Poder do síndico não é absoluto.

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“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ASSESSORIA CONSULTORIA E ADMINSTRAÇÃO CONDOMINIAL. FALTA DE AUTORIZAÇÃO OU APROVAÇÃO DA ASSEMBLÉIA GERAL. CONTRATAÇÃO QUE EXORBITA OS ATOS DE ADMINISTRAÇÃO ORDINÁRIA DO SÍNDICO. NEGÓCIO JURÍDICO IRREGULAR. PROVA DA EFETIVA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. IRRELEVÂNCIA. NECESSIDADE DE AJUIZAMENTO DE AÇÃO PRÓPRIA CONTRA O SÍNDICO DEPOSTO. RECURSO DESPROVIDO. 1. O art. 1.348 do CC dispõe sobre os poderes ordinários de administração do síndico, que não pode celebrar contratos alheios à gestão do condomínio, sem a autorização ou aprovação da assembleia, salvo nas hipóteses de emergência. 2. O contrato de prestação de serviço de assessoria e administração de condomínio, assinado pelo síndico, se enquadra na hipótese descrita no § 2º do art. 1348, razão pela qual necessitava de aprovação da assembleia para ser considerado válido e regular. 3. Nesses casos, caberia à interessada em contratar com o condomínio, se certificar previamente sobre a outorga de poderes ao síndico para realização do negócio jurídico. 4. O condomínio não pode ser responsabilizado pela contratação irregular feita pelo síndico deposto. Nesse caso, eventual pedido de cobrança deverá ser realizado em ação própria e em desfavor do responsável pela contratação. 5. Recurso conhecido e desprovido.” (TJ-DF 20160110601947 DF 0015625-46.2016.8.07.0001, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 31/01/2018, 4ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 06/02/2018 . Pág.: 446/454).

Trata-se de apelação interposta por CLEA TORRES DA SILVA, em face à sentença que julgou improcedente seu pedido inicial.

A autora ajuizou ação de cobrança em face do CONDOMÍNIO PARQUE RIACHO 09.

Disse que firmou contrato de prestação de serviços profissionais de assessoria, consultoria e administração nas áreas operacionais e administrativa de gestão condominial com o réu, pelo valor mensal de 2 (dois) salários mínimos, além de R$ 200,00 (duzentos reais) de auxílio combustível, pelo prazo de 2 (dois) anos.

Apesar de vigente o contrato, o réu deixou de remunerar a autora pelos serviços realizados.

O débito atualmente perfaz o total de R$ 13.479,94 (treze mil quatrocentos e setenta e nove reais e noventa e quatro centavos), correspondente ao pro labore e ao auxílio combustível de dezembro de 2014 a julho de 2015.

Diante do inadimplemento, pleiteou a rescisão do contrato e a condenação do Condomínio ao pagamento dos débitos em aberto, nos termos do art. 594 do CC e da cláusula 4ª do referido acordo.

Requereu os benefícios da justiça gratuita, a concessão da tutela antecipada, para que o réu seja obrigado a pagar a quantia devida, o depósito judicial dos balancetes dos meses de setembro de 2014 a janeiro de 2015, a confirmação da medida, a rescisão contratual e o pagamento de multa prevista no acordo.

Em contestação, o demandado aduziu que não havia registro no condomínio e na ata de assembleia sobre a existência do contrato apresentado pela autora.

A contratação de terceira pessoa para o exercício de funções de síndico necessitaria de aprovação da assembleia do condomínio, de acordo com as disposições do art. 1.348, §§ 1º e 2º do CC e art. 22, § 2º da Lei 4.591/64, o que de fato não ocorreu.

Sustentou que o condomínio ou seus condôminos não foram favorecidos com os serviços que a autora alegou ter prestado.

Pleiteou a improcedência dos pedidos e, subsidiariamente, fosse reconhecida a prestação de serviço apenas nos meses de dezembro de 2014 a janeiro de 2015, além da exclusão do auxílio combustível e multa contratual.

Solicitou ainda, a restituição dos documentos pertinentes ao condomínio.

A sentença julgou improcedentes os pedidos deduzidos na inicial, sob o fundamento de que o condomínio não responderia pela contratação irregular formalizada entre a autora e o síndico deposto. E que não haveria provas nos autos que demonstrassem efetivamente o desempenho dos serviços contratados.

Inconformada, a demandante interpôs apelação, onde sustentou que a Convenção do Condomínio, em seu art. 34, alínea d, permitia ao síndico contratar serviços, com ou sem vínculo empregatício, não havendo que se falar em irregularidade na contratação, uma vez que ele agiu em conformidade com seus poderes, nos termos do art. 1.348, inc. IV do CC.

Defendeu a desnecessidade da aprovação de sua contratação por assembleia, uma vez que os serviços prestados foram de assessoria e gestão condominial e não de administração do condomínio ou representação do síndico.

Os apontamentos realizados sobre os balancetes do condomínio, relativos aos meses de setembro a dezembro de 2014 e janeiro de 2015, comprovam a efetiva prestação dos serviços, razão pela qual deveria ser obedecido o princípio do Pacta Sunt Servanda, com a consequente remuneração pelos seus trabalhos.

Por fim, pleiteou reforma da sentença, para que fosse declarada a rescisão contratual, por culpa do apelado, condenando-o ao pagamento dos pro labores pactuados e da indenização prevista na cláusula 5ª, § 1º do contrato.

O cerne da controvérsia gira em torno da regularidade ou não da contratação da apelante pelo ex-síndico, sem a devida legitimação ou respaldo pela assembleia, bem como sobre a efetiva prestação dos serviços em favor do apelado.

É dever do síndico, no exercício de suas funções, cuidar dos interesses dos condôminos e administrar com diligência o patrimônio comum.

O art. 1.348 do CC trata das competências ordinárias do síndico, in verbis:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

Os atos que exorbitam a mera administração devem ter o respaldo da assembleia, salvo nas hipóteses de extrema emergência.

O § 2º, do referido artigo constitui uma das hipóteses de atribuição do síndico que necessita de autorização dos condôminos:

  • 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

O contrato de prestação de serviços em questão foi claro ao dispor sobre o objeto do acordo, in verbis:

“A CONTRATADA prestará ao Contratante os serviços profissionais de assessoria, consultoria e administração nas áreas operacional, administrativa de gestão condominial, cujo detalhamento encontra-se disposto conforme cláusula segunda e terceira.”

Da análise desses dispositivos, verifica-se que a assinatura do contrato de prestação de serviços de assessoria e administração do condomínio, pelo síndico, se enquadra na situação descrita no § 2º do art. 1.348 do CC, ou seja, o negócio jurídico entabulado necessitava de aprovação da assembleia.

Após exame detalhado da Convenção, observa-se que não há qualquer artigo que permita ao síndico transferir a outrem as funções administrativas sem a aprovação da assembleia, logo o contrato de prestação de serviço não se insere na exceção prevista na parte final do § 2º, do art. 1.348 do CC.

Assim, é possível concluir que o ajuste realizado sem a chancela dos condôminos extrapolou os poderes ordinários contidos nos incisos do art. 1.348 do CC. Confira-se entendimento de Marco Aurélio Viana sobre o tema:

“A representação atribuída ao síndico está circunscrita a prática de atos necessários ao interesse da comunhão. O que se permite é a prática de atos de administração ordinária. O que foge desse território reclama prévia autorização dos condôminos, que deliberam em assembleia geral.” (Comentários ao Novo Código Civil, Forense, 2003, Volume XVI, p. 483/484).

Os poderes de representação do síndico são relativos e não absolutos, portanto, se o ato ou fato fugiu da competência administrativa ordinária, como no caso em tela, caberia à apelante se certificar previamente sobre a existência de respaldo jurídico do ex-síndico para o acordo entabulado. Cláudio Antônio Soares Levada esclarece a matéria:

“O síndico é delegatário da soberania da assembleia. É em nome dela que age, tanto que é por ela eleito e por ela poderá ser destituído, o que demonstra que seu poder de representação é relativo e não absoluto, já que mandatário dos interesses condominiais gerais. Assim, tudo que ocorra de relevante, judicial ou administrativamente, em relação aos interesses do condomínio, deve ser levado ao conhecimento da assembleia, extraordinária se necessário, para que se deliberem as providências cabíveis ao interesse comum.” (O síndico nos condomínios edilícios, in Condomínio Edilício, 2ª ed., Método, p. 57).

Quanto à alegação da apelante de que seu contrato seria válido, pois o art. 34, alínea d da Convenção permite ao síndico a contratação de serviços com ou sem vínculo empregatício, tal argumento não merece prosperar, uma vez que esse dispositivo trata de poderes ordinários do síndico, o que não é o caso da contratação em análise, como já explicitado anteriormente.

Nesse contexto, os atos praticados em desconformidade com a convenção ou a lei, não possuem idoneidade jurídica capaz de vincular os representados.

Desta maneira, não merece reparo a sentença que concluiu pela ausência de responsabilidade do condomínio diante da irregularidade na contratação.

No que diz respeito à afirmação da autora, de que efetivamente prestou os serviços contratados e que por essa razão tem direito à sua remuneração, tal comprovação não se faz necessária nestes autos, uma vez que a responsabilidade pelo pagamento de seu pro labore é do ex-síndico, que exorbitou os poderes de representação do condomínio, portanto deverá ser pleiteada em ação própria em desfavor do responsável pela contratação. Neste sentido, ensina Daniel Carnacchioni:

“Assim, EM REGRA, a manifestação de vontade do representante apenas vinculará o representado, na medida e nos limites dos poderes a ele conferidos (efeitos da representação em relação ao representado). Se o representante, ao manifestar ou exteriorizar a vontade em nome do representado, agir com excesso ou praticar ato fora dos limites dos poderes a ele outorgados, responderá, pessoalmente, perante o terceiro” (CARNACCHIONI, Daniel Eduardo. Curso de direito civil: parte geral. 3. ed. rev., ampl. e atual. Salvador: JusPODIVM, 2012. p. 618).

Assim também já decidiu este Egrégio TJDFT:

“Condomínio. Contrato de prestação de serviços advocatícios. Rescisão. Multa. Ato unilateral. Síndico. Síndico que, exorbitando os poderes de representação do condomínio, rescinde contrato de prestação de serviços advocatícios por razões pessoais e alheias ao interesse do condomínio, deve indenizar os prejuízos causados ao condomínio. Apelação não provida.” (Acórdão n.941002, 20150110381356APC, Relator: JAIR SOARES 6ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 11/05/2016, Publicado no DJE: 17/05/2016. Pág.: 267/339).

“DIREITO CIVIL – CONDOMÍNIO – SÍNDICO – IMPRUDÊNCIA E EXCESSO DE PODERES – ARTIGOS 186 E 187 DO CÓDIGO CIVIL – CONVENÇÃO CONDOMINIAL – INOBSERVÂNCIA -DEVER DE REPARAÇÃO – RECURSO PROVIDO. 1. O síndico responde pessoalmente pelos danos causados ao condomínio quando age com excesso de poderes e imprudência. 2. Se o condomínio é condenado judicialmente ao pagamento de indenização por danos morais ocasionados a um dos condôminos em decorrência de conduta excessiva e imprudente adotada pelo síndico, este deve ressarcir o prejuízo causado à coisa comum. 3. Recurso CONHECIDO e PROVIDO.” (Acórdão n.817793, 20100110469913APC, Relator: LEILA ARLANCH, Revisor: TEÓFILO CAETANO, 1ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 03/09/2014, Publicado no DJE: 11/09/2014. Pág.: 65).

No mesmo sentido já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. IMPROCEDÊNCIA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. – O entendimento do Acórdão recorrido no sentido de que quando o síndico extrapola os limites da competência atribuída por lei ou convenção, o condomínio não se responsabiliza pelos seus atos está em sintonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça. Aplicável, portanto, à espécie, o óbice da Súmula 83 desta Corte. Agravo Regimental improvido.” (AgRg no Ag 1086516/PR, 3ª T., rel. Min. Sidnei Beneti, DJe 14/04/2009).

Assim, não merece qualquer reproche a sentença.

 

Fonte: Jusbrasil.

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