Regras de convocação e observância do quórum de votação

0
96

O condomínio edilício é uma propriedade onde existe uma distribuição de áreas comuns e particulares em que proprietários podem ser também coproprietários de um mesmo imóvel. E, a fim de organizar as relações estabelecidas neste ambiente heterogêneo, a lei determina a elaboração de uma convenção, isto é, um documento em que os proprietários estabelecem regras para a boa convivência no condomínio.

A convenção, além de outros assuntos, dispõe sobre a assembleia de condomínio, que é a reunião dos proprietários para deliberarem sobre vários assuntos. O Código Civil atribui a esse ato um caráter formal e solene, devendo, portanto, ser obedecida toda a ritualística estabelecida na lei, bem como na convenção, para sua validade.

À vista disso, o Código Civil estabeleceu em seu Art. 1.350 que o síndico, anualmente, deve convocar a assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o substituto e alterar o regimento interno. Ainda, na hipótese de o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. Por fim, se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. Portanto, vê se que para realizar a convocação de reunião de condomínio, o síndico deve seguir algumas regras essenciais para que possa minimizar conflitos e assim evitar que as decisões tomadas pela coletividade possam ser invalidadas judicialmente.

Primordialmente, faz-se necessário estabelecer a diferença entre assembleia ordinária e assembleia extraordinária. A assembleia ordinária, é definida na convenção de condomínio e ocorre ao menos uma vez no ano. De outro modo, as assembleias extraordinárias podem ocorrer sem uma frequência regular para tratar de assuntos diversos.

Para a convocação da assembleia, deve se elaborar um edital que deve especificar os assuntos que serão debatidos em reunião para que seja de conhecimento de todos, bem como o horário em que se reunirá, em primeira e/ou segunda convocação. Importante que o edital de convocação fique exposto em local de fácil visibilidade e ampla circulação no condomínio. No entanto, a distribuição de notificação com a confirmação de recebimento pode afastar reclamações futuras.

Em assembleia, inicialmente deve se eleger um presidente, e a este caberá conduzir a reunião e gerir as discussões. O presidente escolherá um secretário para redigir a ata de assembleia que deverá conter o registro de tudo o que foi deliberado em reunião, respeitando a sequência dos acontecimentos da reunião para entendimento dos moradores.

Outro fato importante a ser observado durante a assembleia é o respeito ao quórum determinado na lei e pela convenção, pois o mesmo deve ser acatado, para que as decisões alcançadas em assembleia tenham validade legal. Em sendo a assembleia um ato formal e solene, os procedimentos são garantia da validade. Caso o quórum não seja respeitado, qualquer das partes podem ingressar judicialmente contra o condomínio para reverter alguma decisão.

Regra geral, salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade dos proprietários. E em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes (art. 1.351 e 1.352 Código Civil).

Deste modo, vale destacar a diversidade dos quóruns para cada caso:

Para aprovação de contas, aumento da taxa e eleição de síndico: requer se em primeira convocação, um quórum de metade dos proprietários, não sendo atingido, em segunda convocação o quórum é livre, por quantos proprietários estiverem. Constituindo necessária a votação da maioria dos presentes na assembleia para validade das deliberações.

Para aprovação de obras necessárias, as disposições são iguais as mencionadas acima. Embora, ressalte-se que, as obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer condômino, sem autorização de assembleia, se o síndico não puder ou não quiser agir, conforme dispõe o § 1º do artigo 1.341 do Código Civil. Porém, se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos, conforme dispõe o § 3º do artigo 1.341 do Código Civil.

De outro modo, para os casos de obras úteis no prédio, é preciso quórum de metade dos proprietários. Constituindo necessária a votação da maioria dos proprietários para validade das deliberações.

E, para os casos de obras voluptuárias no prédio (obras que sejam para o deleite dos moradores), multas por infrações reiteradas à condôminos e alterações na Convenção de Condomínio: é preciso do quórum de dois terços dos proprietários, estabelecendo como necessária a votação de dois terços dos proprietários para validade das deliberações.

Finalmente, quando o objetivo é a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, alteração da fachada e alterações no regimento interno: é necessária a aprovação pela unanimidade dos condôminos, estabelecendo como imperativo o consenso dos proprietários.

Há, ainda, casos em que a assembleia deve ter um motivo especifico para ser convocada, em caso das obras necessárias urgentes disposta acima e para destituição do síndico. O Código Civil prevê que a assembleia pode destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas e outras falhas na gestão. Para isso, um quarto dos proprietários devem convocar a assembleia para deliberarem acerca da destituição do síndico. Constituindo necessária a votação da maioria dos presentes na assembleia para validade do ato.

Por fim, é evidente que essas disposições podem ser ampliadas pela convenção do condomínio, uma vez que convenção é mais adequada à realidade do condomínio. Assim, mesmo o Código Civil brasileiro informando a quem compete convocar assembleia, bem como os quóruns necessários para cada ato, a convenção pode ser complementar e estabelecer outras regras que não contrarie a lei brasileira.

Oportuno dizer que, ao síndico compete comunicar, aos que se fizeram presentes e aos ausentes, o que foi decidido em assembleia para que se faça conhecido por todos os condôminos, compartilhando assim a cópia da ata da assembleia, que deverá estar registrada no cartório de registro de títulos e documentos.

 

Fonte: Dom Total

LEIA TAMBÉM

INSCREVA-SE NA TV SÍNDICO LEGAL CLICANDO AQUI!

DEIXE UMA RESPOSTA

Please enter your comment!
Please enter your name here