Porque a manutenção predial deve ser levada a sério

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Porque a manutenção predial deve ser levada a sério

Após a construção de uma edificação, um novo ciclo de uso e operação do imóvel é iniciado, apresentando nesta fase o desgaste natural de seus componentes. Para que o seu desempenho seja mantido, torna-se primordial implementar um programa de manutenção predial neste bem.

Infelizmente, a prática da manutenção em edificações no Brasil ainda não é muito difundida e praticada, sendo poucos os usuários que realizam a manutenção predial tão adequadamente quanto fazem para outros bens, como os automóveis.

Ter um imóvel se assemelha cada dia mais a ter um automóvel: você recebe um manual que lhe obriga a fazer todas as revisões preventivas, sob pena de perder as garantias. Dessa forma, seu carro vai durar mais, não vai deixá-lo no meio da rua e será valorizado no momento da revenda.

O imóvel, assim como o carro, necessita de inspeções periódicas para a manutenção regular, a fim de ter sua integridade garantida, maior segurança, funcionalidade, economia e a consequente valorização do bem, abaixo uma comparação entre edifícios e carros sem manutenção:

As inspeções devem ser realizadas apenas por profissionais habilitados.

Estudos realizados pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo – IBAPE-SP indicam que mais de 60% dos acidentes ocorridos em edifícios com mais de 10 anos estão relacionados à deficiência ou inexistência de manutenção, perda precoce de desempenho e degradação acentuada, fruto da existência de uma cultura no país de só consertar o que está quebrado.

– Fonte: Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP – XV COBREAP – 2009 – Coordenadora Marli Lanza Kalil .

– Estudo sobre acidentes ocorridos em edificações com mais de 30 anos, com base em dados de conhecimento comum, publicados pela imprensa, e colaboração do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo .

Manutenção predial – é aquela que engloba todos componentes de uma edificação, como alvenaria, telhado, fechaduras, portões, instalações elétricas, hidráulicas, de gás, etc. Esses componentes possuem durabilidade determinada – que pode ser comprometida caso as manutenções preventivas não sejam executadas corretamente ou no devido prazo estabelecido pelo fabricante do componente.

Além da preservação da edificação e de seus componentes, o conforto, a segurança e a higiene podem ser seriamente comprometidos por falta de manutenção. Isso tudo sem falar na imagem negativa (e irreversível) que um quadro de abandono proporciona aos moradores, usuários e visitantes.

Com consumidores cada vez mais exigentes e as informações chegando freneticamente por meio da televisão, rádio, jornal, redes sociais e mensagens via celular, o que não agrada a um pode desagradar a vários, em questão de segundos.

Em geral, edificações novas possuem um tempo de garantia, que só será válido caso sejam executadas manutenções preventivas, durante a vigência e de acordo com as orientações contratuais. Somadas à garantia estão as exigências legais como, por exemplo, a execução do PMOC, para aquelas edificações que somarem 60 mil BTU’s ou mais de capacidade do sistema de climatização.

A realização da manutenção predial planejada não deve ser confundida com reparos emergenciais que, além de caros, aceleram o desgaste da edificação e de seus componentes, e comprometem a disponibilidade e funcionamento dos ativos.

Já as manutenções planejadas devem ser entendidas como sendo a estratégia mais barata, que visa garantir maior durabilidade, disponibilidade e segurança.

Para o entendimento dos principais tipos de manutenção predial empregados na engenharia, apresentamos o conceito da manutenção Corretiva e Preventiva, destacando a existência de outros tipos de manutenção não abordadas neste momento, como a Preditiva e Detectiva.

  1. a) Manutenção Corretiva: Considerada a primeira estratégia de manutenção adotada na engenharia e definida pelo ciclo “esperar quebrar para consertar”, com a realização de reparos apenas após a ocorrência da falha. É caracterizada por serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de evitar riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários;
  2. b) Manutenção Preventiva: É uma manutenção planejada com revisões periódicas realizadas com antecedência, evitando ou reduzindo falhas no desempenho das instalações. Deve ser estabelecida a partir dos Manuais Técnicos ou Manuais de Uso/Operação da edificação e estão ligadas diretamente a garantia do imóvel dada pelas construtoras.

A lei de evolução dos custos, conhecida como Lei de Sitter, mostra que os custos de correção crescem segundo uma progressão geométrica de razão cinco, ou seja, para cada real gasto no projeto de uma edificação se economiza 5 reais para a execução, 25 reais para a manutenção preventiva e 125 reais em manutenção corretiva.

FONTE: Desempenho ao longo do tempo (ABNT NBR 15575-1:2013)

Assim, a manutenção predial vai além da questão de manter as edificações em bom estado de conservação e desempenho. Questões legais, sociais, econômicas, técnicas e ambientais, são algumas das inúmeras variáveis envolvidas no processo de manutenção. A própria vida útil do edifício é prolongada a partir da manutenção, que hoje se busca através da sua conservação e soluções de manifestações patológicas, diminuindo os gastos com intervenções mais complexas.

A implementação de um programa de manutenção preventiva possibilita detectar e corrigir as falhas apontadas nas inspeções prediais não comprometendo a garantia da construtora.

Desta forma, a manutenção predial é tida como uma solução eficaz contra fatores de depreciação que afetam uma edificação e deverá fazer parte de uma gestão predial eficiente, garantindo uma maior vida útil e melhor desempenho, devendo fazer parte das obrigações dos  síndicos. abaixo segue um exemplo de uma boa Gestão Condominial:

Telhado antes da realização da Manutenção

 

Telhado depois da realização da manutenção

As imagens acima, mostra uma boa Gestão do Síndico, onde assumiu um condomínio onde não existia a cultura de Manutenções Preventivas, quebrou paradigmas entre os condôminos, explicando a importância de ser realizada uma Inspeção Predial e das Manutenções Prediais, acompanhado de um especialista em ENGENHARIA DIAGNÓSTICA, elaborou um Plano de Ação de acordo com as prioridades descritas no Parecer Técnico desse especialista,

A prática da manutenção predial tem crescido nos últimos anos, e a procura por esse tipo de serviço tende a continuar aumentando, com a apresentação de cada vez mais empresas e profissionais especializados nesse ramo de atividade.

Um dos grandes desafios do síndico é justamente equilibrar a execução das manutenções (com disponibilidade, durabilidade e confiabilidade), com o custo mais justo e acessível possível, onde a contratação de um especialista em ENGENHARIA DIAGNÓSTICA é fundamental nessas PREMISSAS.

E no seu Condomínio, está sendo realizadas as Manutenções Prediais?

Mário Galvão  Engenheiro Civil, mestre em Desenho, Gestão e Direção de Projetos pela Fundação Ibero Americana – FUNIBER. MBA em Construções Sustentáveis pela Universidade Cidade de São Paulo – UNICID, Gerenciamento de Projetos pela University of Califórnia, Irvine – EUA, em Gerenciamento de Projeto pela Fundação Getúlio Vargas – FGV; Engenharia Diagnóstica pelo Instituto Brasileiro de Educação Continuada – INBEC. Diretor Técnico da PONSI CONSULTORIA, Ex Diretor da VECTOR FOILTEC, multinacional alemã e auditor da Qualidade em Sistema de Gestão Ambiental – SGA e Sistema de Gestão de Qualidade – SGQ. Membro da GBC Brasil (Green Building Council), do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Distrito Federal – IBAPE/DF e da Comissão de Estudo Perícias de Engenharia na Construção Civil da ABNT NBR 13752 (ABNT/CE-002:134.003). Inspetor termográfico nível I, Inspetor de estruturas de concreto armado e pontes nível I. Assistente Técnico em ações judiciais envolvendo perícias de engenharia nos Fóruns do DF. Registro profissional CREA 18069/D-DF.

 

                                                                                                                                               

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