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O objetivo deste texto é trazer o mais recente entendimento quanto à responsabilidade pelo ressarcimento quando há dano, furto ou roubo de bens no interior de condomínios. O assunto merece uma análise cuidadosa pois, diante da ausência de legislação regulando o caso, é necessário avaliar as decisões dos Tribunais de Justiça locais e também dos Tribunais Superiores, além de avaliar os detalhes do caso concreto.
Em primeiro lugar, sabemos que a vítima do roubo, do furto ou do dano deve provar que aquele acontecimento se deu dentro das dependências do condomínio. Superado isso, devemos nos atentar à Convenção de Condomínio: há a previsão de responsabilidade nesses casos ou ela é omissa quanto ao assunto?
Se a convenção do condomínio regulamentou o assunto, a previsão deve ser respeitada, ou seja, ainda que haja a cláusula de não indenizar, o condomínio não será responsável pelo ressarcimento material ao prejudicado.
Esse entendimento é unânime em praticamente todos os Tribunais de Justiça locais e também no STJ. Assim, é possível que a convenção de condomínio exclua sua reponsabilidade pela indenização de eventuais furtos, roubos ou danos aos bens materiais que ocorrerem em suas dependências, desde que não infrinja a ordem pública ou os bons costumes.
Ainda que se trate de posição isolada, é importante destacar uma decisao do TJ/SP que admitiu a responsabilidade do condomínio pela indenização de furto ocorrido em suas dependências, por entender que a existência de sistema pago de vigilância no edifício afastaria a ‘cláusula de não indenizar’. Em outras palavras, no referido caso, o julgador entendeu que o fato de os condôminos pagarem sistema de vigilância, estaria presumida uma maior segurança conferida por aquele sistema contratado e, consequentemente, seria uma violação à boa-fé do condômino.
“Mas e se o meu condomínio não estabeleceu nada quanto a responsabilidade nesses casos? ”
Então será preciso avaliar com cuidado.
Alguns julgados entendem justamente conforme a citada decisao do TJ/SP, ou seja, com a contratação de serviços específicos e de sistemas modernos, o condomínio estaria vinculado, havendo responsabilidade pela indenização independentemente da existência de culpa.
Porém, inexistindo sistema de segurança, o dever de indenizar estaria condicionado à prova de culpa do funcionário do condomínio, ou seja, o prejudicado deveria demonstrar a ocorrência da negligência, imprudência ou imperícia do preposto. Seria uma espécie de prova sobre a má vigilância do empregado ou sobre a má escolha dos empregados do condomínio.
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Essa difícil prova, se não for demonstrada, afasta a responsabilidade do condomínio tendo em vista que não há um dever de guarda, vigilância ou fiscalização O simples fato de um bem estar no interior do condomínio não implica em contrato de depósito, ou seja, não há transferência da sua guarda ao condomínio.
Nessas duas hipóteses, tanto no caso da existência de sistema especifico de segurança, quando no caso da demonstrada má prestação do serviço, haveria a socialização dos prejuízos pois, de um ou de outro modo (contratação do sistema de segurança, forma de administração do condomínio e contratação de funcionários), houve a anuência dos condôminos. Dito de outro modo, o prejuízo experimentado por um dos condôminos, decorrente da liberação falha de todos os outros os condôminos, deve ser suportado por todos.
É importante destacar que o condomínio poderá se livrar da responsabilidade de provar que a culpa foi exclusiva do condômino ou provando tratar-se de fortuito externo, como um roubo com emprego de arma de fogo.
Finalizo sinalizando que o assunto é bastante discutido nos tribunais o que demonstra a recorrência de acontecimentos desse tipo.
Desta forma, é muito importante que o condomínio bem assessorado estabeleça em sua convenção a respeito da responsabilidade ou não em situações como as ora analisadas visando conscientizar os condôminos, estabelecer uma padronização de ações e, consequentemente, diminuir as discussões e demandas judiciais envolvendo o tema.
Fonte: Giovanna Bellagamba – Jusbrasil
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