A parte da responsabilidade civil é de suma importância para que todos os Síndicos, Administradores, Contadores, Advogados, e dentre aqueles que tenham contato direto ou diretamente com o condomínio, tenham uma base de conhecimento, visto que, todos nossos atos geram efeitos jurídicos, sejam eles negativos ou positivos.
Neste parágrafo, é interesse transcrevermos nota do autor Arnaldo Rizzardo, o qual transcreve “A responsabilidade do síndico está diretamente ligada ao exercício de suas funções. Se desatender as obrigações que lhe são atribuídas pela lei ou pela convenção, arcará com as decorrências negativas ou prejudiciais que resultarem. Não comparecendo nos atos em que é chamado o condomínio é réu, como em ações judiciais, ou na desídia de seus deveres de administração, terá que reembolsar os prejuízos que advierem. Na contratação de serviçais incompetentes, ou aceitando pessoas sem averiguar os antecedentes, ou simplesmente desleixando de exercer certa vigilância sobre as suas condutas internas, resta-lhe ressarcir os danos que forem causados. (…) O fundamento básico da responsabilidade decorre do artigo 22, § 1º, letra b, da Lei n. 4.591/1964, que compete ao síndico o dever de “exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os condôminos”, e mais do artigo 1.348, nos incisos II e V, do Código Civil, que o encarrega de “representar ativa e passivamente o condomínio, praticando em juízo ou fora dele os atos necessários à defesa dos interesses comuns” e “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”.
“Deve responder mesmo se constatada a culpa na obrigação de guarda, ou apurando-se que houve falha no zelo, na implantação do sistema de vigilância, ou na escolha de pessoas para desempenhar a guarda”. (Condomínio edilício e incorporação imobiliária / Arnaldo Rizzardo. – 6. ed., rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro).
A responsabilidade civil parte do posicionamento que todo aquele que violar um dever jurídico através de um ato lícito ou ilícito, tem o dever de reparar, pois todos temos um dever jurídico originário o de não causar danos a outrem e ao violar este dever jurídico originário, passamos a ter um dever jurídico sucessivo, o de reparar o dano que foi causado. O ato jurídico é espécie de fato jurídico. (Cavalieri Filho, Sergio, Programa de Responsabilidade Civil, Ed. Atlas, 2008, p.2).
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A responsabilidade civil esta descrita nos arts. 186, 187 e 927, do Código Civil:
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
Seguindo esta premissa, as condutas humanas que venham a causar um dano são na maioria das vezes cometidas por uma ação que se originam de um fazer, ou seja, um movimento corpóreo comissivo, uma ação voluntária que causa um prejuízo, dano ou lesão a alguém. Diferente da omissão onde temos um não fazer, uma pessoa que não age quando poderia e com isso permite que alguém diante um risco ou uma situação de perigo venha a sofrer um dano ao patrimônio ou uma lesão a si própria.
Mister é descrever as atribuições do síndico quanto as suas competências como gestor do condomínio, art. 1.348, do Código Civil:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
Assim, deve o síndico inteirar-se de suas responsabilidades como administrador do condomínio, devendo estar ciente que é responsável por seus atos e por essa razão está sujeito à responsabilização civil.
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