Perguntas e Respostas

Quando o novo Código Civil entrou em vigor? Como fica a Lei nº 4591/ 64 diante da aprovação do novo Código Civil?

 O novo Código Civil (Lei Federal nº 10.406/02) entrou em vigor em 11/01/03. É o entendimento predominante que a parte da Lei nº 4.591/64 que tratava do condomínio foi derrogada, isto é, seus vinte e sete artigos iniciais foram substituídos pelos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil. Assim a Lei nº 4.591/64 continua em vigor apenas na parte referente à incorporação imobiliária, instituto que não foi abrangido pela nova lei.

O novo Código Civil impõe a atualização da Convenção do Condomínio?

Não há obrigatoriedade de ajuste da Convenção do Condomínio para que haja uma harmonização com o novo Código Civil, já que as regras da Lei de Introdução ao Código Civil (Decreto-lei nº 4.657/42) servem justamente para tal fim, isto é, as Convenções anteriores a 11/01/03 continuam em vigor naquilo que não contrariarem disposições de ordem pública (obrigatórias) expressas da nova lei; esta não fixa prazo para que as Convenções se ajustem às suas novas disposições; assim, salvo conveniência particular, poderão permanecer inalteradas. Todavia, a conveniência de se efetuar a modificação deverá ser analisada caso a caso.

O que é a Convenção do Condomínio, isto é, qual é a sua natureza jurídica?

 A convenção do condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um “ato-norma”. Assim, não é um contrato. Por tal razão, alcança não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio (art. 1.333, caput, do novo Código Civil). O registro da convenção no Registro de Imóveis é necessário apenas para torná-la válida perante terceiros, já que “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos”, como afirmado pela Súmula nº 260 do Superior Tribunal de Justiça.

Quando houver conflito entre a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, qual das normas prevalecerá?

A Convenção do Condomínio difere do Regimento Interno pela natureza das matérias tratadas. Compete à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condômino. Já o Regimento Interno tem por objetivo reger apenas convivência entre os condôminos. Por tais características, quando surgir conflito entre o dizer da Convenção e o do Regimento Interno, prevalecerá o primeiro. Espelha tal realidade o julgado seguinte: “A convenção condominial é o instrumento que constitui a compropriedade; o regulamento interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo outorga, o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem, vale o que consta da convenção registrada no Cartório de Registro (art. 9º, § 1º, da Lei nº 4.591/64). Não provimento” (TJSP – 3ª Câm. De Dir. Priv.; AC nº 281.174-4/9-00-SP; Rel. Des. Ênio Santarelli Zuliani; j. 15/4/2003; v. U.)

A multa de 2% prevista pelo novo Código Civil é obrigatória?

A redução da multa moratória para o patamar de 2% (dois por cento), como dita o art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil, deve ser acatada por todos os condomínios, independentemente destes terem constituição anterior ou posterior à data mencionada. Contudo, é certo que a redução da multa não alcança débitos vencidos anteriormente à data do começo de sua vigência. Nos termos do art. 2.035, parágrafo único, do novo Código Civil, tem-se que a redução da multa moratória para 2% (dois por cento) é ponto de ordem pública e como tal, de observância obrigatória. Não se pode sustentar que as Convenções atuais, que estabelecem percentual superior aos 2% do novo Código seriam um direito adquirido ou ato jurídico perfeito. Em verdade, a Convenção tem natureza normativa, prevalecendo no caso a lei mais recente que vem a ser o novo Código Civil. Em síntese, aplica-se a redução da multa moratória (2%) para todos os débitos condominiais vencidos a partir de 11/01/03.

Para fins de atenuar os efeitos da inadimplência, pode o condomínio implantar o sistema de desconto pelo pagamento antecipado da cota condominial?

Não é recomendável a adoção do chamado “desconto pontualidade”, conhecido também por “cláusula de bonificação”, tendo em vista predominar o entendimento, na doutrina e na jurisprudência, de que tal medida caracteriza burla da lei, isto é, uma aplicação de multa moratória, mascarada, acima do limite permitido (superior ao limite de 2% fixado pelo art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil).

Na Convenção do Condomínio, os juros poderão ser aumentados para compensar a redução da multa moratória para 2%? É possível usar a taxa SELIC?

Não. O art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil diz que o condômino devedor ficará “… Sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês…”. O entendimento predominante a respeito do assunto é que, mesmo com a entrada em vigor do novo Código Civil, os juros convencionais moratórios continuam limitados à taxa mensal de 1%, em face da interpretação conjugada do artigo acima citado com os arts. 406 do novo Código Civil, 161, § 1º, do Código Tributário Nacional e 1º a 5º da Lei da Usura (Decreto nº 22.626/33). Exemplifica tal entendimento o Enunciado nº 20 da Jornada de Direito Civil, encontro de notáveis promovido periodicamente pelo Centro de Estudos do Conselho da Justiça Federal (www.cfj.gov.br). É, pois, temerário, que os condomínios edilícios alterem suas Convenções para estabelecerem taxa de juros superiores a 12% ao ano, tanto mais num percentual que vise compensar a redução da multa moratória. Em realidade, o permitido no art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil é que os condomínios convencionem taxa de juros inferior a 1% ao mês.

Quem responde pelas despesas ordinárias e extraordinárias?

As despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino. As extraordinárias são de responsabilidade do condômino locador (arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/91).

Qual a finalidade do fundo de reserva?

Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais. Conseqüentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma.

O locatário (inquilino) deve contribuir para o fundo de reserva?

O locatário deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando seu gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período da locação. Caso o condomínio esteja constituindo o fundo, a arrecadação será considerada despesa extraordinária e, portanto, paga pelo condômino-locador.

O boleto de condomínio pode ser protestado?

Sim! Conforme o Novo CPC, em seu artigo:

Artigo 783: A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível

Artigo 784: São títulos executivos extrajudiciais:

X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;

As mudanças no Código de Processo Civil prevê, ainda, a possibilidade de negativação do devedor nos órgãos de proteção ao crédito e o protesto em Tabelionato do débito condominial.

É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?

A inscrição no SPC só é possível mediante acordo entre o sindicato patronal dos condomínios da região e a associação comercial. O SERASA só tem aceito inscrição de devedores cujo título já tenha sido protestado.

Esta prática não é recomendável, pois não é consenso entre os juristas que a inscrição de condôminos inadimplentes seja legal. Assim, caso seja utilizada a inscrição mencionada, o condomínio se sujeitará a responder por eventuais danos morais causados.

O que pode ser cobrado quando o condômino atrasa o pagamento da cota?

O novo Código Civil determina a aplicação de: – multa moratória de 2% sobre o débito; – juros moratórios de 1% ao mês ou em outro patamar estipulado pela Convenção do Condomínio, desde que inferior a 1%; – atualização monetária conforme índice previsto na Convenção, e na sua falta conforme o índice praticado pelo Judiciário Estadual (tabela prática para atualização monetária dos débitos judiciais).

É possível tornar automática a multa para o condômino reiteradamente inadimplente?

Não. A aplicação da multa de até 5 (cinco) vezes o valor da contribuição mensal ao condômino que descumpra reiteradamente seus deveres é possível, desde que tal sanção seja, caso a caso, previamente autorizada por assembléia, pelo voto de ¾ dos condôminos restantes (art. 1.337, caput, do novo Código Civil), proporção que no mais das vezes inviabilizará a iniciativa.

O anti-social pode ser expulso?

Sim. Caso seja aplicada a multa e mesmo assim o infrator continue apresentando reiteradamente o comportamento ofensivo, a doutrina sustenta que será possível que o condomínio ajuíze ação para expulsar o condômino antissocial.

Como se vê no Enunciado 508 do Conselho da Justiça Federal:

“verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (art. 5º, XXIII, da CRFB e art. 1.228, §1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, §2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal”.

É possível que o número do apartamento do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio?

Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos, seja por meio documental ou mesmo pelo site do condomínio ou da administradora. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever do síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.

O condômino devedor pode alegar o benefício do bem de família em seu favor, numa ação de cobrança promovida pelo condomínio?

Não. Os inadimplentes com as despesas do condomínio respondem pelo não cumprimento da obrigação podendo o imóvel ser penhorado para garantia de pagamento da dívida pois a regra da impenhorabilidade do bem de família não alcança dos débitos condominiais.

Nos termos do artigo 835 do Código de Processo Civil, há uma ordem de preferência na penhora:

“Art. 835.

A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:

V – bens imóveis;”

Dessa forma, os bens imóveis constam no rol apresentado pelo artigo 835 do CPC e podem ser penhorados pelo juízo para garantir o pagamento da dívida condominial.

Com isso, nas dívidas de condomínio a própria unidade privativa, ou seja, o apartamento em si, poderá ser penhorado, ir a hasta pública e arrematado por terceiros, mesmo que este seja o único imóvel do devedor.

Há no direito brasileiro o instituto jurídico do “bem de família”. A Lei 8.009/90 que dispõe sobre a impenhorabilidade deste bem assenta no artigo 1º o seguinte: “O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei”. O artigo 5º conceitua residência: “para os efeitos de impenhorabilidade, de que trata esta lei, considera-se residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente”.

Ocorre que o artigo 3º da lei traz um rol de exceções onde a penhora deste único bem imóvel é permitida.

“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

Outrossim, o STF, no Recurso Extraordinário 439.003/SP, Relator Ministro Eros Grau, já se posicionou acerca do tema:

“EMENTA: RECURSO EXTRAORDINÁRIO. BEM DE FAMÍLIA. PENHORA. DECORRÊNCIA DE DESPESAS CONDOMINIAIS.

  1. A relação condominial é, tipicamente, relação de comunhão de escopo. O pagamento da contribuição condominial [obrigação propter rem] é essencial à conservação da propriedade, vale dizer, à garantia da subsistência individual e familiar — a dignidade da pessoa humana. 2. Não há razão para, no caso, cogitar-se de impenhorabilidade. 3. Recurso extraordinário a que se nega provimento.”

Ainda assim, o artigo 1.715 do Código Civil Brasileiro, no mesmo sentido, dispõe: “o bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio”.

O condômino aposentado tem o direito de pagar o rateio mensal em data diferente dos demais condôminos?

Não, lei alguma permite o pagamento do rateio condominial em data diferenciada pelos aposentados. Esta é uma liberalidade que deve ser decidida pela assembléia geral de condôminos. Muita confusão se faz a este respeito devido ao teor da Lei Federal nº 9.791/99, que dispôs sobre”a obrigatoriedade de as concessionárias de serviços públicos estabelecerem ao consumidor e ao usuário datas opcionais para o vencimento de seus débitos”(art. 1º), aplicável apenas às contas oriundas das empresas concessionárias hipótese que, obviamente, não é a dos condomínios edilícios.

Titulares de lotes em loteamentos fechados são obrigados a contribuir com o rateio das despesas comuns?

Sim. O Código Civil em seu artigo 1.358-A disciplina que:

Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

Dessa forma, e apesar dos loteamentos fechados, tecnicamente, não serem condomínios, desde que realmente existam serviços desempenhados em benefício da comunidade, tais como os relativos à segurança, limpeza e entretenimento, haverá obrigatoriedade de contribuição de todos os lotes. O contrário seria legitimar o enriquecimento injusto. A ementa abaixo exemplifica tal realidade: CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – LOTEAMENTO – COBRANÇA – DESPESA COMUM – RATEIO – NECESSIDADE – CABIMENTO Quem se beneficia dos serviços prestados ao loteamento tem obrigação de participar do rateio das despesas comuns. (2º TACivilSP – Ap. S/ Rev. 878.573-00/8 – 3ª Câm. – Rel. Des. JESUS          LOFRANO – J. 15.2.2005).

Quem é o responsável pelo pagamento dos débitos condominiais de unidade financiada, retomada pelo banco?

Por força do art. 1.345 do novo Código Civil, que evidencia a natureza propter rem da dívida de condomínio, o banco responde pelos débitos incidentes sobre a unidade retomada, inclusive quanto aos anteriores à data da retomada. É o que ilustra o julgado abaixo, oriundo do Superior Tribunal de Justiça: CONDOMÍNIO. DESPESAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. O adquirente de unidade condominial responde pelos encargos existentes junto ao condomínio, mesmo que anteriores à aquisição. (…) (STJ – REsp 536005-RS – Rel. Min. Barros Monteiro – 4ª Turma – j. 10/02/ 2004 – P. DJ 03.05.2004, p. 174).

O síndico do condomínio pode impedir que o condômino inadimplente alugue seu apartamento?

Não. Além das penas pecuniárias previstas nos arts. 1.336, § 1º, e 1.337, caput, do novo Código Civil, e da restrição prevista no art. 1.335, III, do mesmo diploma, nenhuma outra que importe em privação de direitos condominiais pode ser estabelecida em Convenção ou aplicada pelo condomínio ao inadimplente. Não será lícito, assim, impor-lhe a privação do uso e gozo das coisas e áreas comuns ou particulares. Ademais, a imposição de restrições como a aludida pode ser interpretada como cerceamento do direito de propriedade e prática do crime de exercício arbitrário das próprias razões (art. 345 do Código Penal), risco que deve ser evitado.

É possível efetuar o pagamento do rateio mensal por meio de depósito na conta do condomínio?

Para que a mora e seus efeitos sejam evitados, todos no condomínio estão obrigados a pagar o rateio das despesas condominiais da forma costumeira, no dia e modo convencionados. Aqueles que não acatarem a praxe condominial, que usualmente é o pagamento por meio de boleto bancário, poderão até mesmo ter ignorado o depósito (acaso seja impossível identificar a procedência) ou mesmo serem sancionados com a multa, juros e correção monetária incidentes pelo descumprimento do dia do vencimento da obrigação e lançamento do número da unidade autônoma no rol dos devedores, nos termos do art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil.

Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em atraso?

Prescreve em cinco anos a pretensão de cobrança das dívidas oriundas de despesas de condomínio, de acordo com o Art. 206, §5º, inciso I do Código Civil. Segundo decisão recente do Superior Tribunal de Justiça, “Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.” REsp nº 1483930 / DF.

O condomínio é obrigado a adotar o método contábil para controlar suas contas? O condomínio deve contratar contador para tanto?

Ainda que haja necessidade de um controle dos valores arrecadados e administrados em nome dos condôminos, e sua posterior divulgação, através da via escrita e da realização de assembléia geral (art. 1.348, VIII, do novo Código Civil), não há obrigatoriedade de adoção do método contábil, de livros contábeis ou mesmo contratação de um contador para efetuar tal atividade, que poderá ser efetuada pelo próprio síndico ou por terceiro por ele designado o qual, usualmente, é uma empresa prestadora de serviços especializada na administração condominial.

Qual é o tempo de guarda dos documentos condominiais?

O novo Código Civil não repetiu a disposição do art. 22, § 1º, g, da Lei nº 4.591/64, que dispunha sobre a obrigatoriedade do síndico manter os documentos condominiais por 5 (cinco) anos. Porém, cumpre alertar que, atualmente, o prazo prescricional para a cobrança (EXECUÇÃO), pelo condomínio, dos débitos contraídos por condôminos, é de 05 (cinco) anos (Art. 206, §5º, inciso I do CC).

Quantas assembléias deverão ser realizadas anualmente?

Segundo o art. 1.350 do novo Código Civil haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária que tratará da discussão e aprovação dos temas seguintes: – prestação de contas; – previsão orçamentária; – eventualmente: eleição do síndico ou alteração do Regimento Interno. Já as assembléias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes forem necessárias, segundo o entendimento do síndico ou de ¼ dos condôminos quites.

A quem compete convocar as assembléias condominiais?

As assembléias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos quites (arts. 1.350 § 1º e 1.355 do novo Código Civil).

As assembléias podem ser realizadas sem a convocação antecipada de todos os condôminos?

O art. 1.354 do novo Código Civil diz que é obrigatória e imprescindível a convocação de todos os condôminos, na forma e prazo estabelecidos pela Convenção do Condomínio, sob pena de nulidade do ato

É obrigatório o reconhecimento de firma para o uso das procurações?

O art. 654, § 2º, do novo Código Civil estipula que a necessidade do reconhecimento de firma dependerá de exigência das partes envolvidas. No caso do condomínio, só haverá a obrigatoriedade se assim disser expressamente a Convenção do Condomínio.

O síndico, membros do conselho fiscal e empregados do condomínio podem receber procurações para votarem em assembléia?

Não existe vedação legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir, através de cláusula expressa na Convenção, que tais pessoas atuem como procuradores.

Quem pode dar e receber procuração?

Para dar procuração, ou seja, para ser outorgante (mandante) num contrato de mandato, basta ter capacidade civil (cf. Arts. 3º a 5º do novo Código Civil), como diz o art. 654, caput, do Código Civil: “Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante”. Da mesma forma, para receber procuração, isto é, para ser o outorgado (mandatário), a pessoa deve ter a capacidade civil, com uma exceção, que é a possibilidade do maior de dezesseis e menor de dezoito anos não emancipado ser procurador, como estabelece o art. 666 do novo Código Civil.

Pelo simples decurso do tempo a procuração perde a validade?

A procuração é o instrumento do contrato de mandato. Somente se a procuração tiver sido conferida com prazo certo é que seu decurso fará cessar o mandato. Neste particular, o novo Código Civil relaciona no art. 682 as várias hipóteses de término do mandato, dentre as quais está a pelo decurso de prazo (inciso IV):”Art. 682. Cessa o mandato: I – pela revogação ou pela renúncia; II – pela morte ou interdição de uma das partes; III – pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer; IV – pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio”.

As atas das assembléias precisam ser registradas?

O novo Código Civil não obriga o registro das atas de assembléias em Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável registrálas, pois torna a decisão da assembléia pública e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio.

Pode haver votação secreta, na assembléia de condomínio?

É vedada a votação secreta por dois motivos: a – Em razão da contagem dos votos ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da Convenção do Condomínio; b – Pela possibilidade de fraudes ou equívocos que a medida dá oportunidade.

O condômino inadimplente tem direito a voto nas assembléias?

Não. O art. 1.335, III, do novo Código Civil expressamente veda a participação e o voto do inadimplente nas assembléias gerais de condôminos.

O síndico pode votar nas assembléias condominiais?

Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração, se assim dispuser a Convenção do Condomínio. Do contrário, o síndico poderá participar e votar de qualquer assunto colocado em pauta.

Na defesa dos interesses comuns, o síndico necessita de prévia aprovação assemblear para propor a ação judicial cabível?

Não. A possibilidade de o síndico propor as ações no resguardo dos interesses comuns decorre do direto dizer legal, a saber, do art. 1.348, II do novo Código Civil, bem como do art. 12, IX, do Código de Processo Civil, não carecendo de autorização da assembléia para a tomada de tal medida. Serve de exemplo o julgado seguinte: Condomínio – Edifício de apartamentos – Representação em juízo pelo síndico, ativamente, na defesa de interesses comuns – Desnecessidade de expressa conferência de poderes em assembléia – Insurgência contra decisão que faz extinguir o processo por falha de representação do condomínio-autor, nos termos do art. 267, IV, do CPC – Agravo provido. (TJSP – AI nº 106.416-4/6″Guarujá”1ª Câm. Dir. Priv.”Des. Rel. Erbetta Filho – J. 29/06/99).

Pode caracterizar a prática de algum delito a atitude de determinada pessoa que cause tumulto numa assembléia de condomínio?

Sim. A atitude pode ter o enquadramento da contravenção penal prevista no art. 40 do Dec.-Lei nº 3.688/41, qual seja, o delito de provocação de tumulto ou conduta inconveniente, sujeitando seu causador à prisão de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou ao pagamento de multa: “Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembléia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave: Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa”.

O inquilino é condômino?

Não. Nos termos do art. 1.334, § 2º, do novo Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários).

O inquilino pode participar e votar na assembleia?

O novo Código Civil não prevê a possibilidade de o inquilino participar e votar nas deliberações da assembleia, tal como permitia a legislação anterior em relação a despesas ordinárias; assim, o inquilino somente poderá participar e votar como mandatário do locador, mediante apresentação de procuração.

O inquilino pode participar do Conselho?

A resposta depende da análise da Convenção do Condomínio. O art. 1.356 do novo Código Civil faculta a criação do Conselho Fiscal composto de três membros, com mandato não superior a dois anos, eleitos em assembleia, com a competência específica de análise das contas do síndico. Porém, pode a Convenção do Condomínio se aprofundar no tema, estabelecendo exigências que a generalidade do texto legal não traz como é exemplo o requisito de que o candidato a conselheiro seja condômino.

Os membros do conselho são remunerados?

Não havendo dispositivo na Convenção, presume-se gratuito o mandato dos membros do conselho.

Como se dá a destituição dos conselheiros?

Os conselheiros só poderão ser destituídos em assembleia geral especialmente convocada, que preencha a votação prevista na Convenção a respeito e, no silêncio desta, em primeira convocação por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352 do novo Código Civil), e em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes (art. 1.353 do novo Código Civil).

O cônjuge do condômino eleito síndico pode fazer parte do conselho?

Não seria conveniente tal situação, pois se presume que o cônjuge do síndico eleito é suspeito para manifestar-se sobre os atos do companheiro. Há uma clara situação de incompatibilidade que deve ser evitada.

Qual o prazo do mandato dos conselheiros?

O prazo deverá estar previsto na Convenção, não podendo ultrapassar 2 (dois) anos, permitida a reeleição.

Quais são as atribuições do conselho?

O art. 1.356 do novo Código Civil diz que o conselho fiscal terá a competência de dar parecer a respeito das contas apresentadas pelo síndico. Obviamente, há possibilidade de a Convenção atribuir-lhe funções específicas ou mesmo mais abrangentes, além de poder criar outros conselhos com atribuições diversas (inclusive o consultivo).

O síndico pode ser destituído?

Sim. A destituição do síndico depende de assembleia especialmente convocada, em que a maioria absoluta (50% + 1) dos condôminos que estiverem presentes vote favoravelmente à proposta. O art. 1.349 do novo Código Civil exige, ainda, que a destituição tenha um dos seguintes fundamentos: – prática de irregularidades; – falta de prestação de contas; – atos de má gestão (não administrar convenientemente o condomínio).

Quando o mandato do síndico é interrompido abruptamente (ex.: renúncia, morte, destituição), existirá a figura do mandato tampão ou complementar?

O prazo do mandato do síndico será sempre o estipulado na Convenção do Condomínio, que por sua vez deve respeitar o limite máximo de 2 (dois) anos, por força do art. 1.347 do novo Código Civil. A estipulação de mandato tampão ou complementar depende de expressa previsão e aquiescência da Convenção do Condomínio. Se esta for omissa, a medida (mandato complementar) não poderá ser adotada. Vale lembrar que a alteração do prazo de mandato do síndico depende de regular modificação da Convenção do Condomínio, isto é, realização de assembleia, especialmente convocada, em que se obtenha a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (art. 1.351 do novo Código Civil).

O síndico é obrigado a dar cópia da Convenção do Condomínio aos condôminos ou ocupantes?

Não. Obrigatoriedade não existe já que a Convenção do Condomínio é documento público e por conta disto, seu acesso é franqueado a todos. Melhor explicando, sendo compulsório o registro da Convenção do Condomínio no Registro Imobiliário (art. 1.333, parágrafo único, do novo Código Civil e art. 167, I, 17, da Lei nº 6.015/73), não será obrigatório o fornecimento, pelo síndico, de cópia da mesma aos condôminos ou ocupantes. Porém, ainda que não haja obrigatoriedade, é conveniente que seja dada uma cópia integral da Convenção a cada um dos condôminos, incentivando o pleno conhecimento do seu teor por todos.

O novo Código Civil impede a reeleição do síndico:

Não. O art. 1.347 do novo Código Civil não estabelece qualquer limitação quanto à reeleição do síndico, num condomínio edilício. Pelo contrário, o mandato, ainda que limitado no seu prazo a 2 (dois) anos no máximo, poderá se renovar por infinitas e sucessivas reeleições.

A instalação de ar-condicionado é permitida?

Para se instalar aparelhos de ar-condicionado é necessário que os seguintes itens sejam satisfeitos. A) Edificação deve possuir capacidade elétrica para suportar a carga suplementar decorrente da instalação do equipamento em todas as unidades atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART- Anotação Responsabilidade Técnica. B) Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo a não comprometer a estética e segurança da edificação (resistência da estrutura) ou sua fachada. C) Todos os dados e informações devem ser levados para aprovação em assembleia geral especialmente convocada para este fim. É conveniente que o condomínio, através de assembleia geral, discipline a instalação desses equipamentos, tendo em vista que os Tribunais vêm decidindo favoravelmente aos condôminos que a pleiteiam.

O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, alteram a fachada do edifício?

Apesar de o assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em assembleia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.

Pode um condômino trocar a porta de entrada ou a estética do hall de sua unidade?

A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordância e autorização de todos os condôminos residentes no andar.

A pintura ou lavagem da fachada deve ser feita de quanto em quanto tempo?

O assunto é de interesse local, sendo regido pela legislação municipal. Deve-se verificar, se o seu município regula a matéria.  Por se tratar de obra que tem o caráter de ser voluptuárias, isto é, de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou seja de elevado valor, dependerá da aprovação de dois terços dos condôminos (art. 1.341, I);

Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do edifício?

Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.

Como o síndico deve proceder quando o vazamento tiver origem em áreas de uso comum?

O síndico deve solucionar com urgência, sob pena de responder pelos encargos de despesas judiciais e honorários advocatícios resultantes da ação que o condômino prejudicado ajuizar contra o condomínio.

O condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?

Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcionalmente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo: a-Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do condomínio); b-Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado; c-Verificação se o dano ocorreu, ou não, por dolo ou por explícita e patente culpa do representante ou preposto do condomínio (empregados); d-Verificar o que a Convenção do Condomínio diz a respeito do assunto, tanto no aspecto positivo, prevendo expressamente a responsabilização do condomínio, ou no aspecto negativo, contendo cláusula de não indenizar; e-Constatação do nível, proporção e qualidade da segurança existente no condomínio. Quanto maior for à segurança fornecida, maiores serão as despesas arcadas pelos condôminos e consequentemente, maior será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Se o condomínio não dispõe de uma segurança especial possuindo apenas portaria ou guarita, então não haverá responsabilidade, devendo cada condômino vitimado arcar com o preço do seu prejuízo.

De quem é a responsabilidade na ocorrência de furto cometido pelo empregado do condomínio?

A responsabilidade recai sobre o condomínio sempre que um fato seja atribuído à ação ou à omissão do síndico ou dos empregados.

O condomínio responde por furtos ocorridos no interior de um dos apartamentos?

O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver concreta participação, direta ou indiretamente, do empregado do mesmo, pois a administração é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.

Quem responde pela queda de objetos dos apartamentos, causando danos a terceiros?

Nos termos do art. 938 do novo Código Civil, “aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido”. Assim, se for possível à identificação, será do condômino causador da queda a responsabilidade civil daí oriunda. Caso contrário, não sendo possível a identificação do agente causador da queda, a responsabilidade civil será do condomínio.

O condomínio que possui garagem coletiva com o número de vagas inferior ao dos apartamentos pode excluir do uso os locatários e visitantes?

Compete a Convenção do condomínio e ao Regimento Interno dar a disciplina da forma de utilização da garagem coletiva, dizendo quais são as restrições e quanto cada condômino possui de direito sobre a área.

Para o condômino alugar a vaga da garagem o que é preciso?

O art. 1.338 do novo Código Civil inovou ao autorizar a locação da vaga de garagem a estranhos, desde que respeitada à ordem de preferência sucessiva a condôminos e possuidores. Evidentemente a Convenção Condominial pode proibir essa locação e assim o fazendo, não estará ferindo o direito de propriedade, mas simplesmente exercitando um poder de autorregulamentação dos próprios condôminos, tanto mais num momento que a falta de segurança é tema dos mais relevantes na sociedade brasileira.

Para o condômino vender a vaga da garagem o que é preciso?

A venda da parte acessória a estranho é possível se facultada expressamente no ato constitutivo do condomínio ou na convenção e desde que não haja oposição da assembleia geral dos condôminos, obedecendo-se sempre a ordem de preferência do condômino ao estranho.

Quando o condômino deixa o carro na garagem do condomínio, ficando as chaves obrigatoriamente com o vigia ou garagista e o mesmo causa danos ao automóvel, o condomínio fica responsável pelo prejuízo?

Desde que o Condomínio imponha aos condôminos a obrigação de deixar na garagem a chave do carro, torna-se responsável por ato danoso do vigia ou do garagista.

A falta de conservação do imóvel pode redundar na obrigação do condômino negligente indenizar seus vizinhos ou o próprio condomínio?

Sim. São aplicáveis à hipótese os arts. 937 1.280 e 1.336, IV, do novo Código Civil: Art. 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta. (…) Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente. (…) Art. 1.336. São deveres do condômino: (…) IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Um edifício de unidades autônomas, todas de propriedade de uma mesma pessoa, caracteriza-se como condomínio edilício?

Não. Trata-se de propriedade exclusiva de uma só pessoa. A locação das unidades para diferentes inquilinos acarretará a obrigação destes pagarem as despesas comuns ordinárias, desde que comprovadas pelo locador, nos termos do art. 23, § 3º, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

Pode o condômino dar em garantia uma área comum?

Não. O art. 1.339, § 1º, do novo Código Civil veda expressamente que as partes comuns sejam alienadas ou gravadas em separado.

As frações ideais no condomínio edilício podem sofrer modificação? Como?

A alteração das frações ideais é juridicamente possível, mas depende da aprovação da totalidade dos votos do condomínio, por afetar o direito de propriedade. Aliás, não há condomínio edilício sem fração ideal. Enquanto a divisão física do condomínio se dá pelas diferentes áreas comuns e privativas, sua divisão econômica é revelada pela fração ideal. A propósito, diz o art. 1.331, § 3º, do novo Código Civil, com redação dada pela Lei nº 10.931/04: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”. Além do consenso unânime, se faz necessário recalcular todas as frações ideais e, de conseguinte, alterar toda documentação imobiliária pertinente (Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio, bem como as matrículas de cada uma das unidades autônomas), o que demonstra que a proposta, além de trabalhosa, é de custo considerável.

Pode ser construído um novo andar num condomínio edilício?

Será possível a construção se previamente autorizada pela totalidade dos votos do condomínio (unanimidade dos condôminos), em assembleia geral, com a consequente alteração da documentação imobiliária, bem como se permitida pela legislação municipal aplicável. Trata do assunto o art. 1.343 do novo Código Civil: “A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”.

Qual é a base legal para proibição do tabagismo nas áreas comuns de um condomínio?

A Lei Federal nº 9.294/96, regulamentada pelo Decreto nº 2.018/96, veda expressamente o uso de cigarros e assemelhados em recintos coletivos, sejam públicos ou privados, abrangendo a hipótese das áreas comuns nos condomínios edilícios. Tais normas podem ser corroboradas pela legislação municipal, pela Convenção do Condomínio ou pelo Regimento Interno. O condômino que desrespeitar tais regras fica sujeito ao trâmite de aplicação de penas previsto na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno, bem como à multa de 5 (cinco) vezes o rateio mensal na hipótese de reincidência, nos termos do art. 1.337, caput, do novo Código Civil. Se ainda assim a infração perdurar, então só restará levar a questão ao Poder Judiciário.

O Regimento Interno pode estabelecer horário de funcionamento de um condomínio comercial?

Sim. Ao Regimento Interno cabe a disciplina de funcionamento e uso das áreas e coisas comuns, sendo fruto da vontade democrática da massa condominial. O estabelecimento de um horário de funcionamento é uma medida básica de precaução, adotada pela maioria dos condomínios comerciais, como reconhecido pela jurisprudência: “O advogado que opta por adquirir escritório em prédio comercial na região central da capital paulistana assume o dever de respeitar o regramento interno estabelecido pelo grupo condominial e que disciplina, com rigidez própria da precaução contra a violência urbana, o horário de fechamento do edifício – Inocorrência de violação ao direito de propriedade (art. 524 do CC e 19 da Lei nº 4.592/64)- Improvimento” (TJSP – Ac. Nº 101.781- 4/4 – Capital – Des. Rel. Ênio Zuliani – j. 25/07/00).

O condomínio pode reter documento de identidade de visitante que adentra nos seus limites?

Não, a medida é proibida pela Lei Federal nº 5.553/68 (alterada pela Lei nº 9.453/97). A mencionada lei estabelece, dentre outras coisas, que é proibido “reter qualquer documento de identificação pessoal, ainda que apresentado por fotocópia autenticada ou pública-forma, inclusive comprovante de quitação com o serviço militar, título de eleitor, carteira profissional, certidão de registro de nascimento, certidão de casamento, comprovante de naturalização e carteira de identidade de estrangeiro” (art. 1º). Porém, quando o documento de identidade for indispensável para a entrada de pessoa no condomínio, seus dados poderão ser anotados no ato e devolvido o documento imediatamente ao interessado (art. 2º, § 2º).

Alguma norma fixa os limites máximo e mínimo dos honorários da empresa administradora de condomínios?

Não. O assunto “honorários da empresa administradora de condomínios” depende exclusivamente do previsto no contrato de prestação de serviços entabulado entre as partes (condomínio-administradora), inexistindo norma que aborde a questão. Em outras palavras, o tema é ponto de livre estipulação entre as partes, dependente de expressa disposição contratual.

A aquisição de gerador de energia elétrica por um condomínio residencial configura que tipo de despesa?

A instalação de gerador de energia elétrica caracteriza hipótese de despesa útil, e assim sendo, depende da aprovação de maioria absoluta dos condôminos (50% + 1 dos condôminos), em assembleia geral, nos termos dos arts. 96, § 2º, e 1.341, II, do novo Código Civil. Além disso, a instalação pretendida será uma despesa extraordinária, por força do art. 22, X, parágrafo único, a, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), devendo ser paga apenas pelos condôminos e não pelos eventuais locatários existentes.

Como os condomínios devem receber os oficiais de justiça?

O condomínio, através da sua administração e do seu pessoal, não deve oferecer qualquer tipo de resistência ao cumprimento da ordem judicial, desde que comprovada à veracidade do alegado pelo oficial de justiça, isto é, o condomínio não deve servir de anteparo a condôminos que procuram se furtar do cumprimento da lei. A citação, quando recebida pelo porteiro do condomínio edilício, ou nos loteamento com controle de acesso, conforme Art. 248, § 1º e Art. 252. Parágrafo único, ambos do NCPC; quando o condomínio for receber o oficial, este deverá se identificar, por meio de identidade profissional, e, apresentar a certidão que deverá preencher os requisitos formais do §1º do art. 275 do CPC, na qual deverá constar a indicação do lugar e a descrição da pessoa intimada, mencionando, quando possível, o número de seu documento de identidade e o órgão que o expediu.

Para os condomínios é obrigatória a instalação de antena coletiva para a captação dos canais abertos de televisão?

O novo Código Civil (arts. 1.331 a 1358) em momento algum estabelece tal obrigatoriedade, valendo o princípio constitucional da reserva legal, no qual ninguém poderá deixar de fazer algo, senão, em virtude de lei. Em conseguinte, salvo disposição da Convenção do Condomínio estabelecendo dita obrigatoriedade, ela não existirá, cabendo aos condôminos, se for da vontade da maioria, discutir o assunto na assembleia geral, para que se decida por sua instalação ou não. Por fim, sabendo que a despesa é classificada como útil (cf. Art. 96, § 2º, do novo Código Civil), sua aprovação demandará o voto da maioria absoluta dos condôminos, a saber, 50% (cinquenta por cento) mais um da totalidade dos votos do condomínio (cf. Art. 1.341, II, do novo Código Civil).

Há limitação de idade para jogar bilhar ou sinuca nas áreas comuns do condomínio?

Não há lei específica sobre o assunto. Os dispositivos mais próximos são os arts. 75 parágrafo único, e 80, ambos da Lei Federal nº 8.069/90 (Estatuto da Criança e do Adolescente – ECA), que regem, respectivamente, a necessidade das crianças menores de dez anos serem acompanhadas dos pais nos locais públicos de diversão, e a hipótese limitação de idade na exploração comercial do jogo: “Art. 75. Toda criança ou adolescente terá acesso às diversões e espetáculos públicos classificados como adequados à sua faixa etária. Parágrafo único. As crianças menores de dez anos somente poderão ingressar e permanecer nos locais de apresentação ou exibição quando acompanhadas dos pais ou responsável. (…) Art. 80. Os responsáveis por estabelecimentos que explorem comercialmente bilhar, sinuca ou congênere ou por casas de jogos, assim entendidas as que realizem apostas, ainda que eventualmente, cuidarão para que não seja permitida a entrada e a permanência de crianças e adolescentes no local, afixando aviso para orientação do público”. Assim, competirá ao próprio condomínio regular o tema, através do seu Regimento Interno.

É obrigatória a contratação de salva-vidas para o funcionamento das piscinas nos condomínios edilícios?

Em primeiro lugar, cumpre saber se há legislação municipal que trate do tema. Tomando como exemplo o município de São Paulo, norma alguma cuida do assunto. Já no âmbito do Estado de São Paulo existe a Lei nº 2.846/81, que tornou obrigatória a vigilância das piscinas públicas por salva-vidas. Como se sabe, as piscinas dos condomínios não são públicas, mas sim particulares. Com efeito, não se vislumbra a obrigatoriedade dos condomínios contratarem salva-vidas, para que funcionem suas piscinas.

Qual o trâmite que deverá ser obedecido para que ocorra o desmembramento de uma unidade autônoma?

A medida depende da prévia anuência, em assembleia, da totalidade dos votos do condomínio (unanimidade dos condôminos), com base na aplicação analógica dos arts. 1.314 e 1.351 do novo Código Civil. Vale dizer que além do requisito acima apontado, também se fará necessária à aprovação da Municipalidade, permitindo o desmembramento e a criação de uma nova unidade autônoma. Neste sentido, posicionou-se o julgado abaixo, oriundo do Tribunal de Justiça de São Paulo Ementa: Registro imobiliário – Retificação – Indeferimento – Extinção do processo – Decisão mantida – Pretensão que objetiva alcançar o desmembramento de unidade condominial – Impossibilidade jurídica – Recurso improvido. “O pedido de retificação, na verdade, alcança alteração de especificação de condomínio, o que exige, além da aprovação da Prefeitura Municipal, a anuência da totalidade dos condôminos” (TJSP – Apel. Cív. Nº 206.170- 4/1-00 – Praia Grande – Rel. Des. Octavio Helene – j. 28/02/02).

É possível repetir a denominação nos condomínios? Qual o trâmite para alterar sua denominação?

O condomínio edilício (arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil) não possui personalidade jurídica, sendo um ente despersonalizado, uma pessoa formal segundo alguns, como são outros exemplos à massa falida, o espólio, o consórcio etc. Assim, é possível a repetição da denominação que é dada a cada um deles, já que não existe para tal situação o controle que vigora para a criação das pessoas jurídicas, em que é imprescindível a busca prévia de homônimo junto aos registros constitutivos (Juntas Comerciais, Registros Civis das Pessoas Jurídicas etc.). A alteração da denominação do condomínio depende dos votos da totalidade dos condôminos (unanimidade – cf. Arts. 1.314, parágrafo único e 1.351, ambos do novo Código Civil), manifestados em assembleia geral, de molde a possibilitar a modificação de todos os documentos pertinentes, principalmente a Convenção do Condomínio.

Quais procedimentos devem ser adotados pelo condômino que deseja realizar obras em sua unidade autônoma?

Antes de iniciar a reforma dentro da unidade condominial, o proprietário/morador deve apresentar para o síndico um plano de reforma e uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), assinados, respectivamente, por um engenheiro ou arquiteto que deverá acompanhar a obra.

O síndico deverá observar se o projeto atende as normas estabelecidas na Convenção e no Regimento interno, e se está de acordo com a norma técnica da ABNT NBR 16.280.

Recomendamos ao síndico que guarde toda a documentação do pedido de autorização da reforma que lhe foi apresentada, ainda que esse pedido tenha sido rejeitado.

O condomínio pode ser responsabilizado por eventuais falhas na prestação de serviços de energia elétrica?

Não. Lembramos que, o fornecimento de energia elétrica é um serviço prestado pela empresa concessionária diretamente ao condômino morador, no qual, o condomínio não tem qualquer responsabilidade decorrente do seu uso, ou mesmo inadimplemento eventual de quaisquer obrigações.

Caso ocorra um problema com a fiação de energia elétrica do condomínio, de quem é a responsabilidade?

Tratamos da matéria genericamente, analisando a partir de reiterados julgados sobre a matéria e a doutrina especializada. Porém, deve-se observar as particularidades do caso concreto para fins de responsabilização.

Via de regra, do poste até o centro de medição, normalmente localizada no térreo, a responsabilidade é da companhia prestadora dos serviços, no caso, a empresa energia.

Por sua vez, do centro de medição até o apartamento, a Construtora/incorporadora normalmente passa os cabos, deixando as pontas no quadro de cada andar, entregando-os ao condomínio, que passa a ser o titular.

Por fim, os fios e cabos que servem às unidades, recebendo a energia da rede vertical e distribuindo para as unidades são de responsabilidade de cada condômino, respondendo pelos reparos e danos aí ocorridos.

 

Condomínio de lotes, é edilício?

Sim, a matéria é tratada no art. 1.358-A, do Código Civil. Ressalta-se que o condomínio de lotes é edilício na sua forma vertical, sendo unidades imobiliárias vinculadas a uma fração ideal de solo e das áreas comuns.

 

A quem compete a implantação da infraestrutura no condomínio de lotes?

Compete ao empreendedor, o § 3º, do art. 1.358-A, do Código Civil, estabelece que:

  • 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

 

A quem compete as despesas de conservação do terraço?

O artigo 1.344, do Código Civil, descreve que, ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Entretanto, caso o terraço seja parte de uso comum do condomínio, a convenção deverá fazer o rateio entre os condôminos.

 

As normas da ABNT são aplicáveis aos condomínios?

Sim, a ABNT é uma entidade privada responsável pela normatização técnica do país, estabelecendo requisitos de qualidade, de desempenho, segurança, e outros procedimentos. Hoje no Brasil, existem ao menos 32 (trinta e duas) NBR’s aplicáveis aos condomínios. Destaca-se entre elas, a NBR 16.280/2014 que disciplina a realização de obras em condomínio.

 

O débito condominial recuperado judicialmente, pertence ao condomínio?

As taxas de condomínio e encargos decorrentes de condôminos em débito, recuperados judicialmente, pertencem ao condomínio, eis que são originadas das despesas necessárias à conservação e subsistência do conjunto condominial.

 

O condomínio deverá assegurar vagas para o Portador de Necessidades especiais no estacionamento?

Sim, o Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei nº 13.145/2015) em seu artigo 58, prevê que o projeto e a construção de edificações de uso privado multifamiliar devem atender aos preceitos de acessibilidade, na forma regulamentar.

Esta regra carecia de efetividade, por falta de norma regulamentadora. Entretanto, recentemente foi publicado o Decreto 9.451/2018, que regulamenta o dispositivo, passando a tornar obrigatório não só vagas para o Portador de Necessidades especiais no estacionamento, como também, adequações nas áreas comuns e na unidade mobiliaria de acordo com as características da pessoa.

 

O condômino em débito com o condomínio, por ser impedido de usar as áreas comuns?

Entendemos que o impedimento de uso das áreas comuns configura ato ilegal, pois fere o direito de propriedade do condômino e a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa.

Neste sentido é o julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo:

CONDOMÍNIO. RESTRIÇÃO DO USO DE ÁREAS COMUNS À CONDÔMINA INADIMPLENTE. ILEGALIDADE.

O impedimento do acesso do condômino inadimplente a áreas de uso comuns, tais como salão de festas, caracteriza conduta ilegal. Possibilidade de cobrança por outros meios, de acordo com as disposições do Código Civil. Precedentes deste Tribunal e do C. STJ. Reforma da r. sentença. RECURSO DA AUTORA PROVIDO. (Grifo nosso).

(TJ-SP – APL: 002314446220138260002 SP 0023144-46.2013.8.26.0002, Relator: Berenice Marcondes Cesar, Data de Julgamento: 22/11/2016, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2016).

 

O condômino que mora no térreo, e não usa o elevador, pode pagar uma cota menor no condomínio?

Depende, o art. 1.336, inciso I, do Código Civil, descreve que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

A regra que o artigo nos traz, é o pagamento das despesas, o que inclui o elevador, mesmo que o condômino mora no térreo.

Entretanto, o mesmo artigo deu liberdade para condomínio estipular forma diversa (salvo disposição em contrário na convenção). Portanto, se a convenção dispor sobre cota menor em relação ao condômino que mora no térreo, é totalmente legal.

 

O inquilino pode ser síndico?

A lei expressamente descreve que qualquer pessoa poderá ser síndico, caso a convenção não dispuser no sentido contrário, conforme do art. 1.347, do Código Civil.

Portanto, qualquer pessoa física ou jurídica, condômino ou não, locatário, poderá ser síndico.

 

A quem compete a prestação de contas do condomínio?

A competência para prestação de contas é do síndico, o qual convocará os condôminos para assembleia geral ordinária, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, conforme descreve o artigo 1.350, do Código Civil.

 

O que se entende por obras úteis nos condomínios? E qual o quórum para aprovação?

As obras úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, conforme art. 96, § 2º, do Código Civil. Exemplo de obras úteis são: individualização de gás ou água, cobertura das vagas de garagem, são aquelas que melhoram ou valorizam a áreas.

Entretanto, a depender do caso, a obra/benfeitoria pode ser útil para um condômino e para outro voluptuário (mero luxo ou recreio). O ideal é que se leve a discussão a assembleia, vez que, uma ou outra terá reflexos no quórum.

Em relação ao quórum, o artigo 1.341, inciso II, Código Civil, descreve que depende da maioria dos condôminos para aprovação.

É possível a locação de vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio?

O art. 1.331, § 1º, do Código Civil, estabelece que as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outros partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção do condomínio.

Essa é a regra que o Código Civil dispõe, ou seja, expressamente vedado.

Entretanto, se a convenção do condomínio expressamente permitir, será possível alugar vagas de garagem, pois ao mesmo tempo, o Código Civil deu a liberdade ao condomínio regrar.

 

Na ausência de aprovação de prestação de contas pela assembleia, é possível ser aprovada pela via judicial?

Depende, caso seja rejeitada pela maioria dos votos, deverá os condôminos motivar tal ato, para que o síndico possa se manifestar.

Não se manifestando sobre a rejeição ou quedando-se inerte sobre as contas, poderá o condômino requerer que seja prestada pela via judicial.

 

É dever do síndico notificar o condômino antes de aplicar alguma penalidade?

Sim, este foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, sendo necessária a notificação prévia do condômino, dando direito à defesa, em decorrência do Princípio Constitucional do Contraditório e Ampla Defesa.

 

Qual a diferença entre previsão orçamentária e prestação de contas?

A previsão orçamentária é o gerenciamento das finanças, a reunião das despesas ordinárias e extraordinárias, quais serão previstas para o ano seguinte, devendo ser aprovadas em assembleia e dividida de maneira proporcional aos condôminos.

Prestação contas é o dever do síndico de mostrar aos condôminos os gastos realizados durante o ano corrente, dando transparência a sua gestão e despesas.

 

O condômino que renegociou seus débitos pendentes, pode votar em assembleia?

A renegociação de dívidas constitui quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior, chamamos de novação.

Portanto, o condômino que renegocia seus débitos extingue e substitui a anterior, estando em tese, quite com o condomínio, podendo votar em assembleia.

 

O condomínio pode exigir dos visitantes documentos pessoais para identificação (CPF, RG e CNH), em relação às vias de acesso?

Adotando o princípio da segurança, entendemos que poderá ser feita a identificação pessoal do visitante no sistema de cadastro, colhendo os dados pessoais, mas nunca retendo os documentos.

No caso em que o visitante queira adentrar ao condomínio com seu veículo, e tendo apresentando documento diverso da CNH, entendemos que não poderá haver restrição por falta deste, vez que a função é apenas a identificação e não fiscalização da regularidade dos documentos.

Entretanto que para ter essas exigências deverá a convenção do condomínio ou o regimento interno dispor sobre tal assunto.

 

Qual norma é aplicável para os PLAYGROUNDS em condomínios?

A norma aplicável aos PLAGROUNDS consiste na ABNT NBR 16.071, a qual dispõe sobre orientações de segurança, de uso e segurança, manutenção e utilização.

Em o que consiste o Livro de Ocorrências?

O Livro de Ocorrências consiste em registrar, dúvidas, reclamações, sugestões, normalmente ligadas a alguma particularidade administrativa, disciplinada pelo Regimento Interno ou Convenção.

O síndico é o responsável por ler e tomar as providências cabíveis, respondendo ao autor sobre a anotação.

Caracteriza ofensa à honra denegrir a imagem de morador ou síndico ao registrar no livro de ocorrências?

O condômino tem seu direito de manifestar suas particularidades no livro de ocorrências, entretanto tal direito não pode se estender a manifestações ofensivas com o intuito de denegrir o próximo. Caso aconteça, poderá o ofensor ser responsabilizado civilmente por seus atos.

 

A assembleia deve ser presidida pelo síndico?

A abertura da reunião é feita pelo síndico, quando a convocação for feita por ele, sendo que posteriormente, dará início a eleição do presidente da mesa, que normalmente é um condômino.

Entretanto, a convenção do condomínio poderá dispor de forma diversa, como no caso do síndico ser o presidente da mesa.

 

Quais as medidas de prevenção e combate a incêndio deverão ser adotadas pelo condomínio?

Primeiramente, o condomínio deverá ter um seguro obrigatório, independentemente da adesão individual, conforme art. 1.346, do Código Civil, sendo de responsabilidade do síndico providenciar em contratar o seguro, por força do art. 1.348, inciso IX, Código Civil.

As medidas de prevenção e combate é de competência ao Corpo de Bombeiros do respectivo Estado para analisar, planejar, periciar e posteriormente atestar com Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (alvará), bem como instalação de extintores, alarme de incêndio, saídas de emergências, entre outros.

Destaca-se dentro dessas medidas, a brigadista de incêndio, o qual se compõe por pessoas capacitadas para realizar a prevenção e o combate a incêndios, bem como prestar primeiros socorros, avaliar riscos, orientar pessoas.

 

 A quem compete a assinatura da Ata da Assembleia?

Regra geral, compete ao respectivo Presidente e Secretário que foram nomeados pelos condôminos a assumirem estas posições na Assembleia.

A convenção poderá dispor em sentido contrário, exemplo da necessidade de todos os condôminos presentes a assembleia assinarem a ata.

 

Quais são as atribuições do Subsíndico?

O Subsíndico assume todas as atribuições que compete ao Síndico, em caso de impedimento ou ausência deste.

 

 O condômino que usa com exclusividade área comum irá contribuir da mesma forma que os demais?

Não, neste caso o condômino que usa área exclusiva incumbe a ele a despesa relativa ao uso, conforme menciona o art. 1.340, do Código Civil. Exemplo: uso do salão de festas.

 

 O que foi decidido em assembleia, também se aplica aos condôminos que não estiveram presentes?

Sim, se presentes todos os requisitos de legalidade e formalidade, aplica-se aos condôminos que não estiveram presentes, devendo se atentar para o que foi deliberado.

Entretanto, em alguns casos como na construção de outra unidade imobiliária, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos, conforme art. 1.351, do Código Civil.

 

 O que é circular?

Circular é um documento elaborado para que todos os condôminos tomem ciência de alguma obra que será realizada, evento, entre outros. Pode ser denominado como notificação interna ou comunicado interno.

 

Em casos de procedimentos judiciais contra o condomínio, o que fazer?

Primeiramente, o síndico, como representante do condomínio, deverá convocar assembleia para dar conhecimento aos condôminos de eventuais ações.

Posteriormente, contratar algum escritório de Advocacia especializado na área, para tomar o melhor planejamento e caminho a seguir.

 

O locatário pode ser configurado como condômino antissocial?

Sim, pela inteligência do parágrafo único, art. 1.337, do Código Civil, o qual utiliza o adjetivo possuidor, referindo-se ao locatário, podendo ser aplicado as penas previstas para o condômino antissocial.

 

É legal o corte de água do condômino inadimplente?

Do nosso ponto de vista legal, não. Entendemos como meio arbitrário para tentar reprimir o condômino de seus débitos. O fornecimento de água é um serviço essencial para ser humano, relativamente ao Princípio da Dignidade da Pessoa Humana, previsto na Constituição Federal.

 

Caso a convenção do condomínio não esteja registrada em cartório, poderá o condômino se opor a pagar as cotas condominiais?

Não, ainda que sem registro, os condôminos não poderão se opor ao pagamento das despesas. Nesse sentido é a Súmula STJ 260: A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

 

Se um condômino realiza uma obra de extrema urgência para o condomínio, poderá ser reembolsado do que foi gasto?

Sim, se este condômino realizar a obra necessária/urgente em benefício do condomínio, poderá ser reembolsado do que gastou com a obra, conforme prevê o art. 1.341, § 4º, do Código Civil.

 

Quais os documentos essências o síndico poderá solicitar na hora da contratação de funcionários?

A fim de verificação da idoneidade da pessoa na hora da contratação para prestação de serviços essenciais ao condomínio, é essencial solicitar os seguintes documentos: atestado de distribuição de processos criminais, cíveis e trabalhistas; certidão negativa de pendências anualmente; referências nos trabalhados anteriores; comprovante de residência (conferir in loco); investigação social; consulta psicológica anual. Ressalta-se que há vários outros documentos que podem ser solicitados.

 

Para que serve e qual a importância da auditoria condominial?

A auditoria serve para uma averiguação das contas do condomínio. Exemplo: verificar se as notas fiscais não são frias; se tudo está de acordo com o serviço ou produto contratado; se não houve nenhum tipo de fraude em condomínio.

Ela é importante pois traz grande benefícios aos condomínios, evita-se suspeita de fraudes e criar um vínculo de confiança entre moradores, síndico e administradora.

 

Quais são os direitos dos condôminos?

Os direitos dos condôminos estão previsto no art. 1.335 do Código Civil, que são: usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

A convenção e regimento interno também poderão dispor sobre os direitos que não foram previstos no Código.

 

Sobre quais normas os condôminos podem legislar?

Os condôminos podem legislar sobre a convenção e regimento interno, eis que são leis internas próprias dos condomínios. Ressalta-se que estas leis não podem contrariar a Constituição Federal, Código Civil, Lei Federal nº 4.591/64 e outras leis especiais.

 

O que estabelece o regimento interno?

O regimento interno estabelecerá sobre as normas internas no condomínio para uma convivência harmônica. Exemplo: uso da piscina, dos playgrounds, do salão de festas, horário de silêncio, academia, entre outros.