Com o elevado número de empreendimentos que são lançados nas grandes cidades, a concessão de crédito imobiliário nas instituições financeiras se torna maior a cada dia.
Inúmeras são as operações e condições de crédito envolvendo garantias imobiliárias, desde o sistema financeiro de habitação para classe baixa, consórcio imobiliário e até empréstimo de capital de giro com garantia imobiliária para pessoa jurídica.
Mas o que ocorre quando a dívida de condomínio contraída não é paga e o banco retoma o imóvel que foi dado em garantia para satisfação do crédito oriundo do contrato de financiamento ou empréstimo com garantia imobiliária?
Os débitos que recaem sobre o imóvel permanecem em nome do devedor ou passa a ser de responsabilidade da instituição financeira?
Para responder a esta pergunta precisamos esclarecer o que significa obrigação “propter rem”.
Obrigação “propter rem” é aquela que se mantém sobre os direitos reais ou patrimoniais, ou seja, independente do fato ocorrido, perseguirá o bem onde quer que esteja, não tem caráter pessoal.
No caso do imóvel retomado pelo banco, com dívida de condomínio, o banco passará a ser o seu proprietário, mesmo que em condição provisória como é o caso da consolidação de propriedade fiduciária prevista no artigo 26 da Lei 9.514/97, onde o credor após a consolidação do bem é obrigado a vendê-lo em leilão, e, desta forma, passa a responder pelos débitos que recaem sob o imóvel.
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O artigo 1.345 do Código Civil estabelece ainda:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
No caso do imóvel retomado, a lógica é a mesma, ou seja, a instituição financeira responderá pelos débitos do devedor.
A prática no mercado é que o imóvel que foi retomado pela instituição financeira seja levado a leilão com indicação da dívida de condomínio que recaem sob o imóvel, ou seja, a instituição financeira, mesmo tendo ciência da dívida, leva o imóvel a leilão com a intenção de vendê-lo a terceiro que comprará o imóvel sabendo dos seus débitos, tendo que pagá-los posteriormente.
Nestes casos, enquanto a arrematação ou adjudicação do imóvel não é registrada no cartório de registro de imóveis da circunscrição do bem, a instituição financeira é a proprietária do bem e poderá ser acionada judicialmente pelo condomínio para satisfação do débito oriundo da taxa condominial
Portanto, a instituição financeira responderá pelos débitos de condomínio que recaem sob o imóvel retomado a partir do momento em que figurar como proprietária no cartório de registro de imóveis, devendo o síndico acioná-la assim que tomar ciência do fato para que regularize os débitos de imediato.
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DIEGO VICTOR CARDOSO TEIXEIRA DOS REIS – Graduado em Direito pela Universidade Paulista; Pós-Graduado em Direito Imobiliário com ênfase em Direito Notarial e Registral pelo Legale; Especialista na área imobiliária e condominial; Sócio-Proprietário do escritório Teixeira e Reis Sociedade de Advogados
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