Processo Condominial, o que há de novo?

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Resumo

O presente artigo tem o escopo de identificar quais foram às transformações que o novo código de processo civil, em vigor desde 18/03/2016, trouxe a realidade do Direito Condominial. O que na prática foi modificado. Quais as benesses desse novo ordenamento jurídico.

Introdução

Atualmente, vivemos o processo do Constitucionalismo das normas legais. Todas as normas do ordenamento jurídico devem consagrar a luz dos Princípios Constitucionais, dos Direitos e Garantias Fundamentais, e a força Normativa da Constituição Federal.

Essa transformação leva o nome de Neoconstitucionalismo, cujo entre as características principais esta a centralidade da constituição, onde todas as normas do texto legal devem ser interpretadas a partir do texto constitucional.

A reforma do Novo Código de Processo Civil teve como objeto a adequação da norma ao Neoconstitucionalismo. Alguns doutrinadores se referem atualmente ao novo código processual como “Direito Processual Constitucional”.

Conheça o código processual civil clicando no link 

De acordo com Elpidio Donizetti:

O modelo constitucional do processo traz como principal característica o direito fundamental a uma tutela jurisdicional efetiva, célere e adequada. Esse direito, garantido constitucionalmente pelo art. 5º, XXXV, atua sobre o legislador e sobre o magistrado.

De fato, em relação ao Direito Condominial, o Novo Código de Direito Processual Civil, trouxe grandes transformações, com fidelidade ao Principio da Celeridade.

 

Desenvolvimento

O que é o Código de Processo Civil:

Código de Processo Civil brasileiro é a lei que regulamenta o processo judicial civil no Brasil, e que define como tramita um processo comum na Justiça, incluindo: prazos, recursos, competências e, tramitação. Contém todas as normas estritamente relacionadas aos processos judiciais de natureza civil.

O Código de Processo Civil brasileiro (CPC, Lei n. 13.105, de 16 de março de 2015) é a lei que regulamenta o processo judicial civil no Brasil, estando em vigor desde o dia 18 de março de 2016, sucedendo o Código de Processo Civil de 1973.

 

Quais foram às mudanças trazidas pelo novo código ao universo condominial?

Da representação em Juízo:

Uma das principais características do Condomínio é o fato dele não ter personalidade jurídica. Isso acontece justamente pela sua natureza jurídica hibrida, trata-se de uma junção do patrimônio individual (propriedades exclusivas) com o patrimônio coletivo (propriedade comum).

Essa indefinição faz com que a legislação e a doutrina tratem o condomínio como um ente despersonalizado.

Seguindo o pensamento de Caio Mario da Silva Pereira;

“O condomínio dito edilício explica-se por si mesmo. É uma modalidade nova de condomínio, resultante da conjugação orgânica e indissolúvel da propriedade exclusiva e da copropriedade”. (PEREIRA, 2009, p 161).

O fato é que a Lei não poderia deixar uma lacuna que desacolhesse à situação do condomínio Por isso primeiramente o código civil, atribuiu a competência ao sindico para a representação do condomínio em juízo, norma que teve posteriormente a ratificação com o novo código de processo civil.

O novo código processual civil trouxe então o art. 75, inc. XI, que reza que o Condomínio será representado por seu administrador ou síndico.

Essa legitimidade do síndico para representação do condomínio tem como fonte o art. 1.348, inc. II, do Código Civil, segundo o qual compete ao síndico “representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”.

Vejamos os dois artigos:

  • Código Processual Civil; Art. 75. Serão representados em juízo, ativa e passivamente: XI – o condomínio, pelo administrador ou síndico
  • Código Civil: Art. 1.348. Compete ao síndico: II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns

Com efeito, prevalece o entendimento de que o condomínio não tem personalidade jurídica, porém, está legitimado a atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico conforme dispõe os artigos acima.

 

Da citação

Outra inovação processual para os condomínios é em relação à citação.

O artigo.238.do CPC/2015 descreve que:

“Citação é o ato pelo qual são convocados o réu, o executado ou o interessado para integrar a relação processual.”

E ainda mais, a citação é pressuposto de validade processual, vejamos:

Assim reza o artigo. 239.do CPC/2015:

“Para a validade do processo é indispensável a citação do réu ou do executado, ressalvadas as hipóteses de indeferimento da petição inicial ou de improcedência liminar do pedido.”

A citação de fato é necessária como requisito de validade de qualquer processo, no caso da execução dos títulos condominiais, após a citação o prazo para o pagamento é de 3 dias.

Diante da importância da citação, o legislador inovou trazendo a possibilidade de a citação ser válida quando recebida por funcionário da portaria dos condomínios edilícios ou loteamentos com controle de acesso.

A recusa ao recebimento somente será admitida caso o funcionário emita declaração de ausência do citando, a se responsabilizar civilmente pela informação prestada.

Art. 248. Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho do juiz e comunicará o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo cartório.

(…)

4º Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

O que podemos concluir pela leitura do artigo acima é que para que seja possível citar o réu através do porteiro de prédio, condomínios edilícios ou loteamento, faz-se necessário que a citação seja realizada em condomínios edilícios ou loteamentos; e que haja uma espécie de portaria ou controle de acesso. Existe a possibilidade do funcionário da portaria recusar o recebimento do mandado de citação se declarar, por escrito, que o réu está ausente. Saiba mais da responsabilidade civil dos porteiros clicando no link

Sobre a citação por intermédio do porteiro temos a jurisprudência abaixo:

Porteiro e condomínio terão de indenizar por danos morais e materiais morador que não recebeu intimação judicial. O documento foi entregue à portaria, mas não chegou às mãos do morador, que, julgado à revelia, acabou condenado.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos autorais para CONDENAR os réus: A) a pagar ao requerente, de forma solidária, a importância de R$2.400,00 (doismil e quatrocentos reais), a título de danos materiais, corrigido monetariamente desde a data do pagamento (23.10.2018 – efetivo prejuízo – súmula 43 do STJ), com juros de mora a contar da citação; B) a pagar ao requerente, de forma solidária, a importância de R$2.000,00 (doismil reais), a título de compensação por danos morais, acrescidos de juros legais a contar da citação, e correção monetária pelo INPC a contar do arbitramento (súmula 362 do STJ). Resolvo o mérito, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Sem custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do artigo 55 da Lei 9.099/1995. Sentença registrada eletronicamente nesta data. Publique-se. As partes saíram intimadas na audiência realizada de que a sentença seria publicada na Secretaria, e estaria disponível a partir do dia 4.4.2019, às 17h, sendo este o termo inicial para contagem do prazo recursal. P.R. Samambaia/DF, 3 de abril de 2019.

 

 

Do titulo Executivo Extrajudicial

Outra grande inovação do novo código processual civil foi em relação às despesas condominiais.

O antigo Código de Processo Civil de 1973 não contemplava as despesas condominiais como titulo executivo, era necessário ajuizar uma ação de cobrança para obter uma sentença de mérito e, só então poder executá-la. A morosidade de uma ação de conhecimento era a realidade desses valores.

O Novo CPC elevou os créditos referentes às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, a categoria de “Titulo Executivo Extrajudicial”, desde que documentalmente comprovadas.

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

 

A previsão na convenção, ou a aprovação em assembleia geral, documentadas e comprovadas, é o que fundamenta que os créditos condominiais se enquadrem nas exigências do artigo 783 do NCPC. Ou seja, sem a previsão na convenção, sem aprovação em assembleia geral esses valores não são líquido, certos e exigíveis.

Art. 783. A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível.

 Importante salientar a exigibilidade desses valores, pois sem ela, o processo correrá normalmente como uma ação de cobrança Uma obrigação é líquida quando for facilmente aferível o valor da prestação; certa, quando não houver controvérsias da sua existência; e exigível, quando não depender de termo ou condição.

A instrumentalidade processual do titulo executivo extrajudicial deve ser formada pelo advogado,pois o Boleto do Condomínio não é por si só um titulo executivo extrajudicial, ele deve ser construído.

De que forma? O próprio artigo 784 do CPC informa. É necessário completar os boletos, com a convenção condominial, com a ata da assembleia de aprovação dos valores cobrados e da previsão orçamentária daquele gasto. Sem isso o boleto não será liquido certo e exigível. Importante salientar esse assunto pois não é incomum que advogados ou até mesmo empresas especializadas em cobranças condominiais não instrumentalize devidamente esses boletos, o que impossibilita a execução, levando a ação de cobrança aos tramites legais das ações de conhecimento, ou seja, perde toda celeridade.

Abaixo temos um exemplo jurisprudencial:

Inadmissibilidade do processamento da execução, e isto porque não há comprovação documental do valor exigido, considerando que não se encontra discriminado na convenção condominial ou em ata de assembleia

CONDOMÍNIO. AÇÃO DE EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DOS REQUISITOS LEGAIS PARA O PROCESSAMENTO. ACOLHIMENTO. RECURSO PROVIDO. Nos termos do artigo 784, inciso X, do CPC-2015, constitui título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. No caso em exame, não restou demonstrada a aprovação assemblear dos valores cobrados, de onde advém a constatação de que não se encontra configurada a liquidez, desautorizando o reconhecimento da eficácia executiva.(TJ-SP – AI: 20447948220178260000 SP 2044794-82.2017.8.26.0000, Relator: Antonio Rigolin, Data de Julgamento: 27/06/2017, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/06/2017)

A cobrança dos valores condominiais inicia a partir da execução de título extrajudicial, o devedor é citado já para efetuar, dentro do prazo de três dias, o pagamento da dívida, sob pena de retraimento patrimonial, ou seja, poderá o condomínio, já de início, requerer a penhora de bens, dinheiro em conta, o próprio apartamento, e até a garagem do devedor se esta tiver matricula própria. Importante esclarecer que mesmo que o imóvel seja bem de família, em que o devedor usa para como moradia, poderá ser penhorado para pagamento de dívidas, pois é exceção prevista pelo inciso IV do artigo 3º da lei 8.009/90 e confirmado pelo STJ quando do julgamento do resp 1100087 / MG, relator ministro Luiz Fux, primeira turma, j. 12/05/2009, DJE 03/06/2009.

APELAÇÃO. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. Sentença que os acolhe. Penhora da unidade geradora da dívida em execução. Impenhorabilidade. Bem de família. Rejeição. Questão relativa à impenhorabilidade de bem imóvel, nos termos da lei 8.009/90. Matéria de ordem pública, cognoscível de ofício e em qualquer grau de jurisdição Obrigação de natureza propter rem. Impenhorabilidade de bem de família que não pode ser oponível em processo que envolve obrigações decorrentes de despesas de condomínio. Regra de exceção prevista no art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/90 c.c. art. 1.715 do CC. Precedentes do C. STJ e deste E. TJ/SP. RECURSO PROVIDO. (TJ-SP – AC: 10085511920188260196 SP 1008551-19.2018.8.26.0196, Relator: Carmen Lucia da Silva Data de Julgamento: 18/10/2017, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/04/2019)

Com a qualidade de titulo executivo das cotas condominiais, um dos efeitos mais importante é a redução na inadimplência condominial, pois os condôminos terão receios de insurgirem na inadimplência, visto que o procedimento para cobrança será mais célere, sendo o executado intimado a pagar a dívida em 3 (três) dias, sob pena de penhora dos seus bens.

Veja artigo 829 do CPC/2015, que manteve a redação do antigo CPC.

Art. 829.

O executado será citado para pagar a dívida no prazo de 3 (três) dias, contado da citação.

  • 1º Do mandado de citação constarão, também, a ordem de penhora e a avaliação a serem cumpridas pelo oficial de justiça tão logo verificado o não pagamento no prazo assinalado, de tudo lavrando-se auto, com intimação do executado.
  • 2º A penhora recairá sobre os bens indicados pelo exequente, salvo se outros forem indicados pelo executado e aceitos pelo juiz, mediante demonstração de que a constrição proposta lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente.

 

Vale trazer a baila o fato de que as ações de valores condominiais podem ser proposta perante o juizado especial cível que possui a tramitação mais célere e julga causas de menor complexidade com base no enunciado 9 do FONAGE, assim consta;

ENUNCIADO 9 – O condomínio residencial poderá propor ação no Juizado Especial, nas hipóteses do art. 275, inciso II, item b, do Código de Processo Civil.

Essa possibilidade é anterior a entrada em vigor do CPC/2015, no entanto faz jus salientá-la no sentido de que somada as novidades do novo código, as ações de cobrança de cotas condominiais tornaram-se mais seguras, mais práticas, uma possibilidade jurídica que alcança os cidadãos.

 

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O acesso à justiça e a entrega da prestação jurisdicional célere e segura são direitos fundamentais previstos na constituição. O processo judicial esta sendo constitucionalizado, tendo como base os princípios da constituição, pois, não tem sentido se não for efetivo e eficaz, resolvendo de fato aquilo que chega na sua tutela, visto que o acesso à justiça e a entrega da prestação jurisdicional em tempo razoável constituem um direito subjetivo do cidadão.

 

Conclusão

Podemos concluir que de fato, a maior inovação do no Código de Processo Civil 2015 foi a de tornar o débito proveniente de rateio de Condomínio um título executivo extrajudicial. Essa inovação trouxe benefícios para todos os agentes envolvidos com o condomínio, desde o condômino adimplente que poderá perceber uma maior eficiência na lei no sentido de compelir que os inadimplentes paguem mais rapidamente, bem como os profissionais da área do Direito, que poderão entrar diretamente na fase de execução, evitando longos e demorados processos da fase cognitiva. De fato essa possibilidade de execução a longo prazo poderá mudar o comportamento do inadimplente, tornando-o mais assíduo com suas despesas condominiais.

 

 

MIGUEL ZAIM – (Curso de Extensão: Direito Imobiliário, Direito e Processo do Trabalho e Direito Tributário, Especialista: Direito e Processo Civil, Direito e Processo Penal, Constitucional e Ambiental, Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Advogado, atuante a mais de 25 anos na área Imobiliária e Condominial, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/MT. Membro do IBRADIM, Fundador e colunista do Portal SÍndico Legal, com vários artigos publicadores nos diversos sites jurídicos do Brasil, Autor: do Livro Síntese do Direito Condominial Contemporâneo e da Cartilha do Sindico.).

 

Referencias Bibliográficas

DONIZETTI, Elpidio, Curso Didático De Direito Processual Civil-19º São Paulo: Atlas, 2016.p.32.

PEREIRA Caio Mario da Silva. Condomínio e Incorporações-11º. Rio de Janeiro, Forense, 2009.p.161.

Síndicolegal.com

 

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