Propriedade individual e comum

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Conforme ressalta da caracterização, existe uma fusão de propriedade individual e de propriedade comum no condomínio. As unidades, isto é, os apartamentos, ou salas, ou lojas e sobrelojas, ou conjuntos, ou depósitos (inclusive para a guarda de carros) consideram-se autônomas e individuais, de uso privativo dos respectivos titulares. A essas áreas individuais somam-se as partes comuns, ou de todos, e destinadas ao uso comum, dando-se a distribuição aos condôminos em extensão proporcional à área privativa. De sorte que o condômino é titular de uma área privativa e individual, e de outra parte em comum com os demais condôminos. A soma denomina-se fração ideal. Daí se compreender que o condomínio equivale a uma junção de propriedade individual e de propriedade comum, cuja fruição é concomitante.

Essa a ideia que se colhe da doutrina antiga, e que por primeiro enfrentou a natureza do condomínio edilício. É a posição defendida, v.g., por Planiol e Ripert, sendo a mais acertada e aceita pela doutrina. Preceituam que nos edifícios de andares ou apartamentos, pertencentes a proprietários diversos, existem superposição de propriedades distintas e separadas, complicada pela existência de comunhão relativa a determinadas dependências de uso comum dos diversos donos. Ou seja, o direito de propriedade sobre a parte exclusiva é combinado com o de copropriedade sobre as partes comuns e forma um novo direito real, resultante dos dois primeiros, que é o condomínio edilício.

Esse também é o direcionamento de Baudry-Lacantinerie, dizendo coexistirem nos condomínios uma mistura de propriedade exclusiva e de condomínio.

No Brasil, Wilson de Souza Campos Batalha também se posiciona no sentido de que a combinação entre a propriedade exclusiva e a copropriedade sobre as partes comuns faz nascer um novo direito real. Para ele, “o condomínio por andares ou apartamentos caracteriza-se como uma verdadeira commixtio de propriedade comum e propriedade separada, reunindo e englobando, numa sistematização própria, princípios de ambos os institutos”.

Por mera curiosidade histórica, lembra-se que várias outras teorias foram defendidas, mas que não obtiveram sucesso, como a da servidão, a da superfície, a da comunhão de bens, a da sociedade imobiliária, e a da propriedade solidária.

 

 

Em termos simples, temos uma mistura de propriedade individual e de propriedade comum, vindo a constituir uma modalidade de domínio sui generis, coexistindo a propriedade exclusiva ou individual incidente nas unidades autônomas e a propriedade de áreas comuns, pertencentes a todos. Na primeira, os proprietários exercem plena propriedade individual e privativa no uso, gozo e disposição, com poderes para livremente instituir gravames e para alienar sem o consentimento dos demais titulares, aos quais nem se reserva o direito de preferência. Na segunda, existe a total vinculação à unidade individual ou privativa, como se fosse um seu acessório, e dela não podendo desvincular-se. Todavia, o uso é comum de todos os titulares, não se admitindo a venda separada, e neste particular é que se dá o condomínio, ou a communio propriedade. O conjunto da parte comum é formado por vários itens, e que se exemplificam no solo, na estrutura do prédio, no telhado, no terraço, na rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, na calefação e na refrigeração central, nos acessos, na sala de entrada, nos portões, nas cercas. A especificação aparece detalhada no artigo 1.331, em seus §§ 1º e 2º, com a sua titularidade proporcional em função da área de cada unidade.

Para os efeitos de tratamento jurídico, domina o caráter autônomo, tanto que a incidência de tributos e taxas públicas, despesas condominiais é para cada unidade, considerada em sua fração ideal.

Não se enquadra o condomínio edilício como uma pessoa jurídica do tipo sociedade, pois ausentes a affectio societatis e o vínculo entre as pessoas para realizar determinada finalidade. O vínculo que realmente existe não é pessoal, mas real, especialmente decorrente da copropriedade nas partes comuns. Isto, porém, não impede que tenha uma personalidade jurídica, tanto que pode figurar como sujeito de direitos e deveres, com capacidade de estar em juízo, nos termos do artigo 12, inciso IX, do Código de Processo Civil. Admite-se que adquira as unidades dos condôminos insolventes, em venda através de leilão. Assim está previsto no artigo 63, § 3º, da Lei n. 4.591/1964, em pleno vigor pois omisso o Código Civil a respeito: “No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de Assembleia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.”

Realmente, embora o escrúpulo como encaram a matéria certos autores, impedimento algum se apresenta, impedindo que o condomínio adquira unidades ou áreas adjacentes, para finalidades diversas.

Desde que obtida a aprovação pela maioria dos condôminos, não parece que haja impedimento do condomínio seja proprietário. Há os que, por extrema prudência, aconselham que, se houver a aquisição de uma unidade, ou de algum imóvel, o mais conveniente é que figurem como adquirentes os condôminos, sendo que tal aquisição passará, então, a constituir área comum, jungindo-se individualmente, em porções iguais, às frações ideais de cada condômino.

Pode abrir contas bancárias e ter inscrição na receita federal e municipal. Para tanto, providenciará na obtenção de um CNPJ, pois movimenta valores, tendo conta bancária.

Havendo uma individualidade identificada, tanto que se lhe permite ter o CNPJ, não se pode negar a compra de bens imóveis, posto que não se coloca qualquer óbice para a compra e venda de coisas móveis.

Carlos Alberto Dabus Maluf e Márcio Antero Motta Ramos Marques vão mais longe, e com razão:

O condomínio compra e vende, contrata empregados, presta serviços, empresta, loca ou dá em locação, transige, enfim, atua na viga negocial como qualquer pessoa jurídica; dentro de seu âmbito de atuação, o condomínio tem, portanto, existência formal. Sua personificação jurídica é reconhecida expressamente, por exemplo, na legislação francesa, cuja doutrina o qualifica como uma criação original do legislador. João Batista Lopes afirma existir no condomínio personificação do patrimônio comum. Se ao espólio e à massa falida, entidades com personificação transitória, permitem-se atividades similares, com maior razão ao condomínio, que tem o conteúdo amplo de permanência inerente aos direitos reais (Condomínio. 8. ed. São Paulo: RT, 2003. p. 26).

Todavia, há a tendência de reconhecer uma simples capacidade processual, bem como a representação jurídica decorrente de dispositivos expressos na lei, à semelhança de certas figuras afins, como acontece com o espólio deixado por pessoa que faleceu e com a massa falida.

Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo

 

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