Reformas das áreas externas e internas

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Após as tragédias que ocorreram na cidade do Rio de Janeiro, na qual três edificações de 20,10 e 4 andares, desabaram, causando morte de 17 pessoas, e de São Bernardo do Campo, em são Paulo, em que o correu desabamento parcial de um edifício de 14 andares e a morte de uma criança, a ABNT aprovou a NBR nº 16.280/22014.

A entrada em vigor dessa importante norma traz responsabilidades aos síndicos, mas também embasamento para poder controlar as reformas, não só da área externa como também as realizadas pelos moradores em seus apartamentos ou salas comerciais. Tendo essa referencia, torna-se mais fácil para o sindico aprovar, em assembleia, obras que devem ser realizadas por profissionais habilitados, cujo custo apresenta diferença quando comparados com o custo de prestadores não qualificados.

A responsabilidade pelas obras e o atendimento a NBR, quando se tratar de obras no interior das unidades, é do proprietário e não do inquilino. A norma estabelece os requisitos para a gestão e o controle de processos, projetos, execução e segurança, inclusive meios para:

  • Prevenção de perdas de desempenho decorrente das ações de intervenção gerais ou pontuais no sistema
  • Planejamento, projetos e análises técnicas de implicações da reforma:
  • Segurança da edificação, do entorno e de seus usuários:
  • Registro documental da situação da edificação antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma:
  • Supervisão técnica dos processos e das obras

O plano de reforma deve ser elaborado por profissional habilitado e encaminhado ao responsável legal pela edificação, em comunicado formal, antes do inicio da obra de reforma. O sindico deve avaliar se a documentação apresentada atendeu aos requisitos da norma. Dentre estes estão:

  • atendimento á legislação vigente;
  • estudo que garanta a segurança da edificação e dos usuários;
  • autorização para circulação dos insumos e funcionários;
  • apresentação do projeto, desenhos, memoriais descritivos e referencias técnicas, quando aplicáveis;
  • escopo de serviços;
  • identificação de atividades que propiciem a geração de ruídos e seus níveis de pressão sonora
  • identificação de uso de materiais tóxico, combustíveis e inflamáveis;
  • localização e implicações no entorno da reforma;
  • cronograma;
  • dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos
  • a responsabilidade técnica pelo projeto, pela execução e pela supervisão das obras, quando aplicável e recolhimento de ART (CREA) ou RRT (CAU);
  • planejamento de descarte de resíduos;
  • estabelecimento do local de armazenamento dos insumos.

 

 

Estando tudo de acordo com a NBR, o sindico autoriza o inicio da obra. Após o término, e para dar maior segurança e tranquilidade ao sindico, é recomendado que o proprietário apresente o laudo de conclusão, comprovando que foi realizado exatamente o que estava previsto no plano de obra e que não houve nenhuma alteração do escopo. Caso haja necessidade de alguma modificação o condômino deve apresentar um novo plano de obras.

Recomenda-se que o sindico adquira essa Norma, dado que ela pode servir de embasamento concreto para justificar a cobrança do seu cumprimento perante os condôminos e moradores.

Para poder cobrar a aplicação da norma, é aconselhável que o sindico convoque uma assembleia, com pauta especifica, para estabelecer os critérios e cuidados que deverão ser aplicados ás obras e reformas.

 


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