Preferência das Dívidas Condominiais na Execução Hipotecária ou Comum Contra o Titular da Unidade Imobiliária

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As taxas de condomínio e encargos decorrentes são preferenciais mesmo se a unidade do condômino se encontra hipotecada. Operando-se a execução hipotecária, e dando-se a adjudicação ou arrematação do imóvel pelo credor hipotecário ou por terceiro, mantém-se o direito de exigir o crédito por dívida relativa a encargos condominiais, em favor do condomínio, que poderá cobrá-la

sobre a mesma unidade e contra o novo adquirente. E isto justamente por força do artigo 1.345 do Código Civil, na seguinte redação: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.” Não que se invalide a alienação judicial, ou se desconstitua a aquisição pelo adjudicante ou arrematante. Entretanto, por se tratar de obrigações propter rem, gozam de preferência as despesas condominiais, não se extinguindo com a venda judicial do imóvel, em processo de execução, mesmo que garantido o crédito por hipoteca. Ao adquirente transferem-se as dívidas condominiais por não constituírem dívidas do proprietário, mas sim encargos da própria coisa, originadas das despesas necessárias à conservação e subsistência do conjunto condominial, acompanhando, pois, a coisa, seja quem for o dono.

Embora o valor apurado na venda vá para o credor hipotecário, ou o exequente, as dívidas acompanham a unidade na transferência para o terceiro arrematante, ou o para o próprio credor, se ele adjudica de conformidade com os termos do 685-A e seus parágrafos do Código de Processo Civil. É clara a jurisprudência a respeito: “O adquirente da unidade responde perante o condomínio pelas cotas condominiais em atraso. O modo de aquisição não assume relevo.”

Diante deste tratamento dado pelo direito, o condomínio, mesmo que através da Comissão de Representantes, está autorizado a buscar a exigibilidade do crédito junto ao novo titular da unidade. Com mais razão fica garantido o direito de cobrar o valor perante o novo titular em execuções sem que tenha havido hipoteca da unidade.

Nesse entendimento trilha a jurisprudência do STJ:

“A comissão de condôminos que, depois de destituído o incorporador, recebeu poderes da assembleia-geral para prosseguir na obra, tem legitimidade para promover ação de cobrança das parcelas referentes ao custo de construção. O agente financeiro que promove a execução hipotecária e adjudica o bem do mutuário em atraso com o financiamento, responde pelo débito existente quanto ao custo da construção, pois, do contrário, estaria recebendo indevidamente patrimônio construído com recursos de outrem. Dívida contratual vencida que deve ser satisfeita. Arts. 43, VI, 49 e 50 da Lei n. 4.591/1964 e 33 do Decreto-Lei n. 70/1966.83.”

Assim, por aplicação do artigo 1.345 acima transcrito, existindo uma ação de cobrança em andamento, proposta pelo condomínio, não fica a mesma extinta ou suspensa pela adjudicação ou arrematação do imóvel em outro processo de execução. Já que o condomínio está exercendo o direito de haver o crédito, se decidido e definido judicialmente, do valor apurado na execução hipotecária ou em qualquer execução retira-se o montante necessário para satisfazer, primeiramente, o crédito do condomínio, por se tratar de crédito preferencial. Ao credor hipotecário resta o direito de preferência quanto ao valor remanescente do preço, após atendidos os credores preferenciais. E isto, repita-se, em qualquer execução promovida por outros credores. Há julgados antigos nesse sentido, conforme o seguinte:

“Agravo de instrumento. Ação de execução. Cobrança de cotas condominiais. Praça pública. Arrematação pelo credor hipotecário. A arrematação pelo credor hipotecário não o exime do pagamento da dívida executada, muito embora a alegação de preferência na satisfação de seu crédito, eis que se trata de cotas condominiais, obrigação propter rem, e que acompanha o imóvel. Agravo provido.”

Não há dúvida que se extingue a hipoteca, já que houve a arrematação ou adjudicação, consoante prevê o artigo 1.499, VI, do Código Civil.

Entretanto, não se pode ir o ponto de se extinguir o crédito do condomínio que acompanha o imóvel, dada a prioridade estabelecida na lei, repassando-se o remanescente para outros credores, e isto mesmo que hipotecários.

 

Nessa concepção da matéria, qualquer se exigido um crédito com garantia hipotecária não importa em preferência ante os encargos condominiais, que serão primeiramente satisfeitos, como reitera o STJ:

“Agravo regimental. Crédito decorrente de despesas condominiais. Prevalência sobre o crédito hipotecário. Precedentes – Agravo Improvido.”

A matéria já foi objeto de uniformização de jurisprudência, como lembra o relator, Min. Massami Uyeda:

“No mais, o entendimento do Tribunal de origem coaduna-se com a jurisprudência desta Corte, que já decidiu que o crédito condominial tem preferência sobre o crédito hipotecário, por consistir em obrigação propter rem, constituído em função da utilização do próprio imóvel ou para evitar-lhe o perecimento. A propósito, os seguintes precedentes:

Agravo regimental. Créditos condominiais e hipotecários. Preferência. Uniformização de jurisprudência. O crédito condominial, porque visa à proteção da coisa, prefere ao crédito hipotecário. O art. 476 não obriga o Tribunal a suscitar incidente de uniformização da jurisprudência (ut AgRg no REsp. n. 773.285/RJ. Relator: Min. Humberto Gomes de Barros. DJ, 04.12.2007). No mesmo sentido: AgRg no Ag n. 863.603/RJ. Relator: Min. Sidnei Beneti. DJ, 01.12.2008; e REsp. n. 654.651/SP. Relator: Min. Aldir Passarinho Júnior. DJ, 28.05.2007. Por essa razão, o apelo nobre esbarra, nesse ponto, no óbice do Enunciado n. 83/STJ.”

Fonte: Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária – Arnaldo Rizzardo.

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