Responsabilidade Civil do Síndico de Condomínio Edilício

0
1855

Ao assumir o cargo de síndico muitas vezes a pessoa não tem ciência das obrigações inerentes ao cargo.

 

Entretanto, equivoca-se aquele que assume a função e não tem a cautela que consultar a administradora e um advogado especializado na área, pois as funções existem e estão definidas em lei e conforme é de conhecimento público, ninguém poderá alegar o não cumprimento da lei por mero desconhecimento.

Neste sentido uma conduta equivocada poderá ter repercussões jurídicas civis e penais com sansões para o condomínio ou até mesmo para a pessoa física do Síndico.

Ao ser eleito síndico, o mesmo torna-se mandatário e representante legal do condomínio e como tal nasce algumas obrigações e na falta desta, nasce as responsabilidades.

 

Conceito de Obrigação.

A palavra obrigação pode assumir vários significados, dependendo do contexto que estiver se referindo.

Dessa forma, em sentido amplo, a obrigação é um dever, que pode estar ligada a uma acepção moral ou jurídica

Quando a obrigação está dentro da órbita jurídica, há um dever jurídico, que se relaciona à observância de uma lei específica, ou um contrato firmado entre as partes.

Assim, exemplos de obrigações jurídicas seriam a obrigação de pagar um tributo, de comparecer a uma audiência, de cumprir um contrato de prestação de serviços, ou de representar os condôminos.

Neste sentido quando o síndico deixa de cumprir algo previsto em lei, ele não estará cumprindo com uma obrigação e quando alguém deixa de cumprir com sua obrigação, ele responde por seus atos.

Dito isto, teremos que a obrigação é sempre um direito jurídico originário e a responsabilidade um dever jurídico sucessivo, consequência da violação do primeiro.

A responsabilidade só surge se o devedor não cumpre espontaneamente a obrigação.

A responsabilidade é, pois, a consequência jurídica patrimonial do descumprimento da relação obrigacional.

 

 

Conceito de Responsabilidade Civil.

Neste caso estamos nos referindo a responsabilidade civil extra-contratual.

Segundo Flávio Tartuse[1]:

A responsabilidade civil surge em face do descumprimento obrigacional, pela desobediência de uma regra estabelecida em um contrato, ou por deixar determinada pessoa de observar um preceito normativo que regula a vida.

Neste sentido, fala-se, respectivamente, em responsabilidade civil contratual ou negocial e em responsabilidade civil extracontratual, também denominada responsabilidade civil aquiliana, diante da Lex Aquilia de Damno, do final do século III a.C., e que fixou os parâmetros da responsabilidade civil extracontratual.

Neste sentido vejamos o que dispõem nosso Código Civil:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Portanto, a existência de dano é requisito essencial para a responsabilidade civil.

 

Responsabilidade Civil do Síndico.

Não é necessária muita criatividade para citar diversas situações em que determinada conduta do síndico comissiva ou omissiva poderá ensejar em ato ilício, consequentemente em dano e no dever de indenizar.

Ora, o síndico é mandatário e representante legal do condomínio e pelo conceito de mandato:

Contrato pelo qual o mandante outorga a outro(mandatário) poderes, que este aceita expressa ou tacitamente, verbalmente ou por escrito, para praticar atos o atuar em seu nome. Logo, o mandatário, neste caso o síndico, é a pessoa que recebe os poderes conferidos de representação, tendo o dever de agir não só por conta, mas em nome do mandante.

Ainda o Código Civil dispõem:

Art. 667. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente.

Sendo o síndico eleito por uma assembleia, e consequentemente sendo o representante legal do condomínio, ele tem o dever de agir em nome do presente grupo e como tal poderá ser acionado judicialmente por gestão temerária, quando não cumprir com os deveres que foram impostos pelo mandato.

 

Conclusão.

A função de síndico, muito embora ainda seja vista como algo informal, deverá ser levada muito a sério. Tal situação de informalidade não deve prevalecer, pois a função possui muitas responsabilidades.

Portanto para evitar problemas, sucesso na função e tranquilidade, é de fundamental importância o síndico ser assistido por uma administradora nos assuntos relacionados a gestão e contabilidade e um advogado para consultas preventivas de modo que suas ações sejam pautadas na licitude.

Rogério Alvares Camello Filho
Sócio fundador da Alvares Camello & Otero Rocha Advogados Associados; Corretor de Seguros pela Funenseg; Pós-graduado em finanças pela UPE; Graduado em Informática pela AESO; Advogado formado pela Devry; Cursando Especialização em Direito Imobiliário; Palestrante; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Registral e Notarial Professor na Escola Superior de Advocacia – ESA/PE; Membro do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário) na Comissão de Direito Condominial e Registral.

 

[1]  TARTUSE, Flávio. Manual de Direito Civil – Volume Único. São Paulo, Ed. Forense, 2016.

 

Leia mais artigos aqui!

LEIA TAMBÉM

GOSTOU? COMPARTILHE!

 

 

Artigo anteriorSindico não tem o dever de prestar contas judicialmente para condômino.
Próximo artigoExigir professor de Educação Física em academia de condomínio extrapola lei

DEIXE UMA RESPOSTA

Please enter your comment!
Please enter your name here