Responsabilidade pelo pagamento das despesas por todos os condôminos

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Os encargos serão suportados por todos os condôminos, havendo um entendimento de que não se eximem aqueles situados no piso térreo, que não necessitam de elevador e de outras conveniências usufruídas pelos demais coproprietários, excetuada a hipótese de a convenção condominial contemplar a isenção. Exemplo dessa inteligência está na seguinte ementa:

“Tem responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais quem, sendo condômino, embora não participando da assembleia que determinou a alteração da anterior convenção, não tomou qualquer providência para desconstituir a decisão condominial, contra a qual se insurge em momento impróprio. Estabelecimento comercial, no caso cinema, poderia ser uma loja, como tem sido decidido, deve cumprir aquilo que está estabelecido na Convenção. A alegação de que está no andar térreo e não se beneficia de muitos serviços do condomínio não pode ser oposta, contra a previsão condominial, votada e aprovada pela assembleia de condôminos, conforme previsão legal, art. 9º da Lei n. 4.591/1964.”

Entrementes, já advertia Caio Mário da Silva Pereira:

“Cumpre, entretanto, observar que não se pode atribuir ônus de tais despesas a comunheiros que nada têm, direta ou indiretamente, com os serviços que nenhuma utilidade lhes prestam. Está neste caso o proprietário de loja no rés do chão, e com saída livre, quanto às despesas de manutenção de elevadores.”

A jurisprudência tem isentado o condômino de participar no pagamento das despesas:

“A loja térrea, como unidade autônoma independente, só participa do custeio de despesas referentes ao terreno, telhado, calçada e paredes externas e outras coisas ou áreas que, por sua natureza e destinação, pertencem e aproveitam a todos os condôminos. Entrada independente. Descabimento de inclusão da unidade no rateio comum de despesas.”

Adiante, no voto:

A lei determina a contribuição do condômino naquilo em que o mesmo efetivamente foi partícipe na despesa (Lei n. 4.591/1964); o demais é abuso de direito originário dos demais condôminos, interessados em aumentar o rateio das despesas para diminuírem suas próprias contribuições. Fere o bom senso (e a lei) exigir-se que o condômino, na espécie, pague por serviço de que ele não usufrui e nem poderia, dada a localização da loja… Nem tudo o que a convenção do condomínio diz será feito, será lei entre os condôminos, se o dito ferir a lei e a lógica.”

 

 

Em outro exemplo: “Não se pode exigir que determinado condômino arque com o pagamento de despesas relativas a utilidades ou serviços que não têm, para ele, qualquer serventia, não porque deles não queira utilizar-se, mas em virtude da própria configuração do edifício.”

No Superior Tribunal de Justiça vinga igual ratio:

“Condomínio. Loja térrea. Despesas. Do rateio das despesas do condomínio não se pode resultar deva arcar o condômino com aquelas que se refiram a serviços ou utilidades que, em virtude da própria configuração, não tem, para ele, qualquer préstimo.”

Justifica-se no voto:

“Consigno, ainda, que a doutrina, de modo geral, ressalva a possibilidade de a cobrança ser obrigatória, se assim dispuser, expressamente, a convenção de condomínio. Mesmo em tal hipótese tenho como passível de dúvida essa obrigatoriedade, estando a depender do caso concreto. Se o condômino manifestou seu dissenso, não me parece que a maioria possa impor-lhe deva suportar despesa que só aos demais interessa. De qualquer sorte, não corresponde a essa ressalva, geralmente aceita, a simples reprodução do que consta da lei, como ocorre com a cláusula 31 da convenção em exame.”

Efetivamente, resulta um enriquecimento indevido dos demais condôminos se obrigar-se aquele que de nada usufruiu a participar no pagamento das despesas.

De outro lado, havendo copropriedade do mesmo apartamento, a qualquer um dos dois proprietários exige-se a satisfação da obrigação. Há solidariedade na responsabilidade. Nesta linha já se manifestou a jurisprudência: “Despesas condominiais. Duplicidade de titulares sobre uma unidade autônoma. Cobrança ajuizada contra um deles. Admissibilidade porque indivisível a fração autônoma nas relações com os demais condôminos. Solidariedade dos coproprietários, dispensada a citação do outro titular.”


Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

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