O síndico é o gestor financeiro do condomínio, sendo responsável por gerenciar as finanças, os procedimentos administrativos, os investimentos, como também, é ele quem analisa os resultados e planeja as ações necessárias para obter melhorias.
Uma das questões mais importantes para um síndico é a gestão financeira que, grosso modo, envolve tudo aquilo que se refere às receitas e despesas, sejam elas fixas ou variáveis.
Dentro dessas responsabilidades está à previsão orçamentária, que parece ser uma tarefa fácil, mais não é.
Como o síndico representa a coletividade condominial, é dever dele elaborar o orçamento da receita, conforme estabelece nosso Código Civil, em seu art. 1.348, inciso VI:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
(…)
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
No mesmo liame, compete ao síndico convocar os condôminos para ciência, conforme art. 1.350, do Código Civil:
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
- 1oSe o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
O objetivo desta atribuição visa montar um orçamento das despesas comuns, extraordinárias e rotineiras do condomínio, com intuito de estabelecer o rateio entre os condôminos para pagamento da taxa mensal.
Cita-se como exemplos das despesas comuns que se repetem mensalmente como, a remuneração do administrador, salário dos empregados, gastos de água, energia elétrica, seguro da edificação, conservação, limpeza e manutenção das áreas comuns, entre outros.
A aprovação em assembleia da programação orçamentária é fundamental para tornar cientes os condôminos sobre as obrigações dos montantes estipulados, bem como o conhecimento com o que se está sendo gasto, mantendo-se o fluxo do caixa. Neste sentido, é o entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
RECURSO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPESAS CONDOMINIAIS – TAXA CONDOMINIAL EM ATRASO – EXECUÇÃO – TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL – COMPROVAÇÃO. A prova de constituição do condomínio e a existência de Ata de Assembleia Geral, na qual foi aprovada a previsão orçamentária para as despesas ordinárias e do fundo de reserva, são suficientes para a comprovação do crédito condominial e para embasar a ação de execução, nos termos do artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil. Hipótese em que há presunção de liquidez do título. Entendimento contrário inviabilizaria a execução direta das despesas condominiais, pois boa parte delas tem natureza variável, cabendo ao condomínio fazer a previsão das despesas extraordinárias, além de outras ocorrências. Decisão mantida. Recurso de agravo não provido. (Grifo nosso)
[adrotate group=”1″]
Tribunal de Justiça de São Paulo TJ-SP – Agravo de Instrumento : AI 20139513720178260000 SP 2013951- 37.2017.8.26.0000
O balancete de despesas e previsões de cada ano deve ser apresentado na Assembleia Geral Ordinária, em meados de janeiro ou fevereiro, utilizando o ano anterior como base de previsão com o que será gasto no ano corrente, com seus reajustes e inflações. Para que a proposta apresentada seja aprovada, deve ter voto da maioria dos presentes.
É comum que situações não previstas no orçamento aconteçam, e diante de tais situações deverá ser feito um remanejamento da verba.
Temos como exemplos nas situações de despesas extraordinárias, casos de investimentos em obras, sejam elas benfeitorias urgentes ou não, ou de qualquer outro tipo, em tais circunstâncias é essencial que se consiga três orçamentos distintos para que em assembleia geral extraordinária, os condôminos façam análise da melhor proposta em proveito.
Como é atribuição do síndico organizar as movimentações financeiras, bem como esclarecer sobre sua gestão, o não cumprimento de suas obrigações pode acarretar prejuízo tanto ao condomínio, quanto aos condôminos, tendo como consequência a sua responsabilidade civil e criminal.
Recomenda-se que o síndico tenha uma boa gestão financeira, ou mesmo, consulte um especialista na área para garantir que tudo será feito corretamente e de forma pormenorizada. É fundamental solucionar as dúvidas dos condôminos durante a assembleia.
MIGUEL ZAIM – (Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Especialista em Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional, Direito Tributário, e Direito Ambiental, Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB Mato Grosso).
Leia mais artigos do colunista Miguel Zaim aqui.
