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Uma vez tomada a decisão de ingressar nos Negócios Imobiliários muitos empreendedores são surpreendidos ao se deparar com o número de peculiaridades administrativas que envolve a Incorporação Imobiliária e que podem gerar consequências jurídicas.
A Incorporação Imobiliária é regida pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Através da sua análise verifica-se que não se trata tão somente de ter o dinheiro para o investimento, mas também da necessidade de se estar atento a cada detalhe e exigência dos diversos desdobramento – aos quais podemos chamar de fases do processo de incorporação imobiliária.
Cada fase, por sua vez, apresenta diversas peculiaridades, fazendo necessária a atuação de uma equipe multidisciplinar qualificada, tais como Engenheiros, Arquitetos, Corretores, Construtores etc.
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E o advogado? Ele também é necessário no processo de Incorporação Imobiliária?
Essa pergunta é muito recorrente entre os novos empreendedores que pretendem mergulhar no oceano da Incorporação Imobiliária.
E ao nosso ver, a melhor resposta para esta pergunta seria o “depende”.
Sim, pois a lei não exige a contratação do advogado para este trâmite, que em síntese, consistirá em um procedimento administrativo – através do qual inúmeros documentos requeridos pela lei – deverão ser apresentados ao cartório de registro de imóveis.
Entretanto, a lei presume que todos tenham a conheçam, na medida em que o art. 3º da lei de introdução às normas do Direito Brasileiro, dispõe que “ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece.”
Portanto, fica evidente que os negócios estão sujeitos a consequências jurídicas não sendo possível esquivar-se destas sob a alegação de não conhecimento da lei.
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Ocorre que, apesar da presunção legal, a prática demonstra ser inviável que uma pessoa não formada em Direito e cujas atividades, formação e seguimento de atuação se referem a outro ramo, conheça integralmente a legislação.
Sendo este, via de regra, o contexto em que se encontram empresários, empreendedores, investidores e aqueles da área da Incorporação Imobiliária – de plano – já se constata a conveniência da assessoria jurídica de um profissional especializado visando orientar e prevenir riscos.
Mas, efetivamente falando, o que o advogado especializado poderá fazer no processo de incorporação imobiliária?
Podemos dizer que é praticamente impossível listar toda atuação do advogado no processo de incorporação imobiliária, pois tudo irá depender das particularidades e demandas específicas de cada caso, pois, a incorporação é um processo que conta com diversas etapas e todas elas exigem ritos especiais sob a égide da legislação vigente.
Mas apenas para exemplificar, listamos algumas possibilidades:
- a) análise de risco na compra e venda de terrenos ou permuta;
- b) acompanhamento de todo o processo de registro do Memorial de Incorporação;
- c) Análise de qual a melhor estrutura societária para a empresa;
- d) Orientações acerca da possibilidade de instituição do Patrimônio de Afetação – custos x benefícios.
- e) Orientações quanto a existência de opções para redução da carga tributária para o incorporador;
- f) Elaboração e análise de contratos de compra e venda das unidades autônomas, conforme previsto na legislação específica, dentre outros.
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Todas essas questões envolvem escolhas que podem implicar em riscos e consequências jurídicas que – pela própria definição – demandam a análise de um advogado especializado, já que apenas um olhar técnico tem como perceber a possibilidade de enquadramento em alguma situação legal pertinente conforme o caso concreto.
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Apenas para exemplificar, deixar de submeter a aquisição de um terreno no qual será realizada a edificação, a uma prévia análise jurídica de visando assegurar a regularidade de toda documentação pode implicar futuramente na paralisação de todo o empreendimento.
Sim, pois a negociação de imóveis sem as cautelas devidas já é um fator que implica por si na possibilidade de haver perda do imóveis por questões jurídicas tais como a constatação de fraude à credores, fraude à execução, existência de ação pauliana etc.
Ou seja, o sucesso da incorporação imobiliária pode ser comprometido já no seu nascedouro simplesmente por ter deixado de fazer uso de uma análise jurídica recomendável.
Portanto, se até mesmo para a “simples” aquisição do imóvel a análise jurídica é recomendável, com muito mais razão há de se concluir em relação ao processo de incorporação imobiliária, cuja natureza – por certo – apresenta maior complexidade, prevenindo assim prejuízos e dores de cabeça para o Incorporador.
E como encontrar um profissional especializado:
Nesse ponto o empreendedor se depara com outro desafio, encontrar um advogado especialista em Incorporação Imobiliária, uma vez que não é qualquer profissional que irá atender as demandas específicas desse mercado.
Mas como saber se um advogado é especialista em Incorporação Imobiliária?
Esse profissional tem que ser um pesquisador e estudioso do tema que somados a prática na advocacia em incorporação imobiliária.
É claro também que se estamos falando de estudioso em determinado tema, um curso de pós-graduação ou atualização e prática na área do Direito Imobiliário e Incorporação Imobiliária vai fazer toda diferença
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Portanto, sabendo-se que o processo de incorporação imobiliária se apresenta deveras complexo e que pode implicar em consequências jurídicas diversa, concluímos ser aconselhável a atuação de um advogado especializado em direito imobiliário para a fim de proporcionar maior segurança jurídica e mitigação de riscos jurídicos ao incorporador.
Concluímos, assim que, a contratação de um advogado especializado em direito imobiliário para atuar junto às Incorporações Imobiliárias acaba também se configurando uma forma de investimento, na medida em pode auxiliar na otimização dos recursos, celeridade do processo e mitigação de riscos.
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Fonte:Jusbrasil Patricia Oliveira Lima Pessanha Patricia Oliveira Lima Pessanha é advogada há mais de 22 anos. Ex advogada da Petrobras, onde atuou por 15 anos, optou por dedicar-se ao próprio escritório de advocacia, onde presta serviços na área Imobiliária e Digital para Empresas e Pessoas física. É Pós graduada em Direito Imobiliário e em Direito Empresarial pelo IBMEC. Também é Membro da Comissão de Negócios, de Incorporação Imobiliária do IBRADIM (Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário).
Joyse Dias é advogada desde 2016 com prática em Direito Imobiliário, Sócia do escritório Dias, Oliveira & Abreu, Pós Graduanda em Direito e Negócios Imobiliários, especializada na Construção Civil, Membro da Comissão de Incorporação – IBRADIM, Comissão Contencioso – IBRADIM, Comissão de Negócios Imobiliários – IBRADIM, Pós Graduanda em Gestão de Negócios com ênfase em Competências Comportamentais pelo Businnes Behavior Institute of Chicago.
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