Responsabilidade solidaria entre o Proprietário e o Locatário.

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Proprietário entregando as chaves para o locatário

O condômino-locador é devedor solidário juntamente com o locatário de unidade condominial, decidiu a Egrégia 3º Turma do Colendo Superior Tribunal de Justiça em v. acórdão da lavra do Ministro Massami Uyeda:

A controvérsia, portanto, reside em saber se é possível ou não, incluir o proprietário/locador, no polo passivo de demanda em que se discute a responsabilidade do locatário pelo cumprimento das disposições condominiais.

E a resposta é desenganadamente positiva. Na verdade, o locador mantém a posse indireta do imóvel, entendida com o poder residual concernente à vigilância, à conservação ou mesmo o aproveitamento de certas vantagens da coisa, mesmo depois de transferi-la a outrem o direito de usar o bem objeto da locação.

Dessa forma, como bem distingue Arnaldo Rizzardo: ‘Na posse direta, o possuidor tem o exercício de uma das faculdades do domínio, em virtude de uma obrigação ou do direito. Na indireta, o proprietário se demite, temporariamente, de um dos direitos elementares e constitutivos do domínio e transfere a outrem o seu exercício.

Aquela passa a ser exercida por terceiro, que adquire, assim, um direito real sobre a coisa alheia, direito esse de uso e gozo. Sua posse é subordinada.

E o titular do domínio que confere tais direitos torna-se possuidor indireto, mantendo sobre a coisa um resíduo de poderes, como o de defender o bem, o de vigilância e o de disposição em algumas ocasiões’ (Direito das Coisas, 3º ed., Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 49).

Ora, na condição de proprietário, cumpria ao recorrente, L. E., zelar pelo uso adequado de sua propriedade, assegurando-se da correta destinação dada pela inquilina mormente no que se refere à questão concernente à higiene e limpeza da unidade objeto da locação que possui, evidentemente, grave repercussão social, podendo, assim, interferir na esfera de saúde dos demais condôminos. Não vinda, data venia, a tese de que, ao proprietário não é dado instrumentos para compelir o locatário a cumprir as disposições condominiais.

Ao contrário, o art. 9º, inciso IV, da Lei 8.245/1991, estabelece, como uma das hipóteses de dissolução da locação, o eventual descumprimento de reparações determinadas pelo Poder Público se o locatário, mesmo podendo, se recusar a consenti-la, conforme restou constatado pelos Instâncias Ordinárias. A propósito, registra-se a redação do dispositivo: ‘Art. 9º. A locação também, poderá ser desfeita: (…) IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo ele se recuse a consenti-las’. De mais a mais, o descumprimento ao supramencionado dispositivo, poderá, inclusive, ensejar o cabimento de ação de despejo em face do locatário, conforme dispõe o art. 59, §1º, inciso VI, da Lei 8.245/1991, cuja relação está assim determinada: ‘§1º. Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, não ações que tiveram por fundamento exclusivo: (…) o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinada pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-la (incluído pela Lei 12.112, de 2009’.

Veja-se, portanto, que ao proprietário/locador é conferido instrumentos coercitivos aptos da compelir o locatário a cumprir as determinações condominiais, inclusive com a possibilidade de ajuizamento de ação de despejo, nos termos da Lei 8.245/1991.

De qualquer sorte, é evidente que a presente demanda poderia ser ajuizada em face do possuidor do imóvel, que, em tese, pelo que se apurou cometeu a infrações condominial. Todavia, data venia, essa possibilidade não exclui a responsabilidade proprietário do imóvel.

 

 

No mesmo sentido, mutatis mutandis, registra-se a seguinte ementa: ‘Condomínio. Multa por infração praticada pelo locatário. Responsabilidade solidária do titular do domínio. O proprietário do apartamento responde in solidum por fato imputável ao seu locatário, em face da obrigação de vigilância que deve ter o titular de domínio sobre os acontecimentos relacionados com o imóvel de sua propriedade. Recurso especial conhecido e provido’. (Recurso Especial 254.520/PR, relator Ministro Barros Monteiro, DJ 18.12.2000).

Na verdade, a falta de higiene e limpeza da unidade condominial objeto de locação, aliada à circunstância de impedimento de que os funcionários do condomínio pudessem realizar a devida higienização da unidade, configurou inegável violação ao direito de vizinhança, pelo uso nocivo da propriedade. E, em se tratando de direito de vizinhança, a obrigação é propter rem, ou seja, decorre da propriedade da coisa.

 

 

Por isso, o proprietário, com posse indireta, não pode eximir de responder pelos danos causados pelo uso indevido de sua propriedade. Com esse pensamento, já alertava o saudoso Orlando Gomes: ‘

Como limitações ao direito de propriedade, os direitos de vizinhança entram na categoria das obrigações in rem scriptae. Vinculam-se, com efeito, ao prédio. O mau uso da propriedade pode acarretar, para o vizinho, um dano ou um incômodo, pouco importando que os provoque o proprietário em pessoa ou qualquer possuidor, como, por exemplo, o inquilino do prédio’ (Direitos Reais, 19º ed., Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 217 e 224). Ademais, a corroborar a tese de legitimidade passiva ad causam do proprietário do imóvel locado, observa-se a orientação assente desta Corte Superior no sentido de que cabe ao proprietário a responsabilidade pelas despesas de condomínio. Nesse sentido, registra-se: ‘Agravo regimental. Condomínio. Ação de cobrança. Despesas condominiais. Legitimidade. Proprietário. Em se tratando de obrigação propter rem, as despesas de condomínio são de responsabilidade do proprietário, que tem posterior ação de regresso contra o ex-mutuário’ (AgRg no AgRg no Ag 776699/SP, rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ 08.02.2008). É certo que, embora o caso em exame não se refira especificamente à obrigação pelas despesas de condomínio, a raiz hermenêutica da tese é a mesma, qual seja: o proprietário, em razão da natureza propter rem da obrigação, possui legitimidade passiva ad causam para responder por eventuais danos relativos ao uso de sua propriedade”.

Fonte: Condomínio Edilício – Questões Relevantes – A (Difícil) Convivência Condominial – Fábio Hanada e Andréa Ranieri Hanada.

 

 

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