Os “possuidores” como destinatários das normas condominiais (arts. 1.33 e 1.334, inc. IV)

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Entre as novidades conceituais apresentadas pelo estatuto civil está a inclusão dos possuidores como destinatários das normas condominiais, em substituição aos que, na lei anterior, eram classificados como ocupantes, isto é, aqueles que, ao lado dos condôminos, poderiam sofrer os efeitos da lei e da convenção. Na Lei antiga, duas regras definiam, com absoluta clareza, a questão: a) o art. 9º, que tornava obrigatória a convenção, para todos aqueles que titulassem algum direito real sobre a unidade, como os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários, mas, também, para aqueles que o ostentasse simples ocupação; e b) o art. 20 possuía a seguinte redação: “Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade”. Portanto, o ocupante respondia, legalmente, apenas pelas obrigações legais, sem alusão a quaisquer “direitos”.

O legislador corrigiu, agora, uma imperfeição técnica anteriormente existente que habilitava somente “o ocupante” a responder pelas obrigações inerentes ao condomínio, além, é claro, daqueles possuidores de direito reais sobre o imóvel. Ora, a ocupação, tanto no código anterior como no atual, corresponde à posse própria, não titulada nem derivada da posse de terceiro. Pela legislação anterior, o ocupante, a qualquer título, como o definia a lei, seria todo aquele que detivesse o imóvel de forma legítima ou ilegítima, titulado ou não.

A nova legislação do condomínio mais afinada com os demais dispositivos do Código transformou em sujeito passivo das regras condominiais, além dos titulares de direitos aquisitivos, mais aqueles que tivessem posse ou detenção, significando que os primeiros, os possuidores, seriam aqueles que poderiam exercer, em nome próprio algum (qualquer) dos poderes inerentes à propriedade (art. 1.204).

Para o legislador, na hipótese, foram equiparados todos aqueles que tenham posse justa ou injusta, direta ou indireta, em nome próprio, que é o caso dos possuidores ou, em nome alheio, que são aqueles que exercem simples detenção; todos, em qualquer circunstância, estão sujeitos às normas convencionais. É isso o que dispõe, imperativamente, o art. 1.333, tornando obrigatória a convenção para todos aqueles que tenham, sobre as unidades, algum tipo de posse (qualquer posse) ou simples detenção.

 

 

Entretanto, não são os possuidores simples coobrigados, sujeitos passivos das obrigações estabelecidas na convenção como eram os ocupantes na Lei anterior. De fato, da leitura dos arts. 19 e 20 da Lei 4.591/1964 constata-se que o primeiro destes concebia o modo de usar, gozar e fruir da unidade autônoma e das partes comuns, bem como as restrições a que se sujeitavam os condomínios. Já o artigo seguinte estendia aos ocupantes todas as obrigações concernentes ao uso, fruição e destino da unidade.

Verifica-se que a proteção visada, pela lei, aos condôminos, especialmente quanto ao uso e gozo da unidade e das partes comuns, é estendida aos possuidores, como se depreende dos arts. 1.335, II, 1.336, IV, 1.337 (caput e parágrafo único) e 1.338 que tratam, todos, do modo de assegurar direitos de uso, gozo e fruição concebidos em favor dos condôminos aos quais os possuidores estão equiparados em todas as prerrogativas estatuídas nesses dispositivos.

Conclusão: essa relação jurídica do condomínio com os possuidores foi criada a partir da vigência do atual Código Civil que passou a regular a matéria para o futuro, não afetando situações pretéritas tampouco direito adquirido de quem quer que seja, operando os seus efeitos de imediato, independentemente de constar ou não da convenção.


Fonte: Condomínio Edilício – Pedro Elias Avvad.

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