Responsabilidade pelas dívidas dos condôminos e pelas dívidas do condomínio

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Obviamente, o titular da unidade arca com as obrigações condominiais, isto é, deverá pagar as dívidas e cumprir com os deveres decorrentes da propriedade, inclusive os de ordem fiscal. Recaem na sua pessoa as exigências de natureza pública e particular, como as decorrentes do direito de vizinhança. Considerando que nascem em razão da implantação de um direito real, ou em razão da coisa, da existência de um bem, caracterizam-se como propter rem, acompanhando o imóvel, ou não se desvinculando da unidade, pouco importando a sua transmissão ou transferência a outra pessoa. O novo proprietário assume as obrigações pendentes, com as dívidas em aberto, e relativas à taxa condominial, aos tributos, às multas e aos juros moratórios”.

O caráter propter rem traz a decorrência de assumir o novo titular a obrigação, de acordo com o acentuado por Orlando Gomes: “Quem quer que seja proprietário da coisa, ou titular de outro direito real, é, ipso facto, devedor da prestação. A obrigação está vinculada à coisa.”

A lei anterior que regia o condomínio edilício parágrafo único do art. 4° da Lei n. 4.591/1964), ficava a alienação das unidades condominiais condicionada à prova de quitação das obrigações do alienante para com o condomínio. Pelas disposições do vigente Código Civil, essa exigência não e mais obrigatória, uma vez que a regra do artigo 1.345, acima reproduzida, deixa bem esclarecido que a responsabilidade se transfere ao adquirente, o que conduz a se ter uma obrigação propter rem, não podendo o novo proprietário eximir-se dos encargos passados. Diante da atual ordem, evidencia-se que a obrigação segue a coisa e não o sujeito.

Nas promessas de compra e venda e nas cessões dos direitos incidentes na unidade, respondem os que prometeram adquirir ou se tornaram cessionários, nos termos do § 2° do artigo 1.334 do Código Civil: “São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.”

Não importa em concluir que fica afastado o condomínio de exigir o crédito perante o antigo titular, ou aquele que prometeu vender ou cedeu os direitos, mas está assegurado o direito de buscar o pagamento ou o cumprimento de obrigações junto junto ao adquirente, ou que prometeu adquirir, ou que se tomou cessionário.

Não surtem efeito, afora as partes envolvidas, eventuais cláusulas que deslocam as obrigações ao anterior proprietário, ou ao locatário, ou ao comodatário.

 

 

O STJ resumiu a matéria na seguinte ementa:

A ação de que dispõe o condomínio para buscar haver o valor de quotas condominiais em atraso deve ser proposta, em princípio, contra quem figure no álbum imobiliário como proprietário, promissário, cessionário ou como locatário da unidade autônoma em relação a qual exista débito em aberto.

Já se as dívidas são do condomínio, decorrentes de compras, da contratação de serviços, de condenação judicial, de imposição de multas, figurando terceiros na qualidade de credores ou mesmo condôminos, o condomínio é chamado a responder, tendo legitimidade passiva para ser acionado judicialmente. Na falta de cumprimento das obrigações, a própria renda ou receita condominial é penhorável, na esteira da jurisprudência:

A penhora de receita do condomínio é mais adequada e menos onerosa do que a constrição nos bens de uso comum, podendo o condomínio Ianças mão de cotas extras para pagamento de seu débito. Percentual reduzido, garantindo o pagamento da dívida originária e manutenção de suas atividades. A execução deve se fazer pela forma menos gravosa, conforme o previsto no art. 620 do Código de Processo Civil, mas com observância nos princípios da efetividade do processo.

O dispositivo citado corresponde ao artigo 805 do atual CPC.

Penhora de receita. Condomínio. A penhora de receita no condomínio é mais adequada e menos onerosa do que a constrição de bens de uso comuns O percentual de vinte por cento sobre a receita não se revela oneroso tanto mais que o condomínio pode constituir cotas extras para tal fim e não ter capital de giro.

Mesmo qualquer das unidades torna-se suscetível de constrição, respondendo, então, um condômino pelas obrigações comuns, dada a responsabilidade solidária que domina:

Processo civil. Execução. Condomínio condenado. Penhora de bens de condôminos. Possibilidade. O condômino, em face da obrigação propter rem, pode ter sua unidade penhorada para satisfazer execução movida contra o condomínio. Os condôminos suportam, na propriedade horizontal, e na proporção da respectiva cota-parte, as consequências decorrentes de obrigações do condomínio inadimplente.

O condômino é chamado, se não suportada a obrigação pelo condomínio, inclusive se de natureza tributária, conforme o artigo 124 do Código Tributário Nacional:

“São solidariamente obrigadas:

I – as pessoas que tenham interesse comum na situação que constitua o fato gerador da obrigação principal.

(…)”.

A jurisprudência aplica a regra:

Em se tratando de copropriedade pro indiviso, e indemonstrado o pagamento de tributo por qualquer dos condóminos, pode o Fisco exigir o total da exação só deles, por força do art. 124. inc. 1, do CTN/66 80.

Cumpre se atenha a responsabilidade do condomínio unicamente à sua cota-parte, não arcando com uma obrigação superior à parte correspondente à sua titularidade do bem como um todo. Entendimento este reiterado pela Justiça do Trabalho:

Diante da inexistência de bens do condomínio para responder pelo débito trabalhista, o património particular dos condóminos sujeita-se a execução na proporção da cota-parte respectiva, de acordo com o artigo 3° da Lei n. 2.757/1956, artigos 1.315 e 1.317 do Código Civil Brasileiro de 2002 e artigo 12 da Lei n. 4.591-1964.

Resta àquele que teve o bem excutido reembolsar-se, vi regressiva, junto aos demais condôminos, proporcionalmente a quantidade de fração ideal de cada um.

Originada a dívida do condomínio de uma condenação judicial, ou mesmo da violação de um dever que acarretou prejuízo a um condômino, como de obras comuns mal executadas, queda de objetos sobre bens particulares, avarias de veículos no interior das garagens causadas por funcionários, naturalmente o condômino que será ressarcido entra no rateio dos custos. Se a obrigação recai no condomínio, e advindo os recursos da contribuição de todos os titulares de unidades, o credor da verba indenizatória participa no pagamento que será feito à sua pessoa, no correspondente à sua cota ou fração ideal.

Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

 

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