Os aluguéis de curta temporada no modelo praticado pelo Airbnb é uma das maiores dores de cabeça que um síndico pode ter no condomínio.
Ainda sem um consenso por parte do poder judiciário, e com várias decisões soltas dando privilégios a unidades específicas, os síndicos precisam lidar com um cenário controverso e repleto de inseguranças.
Com a nova decisão da 3ª Turma do STJ (REsp 1.884.483), de 25/11/2021, os especialistas estão prevendo que haverá, em breve, um entendimento pacífico quanto à possibilidade de proibição de locações via Airbnb (e outras plataformas digitais) pelos condomínios.
Neste artigo nós vamos falar sobre como o síndico pode atuar de forma segura enquanto o poder judiciário não pacifica o entendimento a respeito das locações de curta temporada nos condomínios, evitando riscos aos condôminos e se resguardando da própria responsabilidade civil e criminal do síndico.
1- O síndico pode proibir a locação via Airbnb?
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Conforme abordado no início do texto, o Superior Tribunal de Justiça ainda não tem uma posição consolidada quanto a possibilidade de o condomínio proibir as locações do tipo Airbnb.
Apesar disso, o síndico possui um mecanismo para garantir que os donos dos apartamentos sejam proibidos de alugarem suas propriedades no modelo de curta temporada via plataformas digitais.
O meio hábil para se fazer isso é através de uma assembleia com quórum de, no mínimo, 2/3 (dois terços) dos condôminos, alterando a convenção do condomínio para inibir as locações de curta temporada.
Uma vez votado em assembleia com quórum qualificado, a proibição deve ser respeitada por todos os proprietários de apartamentos daquele condomínio.
2- E como fica o direito de propriedade?
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A grande discussão envolvendo a locação de curta temporada (Airbnb) acontece por causa do direito de propriedade.
Segundo o artigo 1.228 do Código Civil, “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem injustamente a possua ou detenha”. No mesmo sentido, o artigo 1.335, inciso I, por sua vez, prevê como direito dos condôminos “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades”.
Analisando friamente os dois artigos acima, restringir a locação de curta temporada via Airbnb parece afrontar o direito de propriedade dos donos de apartamentos.
Porém, existem alguns pontos que devem ser observados e que pesam para o outro lado. Vejamos.
O direito de o proprietário usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel deve estar em harmonia com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das outras propriedades abrangidas no condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações inerentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício.
No caso das locações de curta temporada, a justiça vem entendendo que se trata de uma hospedagem atípica, de uso não residencialda unidade condominial e com alta rotatividade, gerando ameaça à segurança, ao sossego e à saúde dos condôminos, e que, por isso, a restrição à plataforma não fere o direito de propriedade.
3- Como garantir que as locações de curta temporada (Airbnb) aconteçam com mais segurança?
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Enquanto essa matéria não é regulamentada, os síndicos podem e devem usar do regimento interno para garantir maior segurança aos condôminos em casos em que o condomínio possui propriedades que são alugadas via Airbnb.
Através do regimento interno, o síndico, por meio de uma assembleia com quórum de maioria simples, poderá definir regras que aumentam a segurança de todos os condôminos. Vale lembrar que é no regimento interno que as normas de conduta social devem ser tratadas, o que facilita a regulamentação das hospedagens de curta temporada.
Aqui no escritório, nós estamos inserindo pelo menos 4 (quatro) regras para os condomínios que fazem locação via Airbnb. São elas:
- Envio da reserva à Administração/Síndico com os dados dos locadores – ao obrigar o envio desses documentos, a administração do condomínio possuirá todos os dados das pessoas que estão hospedadas no apartamento alugado via aplicativo. Com isso, é possível identificar todas as pessoas que entrarem no condomínio, e, se caso houver algum crime ou se for cometido qualquer outro ato contrário às regras, o síndico terá em mãos os dados dos responsáveis para tomar as providências cabíveis.
- Fixação de horários de entrada e saída do condomínio – trata-se de uma medida que visa inibir o interesse de pessoas que queiram promover festas e algazarras durante a locação de curta temporada. Dessa forma, há uma tendência que os locatários fiquem restritos a pessoas que viagem a trabalho ou por motivos de estudos, garantindo alguma tranquilidade aos moradores.
- Cadastro de veículos – outra medida importante para a segurança dos condomínios é exigir o cadastro prévio de veículos dos locatários via Airbnb, evitando que objetos de roubos e furtos sejam escondidos dentro da garagem do prédio.
- Passaporte de vacina – com a Covid-19 e agora com essa nova onda de gripe H2N3, nós orientamos os síndicos a exigirem o comprovante de vacina dos locatários, diminuindo as chances de que pessoas contaminadas fiquem transitando dentro do condomínio, colocando em risco a saúde dos moradores.
É claro que cada condomínio possui suas particularidades, inclusive de acordo com a região do país onde se encontra (litoral, interior, capital, pólos industriais e econômicos), o que gera a necessidade de uma análise peculiar de cada situação.
Contudo, mesmo diante de um cenário incerto quanto ao Airbnb, é possível que os síndicos insiram regras e normas que aumentem a segurança e garanta o sossego dos moradores, sem colocar em risco a saúde da coletividade.
Fonte: Jose Andrade – Jusbrasil
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