Problemas que condomínios enfrentam por causa dos Inadimplentes.

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O Novo Dicionário Aurélio da Língua Portuguesa, Editora Nova Fronteira, define inadimplemento como “falta de cumprimento de um contrato ou de qualquer de suas condições”.

 

Em condomínio, inadimplente é o proprietário que não paga as taxas condominiais de sua unidade em dia, que podem ser as ordinárias ou extraordinárias e também o fundo de reserva e a multa que lhe tiver sido aplicada.

O não pagamento em dia acarreta problemas graves, porque há inúmeras despesas a serem honradas, tais como os salários e os encargos trabalhistas, a manutenção dos elevadores, bomba de água, portões, seguro, água, luz, recarga de extintores etc.

A impontualidade de alguns condôminos faz com que o caixa do condomínio diminua a ponto de as taxas condominiais necessitarem ter seu valor aumentado.

Dessa forma, os outros condôminos pagam mais do que deveriam pagar, para cobrir a inadimplência.

Nada mais revoltante, para um condômino que paga seu condomínio em dia, do que conviver com outro que costumeiramente não paga e cujo atraso é grande.

Pior ainda quando o inadimplente troca de automóvel ou compra outro, zerinho, para a sua mulher ou para a filha.

As pessoas mal-intencionadas procuram pretextos em tudo, para suspender os pagamentos. Por exemplo, pelo fato do apartamento estar vago e, por essa razão, não ter gerado despesa, o que é inteiramente falso.

As taxas se constituem no rateio das despesas do condomínio e independem se a unidade é utilizada ou não ou de quantos nela residem. Da mesma forma, o condômino do andar térreo tem que pagar as despesas de manutenção de elevadores ainda que deles não se utilize. Entendimento contrário implicaria na cobrança maior de quem mora no último andar, o que seria absurdo.

O desejo é que inadimplente seja proibido de se utilizar das áreas comuns do condomínio, até mesmo de elevadores, como forma de obriga-lo a pagar. Mas os serviços essenciais não podem ser cortados.

No Espírito Santo, uma inquilina cuja unidade condominial estava em atraso, foi proibida pelo síndico, de usar o elevador. Inconformada, propôs ação de indenização contra o condomínio, por danos morais, e o Superior Tribunal de Justiça acolheu o pedido, sob o argumento de que os serviços essenciais não podem ser cortados e o elevador se inclui nessa categoria.

Mas, se os serviços essenciais não podem ser cortados, depreende-se que os não essenciais podem.

Anteriormente a essa decisão, na apelação cível nº 516.142-4/0-00 a Terceira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo já decidira, em julgamento datado de 21 de Outubro de 2008, não haver ilegalidade na deliberação de assembleia que impediu o condômino inadimplente de se valer do gerador do edifício e de usufruir dos equipamentos de lazer do condomínio.

 

 

A parte final dessa ementa é a seguinte:

“… Providência que não alcança serviços essenciais. Restrição ao inadimplente introduzida pelo novo Código Civil quanto à participação em assembleias (artigo 1.335, inciso III, Código Civil), que pode ser ampliada pela assembleia geral, órgão soberano do condomínio. Intolerável uso dos equipamentos de lazer pelo inadimplente à custa daqueles que pagam em dia a quota condominial. Improcedência da demanda preservada. Apelo improvido”.

Dentre os equipamentos de lazer, incluem-se o salão de jogos, o salão de festas, a quadra poliesportiva, a churrasqueira, a piscina, a academia etc.

No ano seguinte, em 08 de abril de 2009, a Sétima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, deu provimento ao recurso de apelação nº 531.035-4/1-00, na qual figurou como relator o Ministro Natan Zelinschi de Arruda, assim ementado:

“Cobrança. Mensalidade abrangendo associação de condôminos. Admissibilidade. Obrigação “propter rem” configurada.  Exigência de pagamento integral das parcelas devidas apta a sobressair. Associadas inadimplentes cerceadas da utilização de áreas de lazer e correlatas. Aceitabilidade, mesmo porque, não se trata de infraestrutura essencial à vida digna, mas apenas de um ‘plus’, pois, do contrário, configuraria incentivo à inadimplência. Dano moral não caracterizado, já que se trata de regular exercício do direito, previsto na convenção. Apelo provido”.

Neste caso, conforme se verifica, os próprios estatutos da associação continham a proibição de utilização das áreas de lazer pelos inadimplentes.

Mas posteriormente, o Superior Tribunal de Justiça passou a considerar que não se pode restringir nem os serviços não essenciais, porque existem sanções pecuniárias, como multa de 2%, juros, correção monetária e até mesmo a multa equivalente a dez vezes o valor da taxa condominial para o condomínio que seja devedor reiterado e contumaz, considerado antissocial, sendo necessário para isso a aprovação de 3/4 dos condôminos, em assembleia geral.

Uma indagação comum é porque o condomínio não pode cortar a água e a SABESP pode? As concessionárias de outras cidades e Estados, são igualmente prestadoras de serviços públicos, e para elas, possuem previsão legal.

Lei 8.987/95, que “dispõe sobre o regime de concessionária e permissão da prestação de serviços públicos previsto no artigo 175 da Constituição Federal e dá outras providências”.

Artigo 6º – “Toda concessão ou permissão pressupõe a prestação de serviço adequado ao pleno atendimento dos usuários, conforme estabelecido nesta Lei, nas normas pertinentes e no respectivo contrato”.

  • 3º – “Não se caracteriza como descontinuidade do serviço a sua interrupção em situação de emergência ou após aviso prévio, quando

II – Por inadimplemento do usuário, considerado o interesse da coletividade”.

Quanto ao condomínio, não há previsão legal. E o Art. 345 do Código Penal, no capítulo “Dos crimes contra a administração da Justiça”, considera como exercício arbitrário das próprias razões, “Fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora legítima, salvo quando a lei o permite”.

Alguns autores, entretanto, defendem a possibilidade de corte de fornecimento de água, quando há previsão na convenção condominial e recomendam que se não houver, os condôminos devem incluir, alterando-a como o quórum de 2/3. Mas é muito discutível, porque por outro lado, o artigo 1.335 do Código Civil inclui, dentre os direitos dos condôminos, “II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”.

 

Fonte: Problemas em Condomínios – Daphnis Citti de Lauro – 3° edição

 

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