1- Introdução
Em recente artigo discorremos sobre o conflito de normas para destituição do Síndico previsto nas convenções anteriores ao novo Código Civil e, portanto, sob a regência da lei 4.591 de 1964 e o novo Código Civil.
No presente artigo vamos tratar da norma sob o aspecto exclusivo do Código Civil. Questão bastante atual e polêmica que vai na vanguarda de uma administração voltada a compliance e preservando a transparência, mas que nem sempre é adotada por alguns gestores que culmina em eventual destituição.
Criada como solução para o impasse, a destituição do síndico é um ato que deve ser precedido de uma séria de medidas jurídicas feitas de modo a minimizar eventual contestação ao ato.
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Neste sentido, a legislação prever a forma e motivações para destituição de um síndico nos seguintes termos:
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Portanto, a legislação é clara em relação ao quórum, todavia apesar da clareza da norma, afinal de contas qual é o quórum de “maioria absoluta”? No caso, a maioria absoluta é dos presentes a assembleia ou dos condôminos? Qual a função da palavra absoluta no artigo 1.349? Se seria maioria simples, porque o texto não seria simplesmente: “maioria de seus membros”.
Há duas correntes que defende posições antagônicas em relação a matéria: a primeira de que a maioria absoluta se refere a toda coletividade condominial e a segunda de que a maioria se refere aos presentes a assembleia.
Sendo assim, primeiramente, analisemos o significado da expressão “maioria absoluta”.
2.1- Posição 01- Maioria de toda coletividade condominial:
O legislador quando define um texto de lei cada palavra empregada no texto deve ter uma função, um sentido prático, caso contrário ela não estaria lá, portanto, podemos entender que no texto a palavra: “absoluta” tem a função de indicar que deveria ser maioria dos apartamentos integrantes do condomínio e não dos presentes em assembleia, assim como no Senado ou Câmara dos Deputados, quando há alguma votação com a indicação “absoluta“, isto define que seria a maioria dos Deputados / Senadores existentes e não dos presentes na votação.
Entretanto, as expressões não são sinônimas, o legislador sempre busca expressar uma ideia sem o emprego de sinonímia, essa é a regra expressa no Art. 11, II, “b” da Lei Complementar Federal n° 95.
Neste sentido para Arnaldo Rizzardo, é exigida a “maioria absoluta dos membros da assembleia geral, a qual representa a totalidade dos condôminos. Daí a maioria absoluta corresponde à metade mais um dos condôminos. Não se restringe aos participantes da assembleia”[1].
Posição esta corroborada por Romeo Boettcher[2]: “Para os efeitos da base de cálculo aplicável na apuração da maioria absoluta necessária, entende o autor que devem ser consideradas como membros da assembleia todos os proprietários no condomínio aptos a votar, e não somente os participantes do encontro assemblear.
Ainda, neste sentido foi o julgado abaixo:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESTITUIÇÃO DOS SÍNDICOS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. REGULARIDADE NA CONVOCAÇÃO DA ASSEMBLÉIA. IRREGULARIDADE NA DESTITUIÇÃO. VOTOS INSUFICIENTES. AGRAVO NÃO PROVIDO 1. A Convenção de Condomínio fixa, em seu art. 18, que para haver convocação de Assembléia Geral Extraordinária, é necessário que seja convocada por, no mínimo, 1/4 (um quarto) dos condôminos. Preenchido esse requisito, é regular a convocação das Assembléias. 2. O art. 21, §3º da Convenção de Condomínio, diz que “é lícita aos condôminos que representem no mínimo 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos destituir o síndico, mesmo que não seja por justa causa…”. 3. Não tendo alcançado a quantidade mínima de votos para exigidos no art. 21, §3º da Convenção de Condomínio, a destituição do síndico é irregular.
Agravo de Instrumento 319991-1 0012211-69.2013.8.17.0000 PE 11/03/2014
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2.2- Posição 02- Maioria dos presentes a assembleia:
Para outra corrente, o texto faz referência a maioria dos presentes a assembleia.
Neste sentido Hamilton Quirino[3] “Com efeito, o artigo 1.349 condiciona a destituição ao voto da maioria absoluta dos membros da assembleia”
No mesmo sentido: Zulmar José[4]: “Quanto ao quorum exigido, o entendimento majoritário e predominante é o de maioria dos condôminos presentes (50% mais um), em assembleia especialmente convocada para este fim […]. Note-se que se trata da maioria dos condôminos presentes a assembleia.”
Ainda, Luiz Antonio Scavone[5]: “A destituição se dá pelo voto da maioria absoluta dos membros da assembleia, convocada por um quarto de todos os condôminos (Código Civil, arts. 1.349 e 1.355), visto restar evidente que, no mais das vezes, o síndico não convocará assembleia para votar sua própria destituição”.
Por fim, Pedro Elias Avvad[6]: “O quorum fixado na lei para destituição do síndico acompanha a mesma facilidade instituída para a criação das circunstâncias para o afastamento. Basta o voto da maioria dos membros da assembleia.
Neste sentido o julgado abaixo:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. SÍNDICO. DESTITUIÇÃO. QUÓRUM DE VOTAÇÃO. ART. 1.349 DO CÓDIGO CIVIL. INTERPRETAÇÃO. MAIORIA DOS MEMBROS PRESENTES NA ASSEMBLEIA.
- O quórum exigido no Código Civil para a destituição do cargo de Síndico do Condomínio é a maioria absoluta dos Condôminos presentes na Assembleia Geral Extraordinária.
- Interpretação literal e teleológica do artigo 1.349 do Código Civil.
- RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (grifo nosso)” (REsp 1266016/DF n° 2011/0165343-2 3ª Turma Rel. Min. PAULO DE TARSO SANSEVERINO São Paulo 18/12/2014, Dje 05/02/2015).
Por fim, independente do quorum, é certo que a destituição do síndico deve sempre ser motivada por um dos motivos expostos no art. 1.349 do Código Civil, ou seja, praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
3- Conclusão:
Diante de todo exposto, restou evidenciado que há uma divergência doutrinária e jurisprudencial em relação ao quorum para destituição do Síndico, entretanto, majoritariamente prevalece o entendimento de que a maioria absoluta é dos presentes à assembleia, sendo certo que a destituição sempre deve ser motivada pelos motivos indicados no art. 1.349 do Código Civil.
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Rogério Camello – OAB-PE 43.933
Por Rogério Camello: Advogado e Sócio fundador da Alvares Camello & Otero Rocha Advogados Associados; Atuou como Síndico terceirizado durante 10 anos; Corretor de Seguros pela Funenseg; Pós-graduado em finanças pela UPE; Graduado em Informática pela AESO; Cursando Especialização em Direito Imobiliário; Palestrante; Membro da Comissão de Direito Imobiliário e Registral e Notarial da OAB/PE; Membro do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário) na Comissão de Direito Condominial e Registral; Militante na área de Direito Imobiliário e trabalhista. Colunista do site Sindico Legal.
Referências:
BOETTCHER, Romeo. Estou Síndico e Agora ? Sou Condômino. O que devo saber ?! Direitos e outras abordagens. Porto Alegre, RS: Age Editora, 2015.
BRASIL. Lei nº 4.591/64 de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Brasília, DF, 1964.
BRASIL. Novo Código Civil. Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Aprova o novo código civil brasileiro. Brasília, DF, 2002.
CÂMARA, Hamilton Quirino. Condomínio Edilício. Manual Prático com Perguntas e Respostas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2017.
ELIAS AVVAD, Pedro. Condomínio Edilício. Rio de Janeiro: Forense, 2017.
ELIAS FILHO, Rubens Carmo. Condomínio Edilício – Aspectos de Direito Material e Processual. São Paulo: Atlas, 2015.
KOERICH JUNIOR, Zulmar José. Manual para Síndicos Membros do Conselho e Administradores em 351 Perguntas e Respostas. Comentários e Jurisprudência. São Paulo, Scortecci, 2018
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário. Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Forense, 2017
[1] – RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária, p. 193, Citado por ELIAS FILHO, Rubens. Condomínio Edilício – Aspectos de Direito Material e Processual. São Paulo, SP: Atlas, 2015, p. 216.
[2] – BOETTCHER, Romeo. Estou Síndico e Agora ? Sou Condômino. O que devo saber ?! Direitos e outras abordagens. Porto Alegre, RS: Age Editora, 2015, p. 473
[3] – CÂMARA, Hamilton Quirino. Condomínio Edilício. Manual Prático com Perguntas e Respostas. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2017, p. 421
[4] – KOERICH JUNIOR, Zulmar José. Manual para Síndicos Membros do Conselho e Administradores em 351 Perguntas e Respostas. Comentários e Jurisprudência. São Paulo, Scortecci, 2018, p. 23
[5] – SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito Imobliário. Teoria e Prática. Rio de Janeiro: Forense, 2017, p. 879
[6] ELIAS AVVAD, Pedro. Condomínio Edilício. Rio de Janeiro: Forense, 2017, p.147
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