Qual é a posição da Convenção no Sistema Normativo?

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Qual é a posição da Convenção no Sistema Normativo?

A convenção condominial é um complexo de normas inserido na estrutura hierárquica do sistema jurídico. Por essa razão as normas da convenção não podem ser compreendidas isoladamente.

Vige em relação à convenção a regra de estrutura segundo a qual as suas normas encontram seu fundamento da validade em normas superiores.

Isso significa que as normas da convenção têm seu fundamento de validade nas normas das leis, especialmente as do Código Civil e as da Constituição Federal.

 

 

Em suma: as normas da convenção não podem ser incompatíveis com normas impositivas das leis ou com as normas constitucionais.

Isso significa que o poder normativo dos condôminos que aprovam ou modificam a convenção sofre limitações de origem material e formal.

A convenção não pode, portanto, estabelecer regras em desacordo com as normas impositivas das leis, como são, por exemplo, as seguintes normas do Código Civil:

a) a convenção, para ser válida, deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais;

b) a convenção para ser oponível contra terceiros deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis;

c) a mudança da destinação do edifício depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. Quaisquer normas da convenção que sejam incompatíveis com normas impositivas de leis serão consideradas nulas, portanto, ineficazes de pleno direito. Do mesmo modo, não podem as deliberações da assembleia de condôminos ou as normas do regimento interno do condomínio ou as das resoluções do Conselho fiscal contrariar as normas estabelecidas na convenção. Anote, porém, que a assembleia pode modificar normas da convenção, desde que respeite o quórum de aprovação.

 

 

No ordenamento jurídico há uma hierarquia entre as normas que deve ser rigorosamente observada e, no caso do regime jurídico do condomínio edilício, pode ser especificada nos seguintes termos: em primeiro lugar as normas constitucionais, em segundo lugar as normas da leis (Código Civil, Lei de Registros Públicos, Lei das incorporações imobiliárias, etc), em terceiro lugar os decretos que regulamentam as leis, em quarto lugar  as normas da convenção, em quinto lugar as normas do regimento interno.

 

 

Essa hierarquia não é totalmente rígida porque nas leis existem normas dispositivas que permite à convenção estipular de modo diferente e também porque a assembleia pode modificar cláusulas da convenção e do regimento interno.

Contudo, desde que considere essas duas observações, a hierarquia apontada tem servido como paradigma bastante eficaz para decisões de conflitos de interesses entre as pessoas que participam do convívio condominial: proprietários, locatários, comodatários, empregados, prestadores de serviços, etc. Nesse sentido, as seguintes decisões:

 

 

“Convenção condominial que proíbe que o proprietário de unidade autônoma a alugue para estudantes. Inadmissibilidade. Discriminação que atenta direitos, e assim é ineficaz, porque ilegal” (RT, 779/277).

“Deliberação em Assembleia Ordinária que contraria Convenção: A convenção condominial é lei entre os condôminos, devendo ser respeitada e sendo irregular qualquer decisão que a contrarie. Para modificação do critério de rateio estabelecido na norma interna, necessário quórum especial e maioria qualificada, reputando-se nulo o ato que desrespeite a forma prevista e qualquer deliberação em assembleia que fira a lei interna dos condôminos. Se na convenção foi estipulada a forma da contribuição, tanto para as despesas ordinárias como para as extraordinárias, não se pode admitir a alteração levada a efeito pela assembleia, pois nula de pleno direito. Não se põe em pauta para discussão a obrigatoriedade da convenção após aprovada, pois passa a ser a lei da comunidade, e seus dispositivos obrigam a todo condomínio. Sujeita mesmo a própria Assembleia, salvo a esta faculdade de alterá-la regularmente” (TJ-SC. Apelação Cível n. 2007.047519-8. Relator Henry Petry Junior).

“Garagem. Condômino que deverá cadastrar seu veículo, para só ele ser colocado na vaga a que tem direito. Inadmissibilidade. Garagem que pode ser utilizada por qualquer carro do condômino, seja o seu, emprestado ou alugado” (RT, 785/287).

 

Fonte: Manual de Direito Condominial: Olney Queiroz Assis, Vitor Frederico Kumpel e Iehuda Henrique Peres.

 

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