceito social, proibiu a discriminação em virtude de raça, sexo, cor, condição social, idade, nos elevadores dos edifícios, retirando, em tese, a eficácia das convenções de condomínio e regulamentos que vedam o acesso de empregados domésticos aos elevadores sociais, a ponto de assim pronunciar-se

 

J. Nascimento Franco:

Se se admitir competência do legislador municipal para regular a destinação do elevador social, ter-se -á de admitir, também o absurdo de ele pretender, daqui a pouco, franquear aos serviçais o uso da sala de visitas para receber amigos, a sala de banho, piscina, quadra de esportes etc., a pretexto de reserva-los aos patrões importa em discriminação.

 

Deve-se esclarecer que o uso e fruição das coisas comuns será, no regime da propriedade horizontal, disciplinando pela convenção de condomínio e regulamento interno, de modo que:

Se ali constar que a porta externa do edifício se feche a determinada hora, ou que determinadas pessoas não podem circular pelo hall social, ou usar o elevador social, ou que nenhum condômino tem a faculdade de manobrar seu carro na garagem comum, ou que não podem permanecer crianças nos corredores, os condôminos e seus locatários, todos os habitantes, em suma, são obrigados a tais preceitos, sob as sanções impostas no mesmo regulamento ou convenção.

 

 

E, se não existir “proibição expressa na convenção ou no regulamento interno, não pode o síndico, salvo abuso de direito, proibir o acesso de convidados a dependências como o salão de festas (quando previamente reservado), á piscina, á sauna, ao play-ground etc.”

Ou seja, não se vislumbra qualquer ilegalidade na restrição da liberdade individual dentro do condomínio edilício, pois constitui o fenômeno da propriedade horizontal uma das hipóteses da incidência da função social sobre a propriedade privada, expressando-se claramente, no art. 19 da Lei nº 4.591/64, e 1.335, I e II, do novo Código Civil, pois o “condômino que for residir em prédio de apartamento ou for utilizar-se de um conjunto comercial sabe, perfeitamente, que terá de obedecer á convenção de condomínio e ao regulamento interno do edifício”.

 

 

Todos, sem exceção, como dito alhures, sofrem relativa perda de direitos individuais, para exercerem a função de proprietário ou de mero detentor, adequando-se ás regras legalmente impostas, dentro dos condomínios de edifícios, através da Convenção de Condomínio ou do Regulamento Interno.

Dentro desta linha de raciocínio, observados ainda os princípios constitucionais de proteção á intimidade e privacidade (art. 5º, X, CF), é mais do que razoável a existência de norma impeditiva de uso das áreas de lazer do condomínio por serviçais, porque o condômino tem direito a preservar sua intimidade e privacidade, assim como o faz em sua própria residência que, normalmente, possui área separada para os empregados domésticos, não verificando qualquer discriminação em tal vedação, já que se trata de norma do condomínio, imposta contra todos indistintamente.

 

 

Na hipótese, é realmente diferente a situação entre os condôminos e empregados, não havendo inconveniência de se reservar um tratamento mais adequado e honroso aos primeiros, posto que proprietários do prédio. Seguramente, essa distinção não se estabelece em função da classe social, da cor, da etnia, da situação econômica, na nacionalidade, mas sim em vista da titularidade dos condôminos sobre as unidades e partes comuns.

Em todos os agrupamentos de indivíduos há regras de conduta. Tão lícitas as cláusulas das convenções ou dos regimentos que destinam compartimentos e elevadores para empregados como as que proíbem a prática de divertimentos por crianças no hall de entrada, ou nos corredores, ou nos jardins, nas garagens.

Têm-se normas internas corporis, estabelecidas para o bom funcionamento do prédio, e com a finalidade de resguardar o direito dos condôminos ao uso privativo de alguns espaços e equipamentos.

Assim, perfeitamente admissível a inserção de tal norma na convenção de condomínio ou no regulamento Interno, sendo certo que, em caso de omissão, a inclusão ensejará alteração que depende do quorum específico para tanto, o qual, tratando-se de  convenção de Condomínio, exigirá 2/3 dos votos dos condôminos, ou tratando-se de alteração d regulamento Interno, aquele que estiver previsto na Convenção.

 

 

Por outro lado, sabendo que todos os condôminos, visitantes, ou terceiros estão obrigados a cumprir as normas condominiais, dado o caráter impositivo da Convenção de Condomínio, questionar-se se hóspedes ocasionais, funcionários, convidados, visitantes, prestadores de serviço, empreiteiros, mestres de obras, entre outros, estariam autorizados a utilizar as áreas de lazer do edifício, se a eles não se poderia atribuir a qualidade de condômino, não se enquadrando, também, nas hipóteses de transferência da posse imediata das unidades autônomas, como a situação do locatário e do comodatário.

De fácil constatação que os prestadores de serviços do condomínio, sejam permanentes ou eventuais, não possuindo qualquer vínculo efetivo  com a propriedade horizontal, não estariam autorizados a utilizar as áreas comuns, assim como é perfeitamente admissível a vedação de uso aos serviçais das unidades autônomas, na medida em que a sociedade já cuidou de adequar tais restrições ao dia a dia do microcosmo condominial, bastando, para tanto, formal regulamentação.

Por outro lado, a vedação imposta a convidados, hóspedes e amigos dos condôminos costuma criar sérios constrangimentos, o que somente poderá ser solucionado, também, pela adequada regulamentação do funcionamento das áreas comuns. Não são poucos os condomínios que autorizam a utilização, desde que previamente comunicado e, em caráter provisório, ou ainda, mediante o pagamento de determinado valor. Ou seja, na existência de convidados, hóspedes, parentes, para a utilização ou vedação é sempre de bom alvitre a sua previsão nas regras condominiais.

 

Fonte: Condomínio Edilício: Aspectos de Direito Material e processual – Rubens Carmo Elias Filho

 

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