Quota de condomínio não é imposto nem taxa

Quota de condomínio não é imposto nem taxa

A cada dia surgem novas decisões dos Tribunais de Justiça que esclarecem que a quota de condomínio, denominada erroneamente como taxa, não tem qualquer relação com a fração ideal e o valor do apartamento, sala ou loja, pois ela é bem diferente do conceito de imposto.

A quota do rateio do condomínio deve ser dividida entre os apartamentos-tipo, térreo ou de cobertura, conforme a sua real utilização das áreas comuns e dos serviços que geram as despesas.

Dessa forma, se todos os apartamentos utilizam os porteiros, faxineiros, luz, áreas de lazer e tudo mais que está fora das unidades – seja ela de cobertura ou térrea – de forma semelhante, não há razão técnica para utilizar a fração ideal para se cobrar a mais de qualquer unidade. Somente se for apurado de forma concreta que alguma unidade provoca maior gasto que a outra, terá o condomínio justificativa para a cobrança a mais sobre a referida despesa, o que implica manter o rateio igualitário quanto às demais, em especial os salários e encargos trabalhistas, que são os custos mais expressivos do rateio.

Valor do imóvel ou capacidade de pagamento não é base de cálculo

A falta de conhecimento sobre direito tributário leva pessoas a acreditar que, se a cobertura paga ITBI e, todo ano, o IPTU mais caro, deve pagar a mais a quota de condomínio. Grande engano, pois a quota, que é tratada com taxa, não tem relação com o tamanho da unidade nem com seu valor.

Isso está claro na decisão do Superior Tribunal de Justiça, no REsp 541.317, que diz ser legal o rateio igualitário das despesas, tendo cinco ministros afirmado: “o pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários sobre essas áreas beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal. (…) Os custos, em sua maior parte, não são proporcionais aos tamanhos das unidades, mas das áreas comuns, cujos responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente”.

Direito de pagar pelo que é colocado à disposição ou utilizado

As perícias judiciais realizadas nas ações que visam derrubar a cobrança pela fração ideal confirmam ser impossível provar que a cobertura ou o apartamento térreo gaste mais que os vizinhos, pois todos os serviços e áreas comuns estão à disposição da coletividade da forma igual. O art. 1.335 Código Civil determina isso, e, de forma lógica, os peritos respondem ser irracional o rateio pela fração ideal.

O consagrado “Vocabulário Jurídico”, de De Plácido e Silva, esclarece que “… a taxa se imponha como justa compensação a serviços prestados pelo Estado, não tem ela o caráter de imposto nem com ele se identifica”. E frisa ser ela cobrada pelo poder público, sendo que “a taxa não poderá ter base de cálculo própria de imposto”.

Em decorrência do estudo desses conceitos, há anos as construtoras passaram a estabelecer nas convenções o rateio igualitário, evitando os conflitos gerados pela da fração ideal, que foi inserida na Lei de Incorporação (4.591/1964) para dividir os custos de construção.

Kênio Pereira é advogado e diretor regional da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário

Fonte: O tempo